鼎峰地產平度區域總經理 李長遠

　　

青島萬科房地產有限公司平度事業部總經理 雷淑廠

　　

青島星光房地產開發有限公司常務副總經理 王曉剛

　　

青島淄創房地產開發有限公司執行董事、總經理 王延儉

　　近幾年來，平度市的房地產市場發生了巨大的變化，大片的舊城改造直接拉動了房地產市場的剛性需求，經濟的快速增長，老百姓生活水平的不斷提高，再加上土地政策的變化，以及房地產業這些政策法規不斷健全，政府又在投資環境上做了很大的努力，平度的房地產市場進入了快速發展的階段，吸引了不少開發商投資建設新平度。為讓平度市民能夠更加清楚地了解平度未來的房地產開發建設趨勢，本報特別邀請了青島萬科房地產有限公司平度事業部總經理雷淑廠、青島星光房地產開發有限公司常務副總經理王曉剛，青島淄創房地產開發有限公司執行董事、總經理王延儉和鼎峰地產平度區域總經理李長遠暢談高層住宅的發展前景。

　　雷淑廠：高層住宅提升居住品質

　　在目前的環境條件下，土地是稀缺資源，同一塊土地只有做足夠房子才能讓大家享受到資源的優勢，所以高層建筑就應運而生。高層住宅在滿足較多生活需求的同時 ，能夠在空間上節省更多土地資源，通過較少的基地占地，規劃退線，使得城市的交通、綠化、配套等功能有提升改造的空間。縱觀發達國家，城市化率高的城市，我認為，高層住宅是城市發展和功能提升不可逾越的階段，是城市發展中經濟、社會、文化因素的使然，是經濟社會文化集中作用的結果。

　　在人們的傳統意識里，總是習慣性地覺得住多層更方便，其實這是存在一些誤區的。住高層相對而言更為便利，高層建筑居住集中度高，相應配備了先進、便利的設備，像萬科的高層都配備電梯，雙路供電，至少有一部可放置擔架的電梯，樓房垂直交通方便快捷。配備電梯也更適宜孕婦、老人、幼兒等特定人群的居住，搬家、運輸重物等更為方便。

　　我們說住高層更為舒適，是因為高層景觀、通風、采光、空氣等方面要遠好于多層。萬科的高層樓間距較大，空氣流通速度快，通風性好。高層不會被遮擋，能夠接受更長時間的光照，使得室內有良好的采光效果。高層住宅空氣污染越少，房間干燥清潔，便于擦洗清掃，易于保持衛生，利于身體健康。另外，高層住宅私密性更好，住高層不容易受到臨近樓層的視線干擾，隱私性更高。

　　高層是未來人居發展的方向，居住高層不會落伍，不會為十幾年后是否再次換房而煩惱。除了以上特點，萬科的住宅小區擁有著獨特的安防系統，在只有老人和孩子在家的情況下，一旦出現意外情況，只要摁下防暴按鈕，萬科安全員就會在五分鐘內到達住戶家中幫忙。萬科的可視對講系統，來訪者在小區門口就可與住戶可視對話，并且住戶可在家里控制小區門，這樣不僅增加便利性，更可防止小區外人員隨意進入小區，增加安全性。

　　高層安全性更高。萬科的高層建筑為全現澆框架剪力墻結構，結構整體性、抗震功能更好。萬科的高層住宅很好地做到了人車分流，所有車輛都停放在地下停車場，地上像公園一樣，成為鄰里生活溝通平臺，沒有車輛通行，不會給居民生活帶來交通影響。

　　王曉剛：土地稀缺催生高層住宅

　　其實關于高層建筑發展趨勢，這幾年業內人士也一直在討論。目前，高層產品在國內包括在青島市已成為發展的主流了，而對于平度來說，雖然現在高層住宅不是很多，但是高層住宅正逐漸替換多層住宅，成為平度的主要住宅形式?，F在，高層住宅產品在平度總體房地產市場中的比例是逐年上升的。而對于高層住宅產品的開發，我們主要是基于兩方面的考慮，第一個是土地資源的稀缺性，隨著平度城市化進程的加快，越來越多的人擠進城市，這就需要更多住房來“保駕護航”。而18億畝耕地的紅線則制約著土地的開發利用，有限的土地如何容納更多的人口，高層建筑也就應運而生?，F在，隨著土地資源的減少，高層住宅勢必是平度房地產行業發展的一個趨勢，第二方面就是體現一個城市現代化，特別是像平度這樣一個快速發展的城市，高層住宅更能體現出城市的文明形象。實際上目前中國的很多一線城市，包括北京和上海都會給你這樣一種感受：當我們驅車進入這些城市的時候，明顯感覺到這些城市高樓林立、經濟發達。平度對這種高層住宅的發展空間還是非常大的。

　　從目前的市民接受度來看，我感覺平度市民對高層住宅不太認可，主要是公攤面積和后期的費用很多市民難以接受。對于公攤面積，很多市民覺得高層20%~30%的公攤面積太大，而且公攤面積大了之后，房屋的實際使用面積就會縮小，居住舒適度就會下降。何為公攤面積？公攤面積簡單來說就是公共配套服務設施所占用的面積，在高層住宅中，公攤面積主要體現在電梯、配電室及走廊、樓梯等方面。以配電室為例，減小配電室面積，能夠減小公攤面積，但是其所采用的配電設施的負荷也會相應減小，若出現用電高峰，可能影響居民的正常用電需求。當然，也不能說公攤面積越大越好，但只要控制在一定的范圍之內，就能夠提升住宅產品的品質感。對于高層來說，對公共空間的精裝修也是提高產品品質感的重要方面。另外，對于使用費用方面，我覺得可以忽略不計。目前平度帶電梯的房子的物業費與沒有電梯的住宅的物業費相差約為0.4元/平米，以100平米的房子計算，每月多交40元，一年480元，使用20年才多9600元，而這些費用完全通過一些售樓處推出的活動優惠來處理。

　　除此之外，高層住宅光線充足、視野開闊，景觀視野要高于多層住宅。像我們星光·華府現在推出的4棟11層的小高層住宅，都是139平米和147平米的大三居戶型，這種戶型功能區完善，居住舒適度高，而且周邊建筑均為多層住宅，采光良好，視野開闊。而且這些高層樓座位于小區中央景觀區東側，俯看小區錯落有致，景色優美，遠眺天邊，天際無限。

　　王延儉：高層住宅是未來發展趨勢

　　針對平度未來的房地產發展趨勢，根據國家現有土地政策及房地產開發政策，高層住宅或者說高層建筑以后會大量地在平度出現，這是一個不可逆轉的趨勢。作為一個外地的開發商對平度整體的理解，首先我感覺平度的房地產開發的起步是比較晚的，但是起步晚不是起點低，平度的老百姓對買房子有自己的看法和認知，對房地產本身有自己的辨別能力。老百姓對房子的自身品質、對開發商的信譽、對樓產品的各個細節的關注比任何一個地方都不會少。你得去真正地作為一個業主的身份去體會自己開發的房子，你可以提供給業主怎么樣的房子怎么樣的產品，這是我們需要真正解決的問題。

　　目前，平度市很多老百姓對高層住宅都有“恐高癥”，為了解決這些問題，我們得從方方面面進行一些努力。從容積率方面看，一個規劃合理的住宅小區，純多層建筑的小區容積率一般為1.2，純高層建筑的小區容積率一般不超過 3.0。以我們所開發的上城府第小區為例，小區土地出讓及設計條件約定的容積率為1.6，這就意味著小區的住宅形態為高層與多層相結合且以高層住宅為主。從建筑密度上看，高層住宅小區的建筑密度較低，一般不超過20%，而多層住宅小區的建筑密度多為24%。較低的建筑密度，使得小區內的綠化空間更大，居民的生活環境能夠得到更好的改善。

　　其次，我們要解決的就是進一步提高居民生活的舒適度?，F在，平度市民所熟悉的一般都是小高層住宅。這種6~11層的小高層只需一部普通電梯，這樣公攤面積較小。但上城府第項目在進行小高層住宅建設時，采用的是擔架電梯，這樣既為居民提供了更大的乘坐空間 ，方便市民搬運較大的物件，又能夠在居民生病急需就醫時 ，提供更便利的出行條件，提高居住的便利性。對于16或17層的高層住宅，我們采用了雙電梯設置、雙路供電的方法，一方面縮短居民等待電梯的時間，另一方面，一旦遭遇緊急停電，電梯也可正常使用，方便居民出行。而且相對于多層住宅來說，電梯直達地下停車場，更方便居民出行。

　　另外，高層住宅在安全性能上要高一些?，F在平度的多層住宅多采用磚混結構，抗震性能低。而高層住宅多采用剪力墻或框架結構，結構穩定，抗震性能高。而且高層住宅的小區內多建設地下停車場，這樣能夠避免多層住宅使用車庫所產生的光污染和噪音污染。同時，采用人車分流的方式，，降低了居民在小區內出行、玩耍的危險性，提高了居住的舒適度。

　　李長遠：精裝高層會逐步增多

　　從城市發展的角度來看，高層住宅的增多是一種必然的趨勢。高層住宅在節約利用土地，改善人居、提高居住舒適度，運用新技術，推動商業配套的發展及集中管理社區，節約社區資源等方面都具有一定的作用。與此同時，高層住宅受垂直交通的影響，在一定程度上能夠推動鄰里間的互動，促進鄰里間的和諧相處。

　　從高層住宅發展的角度看，高層住宅產品也日趨多樣化，大戶型、小戶型，毛坯房、精裝房，各式各樣的高層住宅出現在平度市民的面前。在這里尤其要提的就是精裝房。我認為，從目前平度房地產發展形式上看，高層住宅會越來越多，精裝高層住宅也會成為未來高層發展的一個趨勢。對于一個成熟社區來說，精裝房能夠大幅度提升小區的品質。大家可以設想一下裝修的過程，噪音污染、粉塵污染以及在施工過程中的的水電改造，這些因素都會對居民的居住造成一定的不良影響。精裝房則完全可以避免這些問題，居民拎包入住即可，免除了裝修過程中的煩心事。另外，一個項目如果要做精裝房，在設計、施工以及配套設施的安裝時就會進行充分的考慮，施工質量也會提升，安全性更強，住房使用的永久性也會得到相應的提高?？傮w來說，精裝高層住宅會越來越多。

　　據我了解，平度市民對精裝房的接受程度還不高，我覺得最主要的原因還是不放心。大家有很多擔心，包括開發商開始的承諾能不能兌現，施工過程當中會不會偷工減料，精裝之后裝修質量能否保證等等問題。其實我覺得顧客產生這樣的心理還是很正常的，對于一個新事物畢竟還需要一定的認知時間。市民對于自己熟悉的事物，或者是親歷其中參與的事情相對來說就會比較放心。以鼎峰·北歐陽光為例，一般來說，從精裝設計方面就開始考慮產品的品牌定位，使用哪個品牌的裝修材料、哪種規格的產品更能突顯裝修風格，提升住宅品質。在產品質量方面，精裝房所使用的原材料都是經過各檢測單位層層檢測、層層把關的產品，質量方面都值得消費者放心。我們現階段正在建設的鼎峰·瑞平中心項目也是一個精裝高層項目，我們希望鼎峰·瑞平中心作為我們的家園 ，能夠真正成為一個放心工程，一個樣板工程，一個精品工程。

　　記者 官印浩  　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 孫瑤瑤]