今年雖然有調(diào)控政策的影響，青島樓市在前5個月成交量高歌猛進，新房二手房都很火爆。然而這樣的勢頭在6月份得到了徹底改變。7月1日，記者從市房地產(chǎn)交易中心了解到，上月全市新房二手房成交均出現(xiàn)了大跌情況。百城價格指數(shù)顯示，上月青島新房均價9494元/平方米。另外數(shù)據(jù)顯示，青島二手房市場購房者減少了14%，觀望氛圍凸顯。

　　上半年全市新房賣了54333套

　　7月1日上午，青島市國土資源和房屋管理局公布了今年6月份以及上半年島城房地產(chǎn)市場運行情況。今年上半年，島城新建商品住房共簽約成交54333套，較去年上半年增加了26205套，同比增幅達9成以上。而今年6月份，新建商品住宅成交量為7522套，較之5月份環(huán)比減少了兩成以上；二手房成交量則繼續(xù)下滑，全市簽約2318套，環(huán)比減少174套。

　　查看上半年的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年新建商品住房成交量最低谷出現(xiàn)在今年的2月份，為4747套，主要是受春節(jié)小長假帶來的市場低潮影響；而在今年的3月份，由于市場傳言，契稅稅率將上調(diào)，二手房將按照差額的20%征收個人所得稅，導(dǎo)致市場需求恐慌性入市，3月份成交量高達14553套；此后的兩個月成交量都維持在八九千套的高位；到今年的6月份再次下跌，成交量為7522套，算是上半年的第二新低。

　　連續(xù)5個月的樓市瘋狂戛然而止。根據(jù)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月份青島共成交新建住宅7522套，環(huán)比跌23.84% 。具體區(qū)域方面，6月份李滄區(qū)成交面積位居首位，為12.28萬平方米，占總成交量的15.66% ；其次為城陽區(qū)，成交面積11.68萬平方米，占比為14.89% ；接下來是黃島區(qū)，成交面積 10.51 萬平方米，占比13.40%。膠州市緊隨其后，成交面積8.48萬平方米，占比10.81% 。成交最少的是高新區(qū)，成交量為1.91萬平方米，占比2.44%。

　　價格方面，2013年6月，青島住宅平均價格為9494元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月縮小。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院青島分院分析師王志霞向記者介紹說，6月份個人房貸政策因信貸額度不足略有收緊，如首套房利率優(yōu)惠減少、批貸周期延長、部分商業(yè)銀行停貸等。受到5月份樓市火爆的影響，部分加推項目價格進行了上調(diào)，以致青島價格出現(xiàn)持續(xù)上漲。成交量回落，預(yù)計后期市場將保持平穩(wěn)，上下震蕩，變化不會太大。

　　二手房低迷，新增客戶大跌

　　根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，6月最后一周青島二手房成交770套。6月青島市二手房總成交2318套，與5月相比，環(huán)比下降6.98%，全市套均面積81.54平米略有下降。從成交區(qū)域來看，市北區(qū)成交516套，與上月基本持平，原四方區(qū)成交381套，環(huán)比下降18.94%，市南區(qū)成交355套，環(huán)比下降9.21% ，李滄區(qū)326套，環(huán)比下降9.44% ，嶗山區(qū)成交167套，環(huán)比上升3.7% 。黃島區(qū)成交358套，環(huán)比下降3.76% ，城陽區(qū)成交215套，環(huán)比下降4.02%。中心城區(qū)(市南、市北、李滄、嶗山)共成交1745套，全市占比75.28%，較上月下降7.96% ，近郊區(qū)域(城陽、黃島)共成交573套。

　　據(jù)青島鏈家市場研究部統(tǒng)計，2013年6月新增客源比例環(huán)比下降14.1% ，房源方面，6月份新增房源增加3.64%。“上月的青島市場，需求大幅減少，客戶購房意向處于低迷狀態(tài)。從成交區(qū)域、套均面積等數(shù)據(jù)來看，成交主體繼續(xù)向剛需小戶型偏移，改善型需求明顯被抑制，入市意愿不強。目前的成交結(jié)構(gòu)，很難帶動市場出現(xiàn)爆發(fā)性增長。”青島鏈家市場研究部專家殷天逸分析說。

　　“業(yè)主出售誠意有所下降。6月之后，新增房源量雖有小幅增加但掛牌價、調(diào)低掛牌價的案例減少，議價難度增強。市場走勢并未明朗，但長期預(yù)期普遍被看好，因此業(yè)主觀望情緒依舊。受金融市場影響，貸款有收緊趨勢，雖然目前各大銀行均有折扣，最低折扣力度仍為8.5折，但是放款周期明顯增長。年中時期，銀行盤整業(yè)務(wù)也對貸款客戶有一定影響。”

　　青島鏈家市場研究部殷天逸表示，自3月后，新增客源整體呈向下趨勢，客戶購房意愿不高；與之相反，受“國五條”刺激后，業(yè)主出售意愿與今年年初相比明顯增高，新增房源整體走勢平穩(wěn)，業(yè)主對長期的價格預(yù)期也較高。市場的供需矛盾仍較為激烈。雖然6月份市場呈現(xiàn)平穩(wěn)，由于市場成交量居于高位，即便上漲走勢不太明顯，價格上行的風(fēng)險也較大。

　　租賃市場方面，畢業(yè)季年輕租客占比增長，商圈租金漲幅明顯。由于6月高校學(xué)生離校，出現(xiàn)了明顯的租賃旺季。從目前的市場來看，數(shù)個商圈都出現(xiàn)了比較明顯的年輕人租賃成交增長的情況。

　　據(jù)青島鏈家市場研究部監(jiān)測，6月至今的租賃成交中，從商圈來看，兩類商圈最受畢業(yè)生的青睞：一類是租金較低的商圈，這種漲幅更為明顯。6月至今，李滄區(qū)、嶗山西北部區(qū)域的租賃成交中，18～28歲年輕人的成交占比較5月增加8個百分點。另外一類是靠近工作地點的商圈。以市南區(qū)大堯為例，6月租賃成交中，18～28歲年輕人成交占比較5月上漲3個百分點。

　　殷天逸認(rèn)為，6月租金同比漲幅明顯放緩，2013年的租金走勢難演2012年的上漲勢頭。一方面，新就業(yè)大學(xué)生進入租賃市場，普遍選擇租金水平相對較低的房源，拉低了整體租金走勢。其次，與去年同期相比房源供應(yīng)有明顯增長，供應(yīng)充足之下使得業(yè)主的議價能力有所降低。

　　文/圖 記者 李晨

　　（來源：半島網(wǎng)-城市信報）

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