探訪

　　樓市這回真“拐”了？

　　第三季度的樓市，似乎變得越來越熱鬧。8月1日，限購令的“松綁”讓?shí)u城樓市陡然生變。迫于高高在上的存量，越來越多的開發(fā)商采取降價(jià)策略博取成交量；而由于信貸政策收緊，許多購房者仍在為買房成本的居高不下而猶豫不決。業(yè)內(nèi)人士分析，從市場大勢來看，島城樓市的價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但何時(shí)到底，尚難預(yù)測。業(yè)內(nèi)比較一致的觀點(diǎn)是，由于調(diào)控政策走向不明朗，信貸政策依舊從緊，價(jià)格仍有進(jìn)一步下探的可能。

　　信貸收緊致觀望仍濃

　　限購松綁以來，始自上半年的樓市蕭條，還沒有展現(xiàn)出好轉(zhuǎn)的跡象。18日上午，在市北區(qū)一家新盤項(xiàng)目的售樓處，看房者趙珊珊說，她的婚期定在明年，這次想買的是未來的婚房。考慮到將來的房貸壓力，她在挑選房子時(shí)還是看重價(jià)格，其次才是區(qū)域。“在李滄區(qū)、市北區(qū)看了好多家樓盤，每家都有比平時(shí)優(yōu)惠的價(jià)格，確實(shí)讓我有點(diǎn)眼花繚亂。”趙珊珊說，上月她曾在李滄區(qū)一家樓盤交了認(rèn)籌金，但在選房當(dāng)天放棄了，就是因?yàn)閾?dān)心房價(jià)會繼續(xù)下滑。

　　記者探訪市區(qū)多個(gè)售樓處了解到，目前像趙珊珊這樣，持觀望態(tài)度的購房者不在少數(shù)。這波始自上半年的蕭條行情何時(shí)終結(jié)，還是未知數(shù)。

　　限購“松綁”市場波動(dòng)

　　來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月1日限購放開以來，截至17日，島城新建住宅共成交4289套。限購松綁的第一周內(nèi)成交量迅速拉升，超過兩千套；但到了上周，市場成交再次出現(xiàn)回落，一周成交量為1561套。從限購“松綁”以來的每日成交數(shù)據(jù)可以看出，市場的波動(dòng)非常明顯，日均成交量為252套。

　　“限購松綁以來，開發(fā)商推盤積極性明顯增加，凡有新盤開盤的日子，當(dāng)日的成交量都會偏高。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說，但盡管如此，整體的市場行情與7月份差異不大，并沒有因限購松綁而回暖。多位業(yè)內(nèi)人士提到，恰恰相反的是，因?yàn)殚_盤數(shù)量的增多，讓開發(fā)商的銷售競爭開始變得更加激烈。

　　以價(jià)換量成市場大勢

　　購房者對市場信心的不足，無疑拉長了項(xiàng)目的銷售周期。多數(shù)開發(fā)商不得不忍痛割愛，以優(yōu)惠吸引購房者。進(jìn)入8月份，樓市的降價(jià)已經(jīng)從郊區(qū)蔓延到主城區(qū)。

　　16日，位于西海岸的一家新盤項(xiàng)目，釋放出6200元/平方米的均價(jià)，遠(yuǎn)低于此前購房者的價(jià)格預(yù)期；開盤當(dāng)天，認(rèn)籌量高達(dá)1000多套；另一家位于原膠南的項(xiàng)目，低至4500元/平方米的均價(jià)，也在開盤當(dāng)天銷售700余套。而迫于銷售壓力，主城區(qū)也難以置身“降價(jià)換量”之外。無論是普通住宅項(xiàng)目還是高端別墅、住宅，在7月份紛紛加大了讓利幅度。

　　為了吸引剛需客戶出手，降低首付款成為不少開發(fā)商不約而同的選擇。位于李滄區(qū)的嘉凱城項(xiàng)目，新盤均價(jià)在萬元左右，但首付款降到了7萬元，僅為一成比例。市南區(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說，種種跡象說明一點(diǎn)，以價(jià)換量已成為市場大勢。

　　樓市已現(xiàn)“價(jià)格拐點(diǎn)”？

　　降價(jià)樓盤的增多，是否意味著樓市“拐點(diǎn)”的到來？這波降價(jià)行情會不會持續(xù)？何時(shí)能迎來價(jià)格的“谷底”？這恐怕是購房者關(guān)注的核心。“價(jià)格拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)，但隨之而來的，必然是成交量的高走；參考2008年和2012年的市場情況來看，對存量較大的區(qū)域來說，降價(jià)可能還剛剛開始。”樓市分析人士張百忍說。他認(rèn)為，這波降價(jià)行情，可能會持續(xù)半年到一年的時(shí)間。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管限購已經(jīng)局部松綁，但消極的心態(tài)更多來自于信貸的繼續(xù)收緊。青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說，現(xiàn)在信貸門檻居高不下，這在很大程度上導(dǎo)致購房者不敢貿(mào)然出手。

　　張百忍認(rèn)為，基于當(dāng)前供應(yīng)增加、觀望濃厚，行業(yè)資金鏈緊張等諸多因素，樓市的深度調(diào)整期會更長。

　　“對上市房企來說，年報(bào)業(yè)績壓頂，9月、10月份肯定要加大推盤力度，三季度將依然處于以價(jià)換量過程中。”陳耀華說，所以價(jià)格“谷底”可能會在傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”中出現(xiàn)。