?　　12月26日,濟南樓市調控再度加碼,史上最嚴限購令出臺。此輪調控力度較大,如何落實備受關注。目前來看,對于開發成本如何核算仍沒有明確規定,炒號等行為也未完全杜絕,辦假社保等非法行為有露頭跡象。由于濟南房產市場權威數據沒有完全公布,購房者缺少可供參考的依據,導致非理性售房、購房出現。只有切實解決這些問題,才能發揮限購令的最大作用,鞏固調控成果,促進市場健康發展。

　　

　　成本難核

　　管理費用不公開

　　建安成本沒標準

　　“12·26限購”政策提到,“對銷售均價高于開發成本(土地、建安等相關成本)20%以上的住宅項目嚴格審查,涉嫌暴力的,限制辦理商品房預售許可。”一開發商內部人士解讀道,這條其實就是對“限價”做出了規定,但是目前并不能從政策中看出這項措施的落實嚴格程度。

　　該內部人士分析,政府對于“銷售均價高于開發成本20%”的項目進行限定,目的就是為了讓房價不再瘋漲。但限購政策出臺后,不少人疑惑,開發成本如何核定?如果無法核定,那么這條政策還能有實效嗎?

　　“這個政策肯定是個臨時性的措施,但在短期內會有效果。”該人士認為,至少在近兩三個月內,濟南再難出現價格大漲的樓盤,但這樣的措施恐怕不能長久。

　　該人士認為,這一政策實施起來有困難,“開發成本如何控制和核對很難執行。如果開發企業想要把成本報高,盡可以往上報。在開發成本中,土地成本是公開的、確定的,但是建安費用難以一刀切。有的項目有裝修,有的沒有,即使都有裝修,品質也不一樣,所以很難控制。”

　　最核心的是,開發成本中的企業管理費用是不公開的。“企業不會把管理費用公開,這其中涉及企業的商業秘密。”因此,該人士分析,“這條政策宜粗不宜細,想要把政策細節化是不現實的。”他推測,這項措施的執行主要還是靠政府相關部門的“人為把控”,房產企業的開發項目價格只要“大差不差”,在一個范圍內就可以。隨著市場的變化,這項措施很有可能從嚴格變為不太嚴格。

　　炒號難禁

　　熱門樓盤一號難求

　　炒房現象并未杜絕

　　這一輪限購進一步加強了對投機炒房的監管。政策明確提出,依法嚴厲打擊開盤中炒號倒號等損害房地產市場健康發展的行為,嚴格規范商品房預(銷)售合同網簽撤銷程序,切實制止預售商品房轉讓等炒房行為。

　　雖然政府嚴打炒房,但仍有人繼續鉆空子。一位參與過炒房的知情人士透露,目前的政策可以嚴控非法撤網簽、更改合同等行為,但是對于炒號倒號,監管力度有限。“只要不網簽,還是有操作空間的,限制不住。”該人士透露,在選房的過程中,訂購書是跟開發商簽訂的,如果有開發商的內部人士利用職權或者關系,更改購房協議,倒賣選房號,是不在政府監管范圍內的。“這主要靠開發商自查。”他說。

　　限購當天,濟南西部一家樓盤開盤。當天推出1300套房子,卻有4000多人前來選房,現場一號難求,很多人看中這個樓盤的升值潛力,炒號現象仍然存在。“有不少人通過關系拿到多個號。”知情人士透露,這種多號在手的,也有人來找他買號,開價四萬。

　　而在該樓盤選房結束后,群里依然有人在問有沒有退房的。在該樓盤購房的王先生說,當天有人找到自己,問是否要將選中的房子倒手。“你轉不了,除非有關系。我是投資用,找了關系,可以轉手。”

　　造假難絕

　　外地人因社保被卡

　　造假中介重出江湖

　　本輪限購政策要求,本市戶籍家庭最多只能有2套住房,非濟南戶籍家庭限購一套住房并且需要有24個月以上的社保或個稅,這就卡住了不少外地剛需買房客和買改善性住房的部分濟南人。

　　外地人小郭在濟工作近兩年,想著將來會在濟南成家立業,她想先買套過渡房,結婚之前自己居住,結婚之后可以將外地的父母接過來。“現在外地戶口的父母肯定買不了了,但是我自己的社保又不夠兩年。”

　　已經看中房子就等著辦網簽的小郭很著急,但她之前看房時加入的看房群里,有人替她支了招。“沒有兩年社保在濟南買不了房子的朋友,不用擔心,為您提供專業的社保代繳托管服務。”而在這一購房群里,不時有人發布“落集體戶、補社保”的廣告。

　　小郭詢問了其中一位中介,該中介表示,“這次限購跟2011年時的政策非常像,我們只負責落戶和補社保,不過現在風聲比較緊,可以稍微等待一段時間。”

　　而一熱門樓盤的置業顧問則表示,雖然此次限購卡住了很多人,但據目前的統計,退房的人并不多。“或者離婚,或者補社保,大多數人還是想辦法爭取購房資格。”該置業顧問說。

　　鉆政策的空子,辦假社保、假個稅和假離婚并不新鮮。2011年濟南限購令同樣明確對三類對象暫停售房,不少人想走“捷徑”。據報道,在2013年上半年,濟南曬出房產交易中的諸多造假行為,假社保、假離婚最常見。濟南市公安局查處假房產證14件,各類虛假證明110件,假證件包括離婚證、單身證明、戶籍證明、戶籍卡、涉稅證明等。

　　要杜絕這一系列鉆空子行為,就急切需要出臺限購的政策界定和配套細則,做出相應的監管。

　　

數據謎團

　　房產權威數據缺乏

　　“恐慌性”購房難除

　　濟南市民小田原本沒有強烈的買房打算,但六七月份以來,濟南房價噌噌上漲,他也變得有些慌了。“看著房價一月漲一千,再不買可就真買不起了。”更令小田著急的是,10月以來他看了不少樓盤,都被告知已經沒有房子可售了。

　　“房產市場數據沒有完全公開,讓消費者摸不著房市的脈搏,信息都來源于開發商的一面之詞,很容易造成‘恐慌性’買房,進而進入房價不斷上漲的惡性循環。”業內人士分析。

　　濟南市建委是新建商品房網簽的統計單位,每月都會公布住宅網簽量。濟南市房屋產權登記中心是二手房網簽備案的統計單位,每月也會公布成交量。目前市民能夠掌握的信息只有成交量,并沒有房價。關于房價,只能從國家統計局的網站上,了解每月房價的漲幅。

　　許多關于房地產市場預判的信息對消費者來說都是不公開的。比如說,庫存壓力就是判斷濟南房價走勢的一個重要維度,也直接影響購房者的市場預期。“濟南可以賣的房源到底充不充足,需不需要著急買房?”濟南市民小周就很疑惑。

　　業內人士稱,政府完全有能力掌握房產信息數據,但是目前不完全公開,不僅讓部分購房者難辨開發商說辭真假,也讓許多決策者產生誤判,或者出現一些數據不詳實的擾亂性分析。業內人士呼吁,“政府不僅要將信息公開,還要主動地通過一個暢通的途徑來告知消費者,讓購房行為更加理性。”

　　（記者 唐園園）