老劉展示自己的《集體土地建設(shè)用地使用證》

　　該不該平分拆遷款？

　　記者了解到，石灣村村民買賣農(nóng)村房屋并非個例。有多家村民在拆遷之前已經(jīng)將自己房屋售賣，在遇到拆遷問題后，紛紛協(xié)商解決問題，基本采取“兩家平分拆遷款”的辦法。但對于劉同璣來說，這名老人不能接受“一家一半”的辦法，他表示：“房子是我花大價(jià)錢買的，買房的時(shí)候我東湊西湊，花了那么多錢。后來又蓋房屋，又修路，又花了很多錢。房子土地證我拿到了，怎么就一拆遷的時(shí)候，就說有爭議，就把我房子給推了，我現(xiàn)在錢也沒有、房子也被推了，怎么還要和別人商量房子是誰的？”

　　買賣的是房子還是宅基地？

　　由于曲知兵認(rèn)為自己“僅僅賣的房子，沒有賣宅基地”。頤衡律師事務(wù)所叢偉律師認(rèn)為，“本身土地是國有的，買賣的都是使用權(quán)，所以房子和土地是一起的，不能分離，有個地隨房走的原則。”記者采訪了多位專家、律師，均表示房隨地走的原則，但沒有對此案作出具體分析，而也有部分法學(xué)教授表示，合同本身不可約定宅基地轉(zhuǎn)讓。

　　沒有辦過更改，證從哪來？

　　在城陽區(qū)人民法院，曲知兵狀告嶗山區(qū)政府不該為劉同璣辦理土地證，區(qū)政府則表示沒有變更過登記。那么劉同璣的土地證為何公章還是真的？這個章如何認(rèn)定合法有效性？山東師范大學(xué)教授劉春盈表示，農(nóng)村的宅基地應(yīng)該是配有“農(nóng)村宅基地使用證”而不是“集體土地建設(shè)用地使用證”，為何劉同璣的證書上是“集體土地建設(shè)用地使用證”？

　　針對上述問題 ，記者8月14日、15日，和嶗山國土資源分局取得了聯(lián)系，一名徐(音)姓工作人員和記者進(jìn)行了多次溝通，8月14日，工作人員表示了解了解情況，隨后15日，工作人員致電記者，表示目前此案已經(jīng)由嶗山區(qū)法院開庭審理，但是目前還沒有出裁定書，案件還沒有結(jié)束，一切要以法院判決為準(zhǔn)，判決之前不方便接受采訪。

　　1 買賣有效，辦了證就有責(zé)任過戶

　　山東新島律師事務(wù)所王磊律師認(rèn)為按照1990年最高院出臺的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見(修改稿)》，那么雙方的買賣合同時(shí)是有效的。

　　這個高院發(fā)布的司法解釋，第 131條規(guī)定的全文是“房屋所有人出賣城市私有房屋，符合國務(wù)院頒布的《城市私房管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件 ，且辦理了合法手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效。

　　房屋所有人出賣農(nóng)村私有房屋，買賣雙方自愿、立有契約，交付了房款，并實(shí)際管理和使用了房屋，又沒有其他違法行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效 。當(dāng)?shù)卣?guī)定需要辦理登記或納稅手續(xù)的，按當(dāng)?shù)匾?guī)定辦理。”

　　王磊律師表示，即使1999年出臺了不準(zhǔn)買賣農(nóng)村房屋的規(guī)定，但是這個規(guī)定在后，司法解釋在前，劉同璣和曲知兵的買賣沒有其他違法行為，那么買賣關(guān)系是合法的，而且嶗山區(qū)土地部門給劉同璣頒發(fā)了土地證，劉同璣又是實(shí)際的居住者、管理人，那么出現(xiàn)證檔不符的情況，土地部門有責(zé)任辦理相關(guān)手續(xù)。

　　2 買賣無效，宅基地從來不許買賣

　　青島農(nóng)業(yè)大學(xué)社科處處長牟少巖教授，則認(rèn)為“農(nóng)村宅基地買賣是一直嚴(yán)禁的。”

　　牟教授指出，關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)這個事情，國家政策上一直管理很嚴(yán)格，農(nóng)村土地包括“宅基地、承包地、以及建設(shè)用地”，對于承包地流轉(zhuǎn)目前十八屆三中全會以來，學(xué)術(shù)界對此做過多次討論，但沒有形成具體決定，基本思路“承包權(quán)流轉(zhuǎn)必須在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，經(jīng)營權(quán)可轉(zhuǎn)讓”，但具體怎么轉(zhuǎn)讓還沒形成定論。而對于宅基地，國家的土地政策是“嚴(yán)格管理的，宅地基的使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)買賣。”

　　牟教授認(rèn)為，目前國家的土地政策規(guī)定還尚未放開宅地基買賣，那么對宅基地的買賣轉(zhuǎn)讓都是不合法的。同時(shí)牟教授表示，自己更多的是研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、土地國家政策的內(nèi)容，對于具體的法規(guī)法條和司法解釋并沒有特別關(guān)注。

　　對于劉同璣所說的1990年最高院出臺的司法解釋“允許農(nóng)村私有房屋買賣”，牟教授認(rèn)為，這個131條“僅僅說明了農(nóng)村私有房屋可以買賣，但是并沒有說明買賣的是宅基地使用權(quán)還是房屋使用權(quán)。同時(shí)，這個規(guī)定沒有對交易雙方的主體做界定，如果按照其他土地政策法規(guī)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體則是只能在同一集團(tuán)經(jīng)濟(jì)組織之間。”

　　記者了解到，近日人民日報(bào)發(fā)表了評論，文章指出“城里人到農(nóng)村買宅基地愿望將落空”，文章分析了國土資源部等五部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，指出“推進(jìn)包括宅基地制度改革在內(nèi)的土地制度改革，牽一發(fā)而動全身，必須積極穩(wěn)妥，規(guī)范有序，審慎推進(jìn)。”

　　3 政府辦了證，應(yīng)該維護(hù)相關(guān)人利益

　　山東師范大學(xué)大學(xué)法學(xué)教授劉春盈認(rèn)為，本來宅基地是國家嚴(yán)格規(guī)定，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的。本來無效合同，但政府頒發(fā)了土地證，是承認(rèn)這種行政行為的合法性，從維護(hù)政府公信力和權(quán)威性的角度講，老劉的權(quán)益應(yīng)該得到保護(hù)。

　　劉教授解釋，如果農(nóng)村房屋有實(shí)際的使用人和管理人，同時(shí)擁有土地部門和房屋管理部門頒發(fā)的“農(nóng)村宅基地使用證、房產(chǎn)證”，那么可以認(rèn)定為實(shí)際的受益人，如果遇到拆遷等其他事件，補(bǔ)償款應(yīng)該歸實(shí)際使用人所有。

　　但是記者表示，劉同璣擁有的并非“農(nóng)村宅基地使用證”，而是“集體土地建設(shè)用地使用證”，劉教授表示，這不符合常理，按道理農(nóng)村宅基地，應(yīng)該是“宅基地使用證”。劉教授認(rèn)為，這個買賣合同是無效的，但曲知兵也無權(quán)收回宅基地使用權(quán)。“因?yàn)檗r(nóng)村房屋不能轉(zhuǎn)讓給非集體組織人員及宅基地不能自由買賣。宅基地所有權(quán)屬村集體。”由于不了解當(dāng)時(shí)具體情況，不好做判斷。

　　法律缺失之惑

　　一起普通的案件打了9年官司。買房者滿腹怨愁，賣房者久久等待。記者了解到在青島，這樣的事情并非個例，嶗山、黃島有不少買房人和賣房人都遇到過這樣的問題，遲遲沒能解決房子辦證問題。

　　頤衡律師事務(wù)所律師叢偉表示。“在當(dāng)時(shí)，國家并沒有明確法律禁止農(nóng)村房屋買賣，這就一方面默認(rèn)了買賣的有效性，政府還給辦了證；但另一方面，土地政策又對農(nóng)村宅基地嚴(yán)格管理流轉(zhuǎn)，因?yàn)檎貙儆诩w所有，所以現(xiàn)在政府又不能給確權(quán)。”

　　這樣一來，又把買賣雙方推向難以解決的死胡同。

　　現(xiàn)在政府不能確權(quán)，就應(yīng)該認(rèn)定合同無效，但是市民去打民事訴訟，法院又認(rèn)為過了有效期限。市民最后只能走上行政訴訟的路，而最后法院判決政府當(dāng)時(shí)辦證行政行為合法合理，至于市民這個證是否有合法性，還是沒給定論。雙方又潛入了漫長的糾結(jié)等待中。

　　歸根結(jié)底，叢偉律師認(rèn)為“這就是法律缺乏相關(guān)實(shí)施細(xì)則，政府辦證是對的，不確權(quán)也是對的，這就是沒有具體細(xì)則來指導(dǎo)這樣的行政行為。”他表示，“應(yīng)該早點(diǎn)出臺相關(guān)細(xì)則，既保護(hù)農(nóng)村的宅基地，又保障買房人的權(quán)益。

　　文/圖 記者 任波

（來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 李敏娜]