?　　日前，青島市國土資源和房屋管理局下發了青島市首部《地下空間國有建設用地使用權管理辦法》(以下簡稱“辦法”)，首次對地下空間予以定義,并規定各類經營性項目地下建設用地使用權，應當通過招標、拍賣、掛牌等有償使用方式取得繳納土地出讓款。市國土資源和房屋管理局工作人員表示 ，針對大家關心的地下車庫問題，由于不屬于經營性用地，暫時不需要走招拍掛程序，同時也意味著地下車庫的產權問題仍懸而未決。專家表示，在辦法出臺之前，地下空間也并非附贈，實際上都算在了拿地成本上，因此購房者不用擔心增加置業成本。

　　該《辦法》首次對地下空間予以定義。所謂的地下空間，指建設用地地表以下的空間，具體包括結合地面建筑一并開發建設的地下空間和獨立開發建設的地下空間。市政道路、公共綠地、公共廣場等公共用地的地下空間視為單建地下空間。國土資源行政主管部門具體負責轄區內地下空間國有建設用地供應和國有建設用地使用權登記工作。

　　按照規定，地下空間國有建設用地根據規劃行政主管部門批準的用途，可以采用有償使用方式或劃撥方式供應。除《辦法》列明另行規定的情況外，其他各類經營性項目地下建設用地使用權，應當通過招標、拍賣 、掛牌等有償使用方式取得。以有償使用方式供應的地下空間國有建設用地使用權，其地下一層土地出讓金按地表同用途土地評估備案樓面地價的三分之一收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標準的二分之一收取；地下三層及以下不再收取土地出讓金。

　　《辦法》規定，對已辦理地表建設工程用地審批手續，后經批準由同一建設單位結合地面建筑一并開發建設地下工程，用于商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用途的，建設單位應當在辦理商品房預售許可或房地產初始登記前，按規定報政府批準并補繳土地出讓價款。

　　《辦法》還提出，鼓勵用地單位利用自有土地地下空間建設面向社會提供公共服務的地下停車場(不包含住宅小區配套停車場)，可以劃撥方式供應。

　　(城市信報/信網記者 劉樂芳)

　　1 購房者成本不會增加

　　本辦法自2015年1月12日起施行，有效期至2020年1月11日。之前相當于地表國有建設用地附屬物的地下空間要繳納土地出讓款了，是不是意味著拿地成本要增加了?這條規定，對開發商和購房者有什么影響呢?

　　從《辦法》的規定來看，之前開發商可以“免費”取得的地下空間國有建設用地使用權現在必須得按地表樓面地價的相應比例繳納土地出讓金，比之前肯定要增加拿地成本。但實際上在青島的商住用地市場上，按照不同計價標準出讓的土地，并不是所有地下空間都要多繳土地出讓金。根據規定，之前已經按照樓面地價簽訂了土地出讓合同但尚未取得預售許可證的地塊，開發經營性用途的地下空間需要補繳土地出讓金；之前已經按照樓面地價簽訂了土地出讓合同并取得預售許可證的地塊，其地下空間如建設公共服務性質的停車場，可以劃撥方式供應，如進行分割轉讓、出售，需要補繳土地出讓金；即將按照樓面地價出讓的地塊，其土地出讓金中就包含了地表土地和地下空間兩部分，不會有單獨的地下空間土地出讓金；對于按照土地單價(萬元/畝)簽訂土地出讓合同的地塊，其土地出讓金不是按照樓面地價進行計算，是否會對地下空間另行計算出讓金額，《辦法》沒有明確說明。

　　“開發商在拿地時會算好賬的，不管地下空間會增加拿地成本與否，開發商拿地時都會考慮地下空間的開發和收益問題：項目是否需要開發經營性用途的地下空間?如果有償拿地下空間后要怎樣運營?地下空間的運營收益會怎樣?而這也勢必會影響開發商對于土地的評判和拿地行為。這樣，拿地成本便可控了。”銳理數據青島公司總經理馬光明說，購房者的置業成本不會增加，因為開發商在定價時更多考慮的是需求和供應的對比情況，就算“面粉”漲價了，開發商給“面包”定價時也得考慮購房者買不買賬。“在當前樓市大環境中，開發商不會貿然漲價。”

　　2 地下車庫產權懸而未決

　　眼下車庫等方面的產權問題頗受關注，青島新出臺的辦法中有沒有解決地下車庫的“身份”問題?在繳納地下空間國有建設用地使用權的土地出讓金后，地下空間是否和地表的房屋一樣具有產權呢?據了解，省內的濰坊、濟寧等地，在2014年2月份的時候就相繼出臺過各自城市的《地下空間國有建設用地使用權管理辦法》，明確了地下空間具有產權。與濰坊、濟寧相比，青島版辦法沒有明確表述地下空間國有建設用地使用權登記后可以轉讓、出租、抵押，僅規定“地下空間國有建設用地使用權登記程序及類型，參照地表國有建設用地使用權登記的程序和類型辦理。地下空間國有建設用地使用權實行分層登記，即將地下每一層作為一個獨立宗地進行登記。”“原土地出讓合同(或劃撥決定書)中未明確，但經規劃部門批準實際建設中增加了地下建筑的，需按本辦法辦理相關手續；屬經營性用途的，應補繳土地出讓價款后，方可辦理相關預售許可和房地產權登記手續。”

　　3月11日，城市信報/信網記者致電市國土資源和房屋管理局，工作人員張女士表示，需要走招拍掛程序的是各類經營性項目地下建設用地使用權，不包括地下車庫。“地下車庫一種人防工程，屬于平時和占時結合使用的場所，這需要人防辦來管理。另一種是附屬于地上項目的，不用單獨走招拍掛程序，只能由開發商辦理權屬登記，個人車庫、車位沒有獨立產權，更不會發證。”

　　毋庸置疑，如果確定繳納土地出讓金后的地下空間國有建設用地是具有產權的，這對開發商來說可以稱得上是一個利好消息，尤其是地下室、地下車庫等之前并無產權界定的產品，很可能會帶來量價齊漲的局面。而對購房者來說，具有產權的地下空間可以和地上房屋一樣具有保障和投資屬性，不過也會相應的增加購房成本。“將來是否給地下車庫發證，還要看新辦法的實行情況。”張女士說。

　　3 地下商業鮮有成功案例

　　城市信報/信網記者了解到，青島地下商鋪的經營并不樂觀。市南金街購物廣場、太古百貨、地景大道給了許多教訓。業內人士透露，金街、太古等都是人防工程，產權問題繞不過去。經營性地下空間建設用地將走招拍掛程序，“身份”問題總算解決了，“錢景”就好了嗎?

　　城市信報/信網記者了解到，即使地下商鋪有了產權，但青島人未必青睞。以位于CBD的海牛中央廣場為例，這個地下三層的大型商業項目，就是青島首宗拍賣地下空間開發項目。許多購房者如今套牢其中，開發商華筑置業向購房者坦言缺錢，項目進度緩慢。“根源還在項目本身前景堪憂，開業的話也會很慘。這個項目雖然地理位置極佳，但本身的設計不對青島消費者的口味，投資者買商鋪收租，分分鐘讓租鋪的商家難以續租。”克而瑞信息集團青島公司商業項目總監趙國棟分析指出，青島地下商業項目不吃香，與消費者的習慣有很大關系，從這幾年的實踐來看，做一個死一個根本沒法培養大家的消費習慣。

　　“成功的商鋪是相似的，失敗的商鋪卻各有各的失誤。太古在南方許多城市十分火爆，在青島一開始定位高端，后來演變為地攤，越做越差，以至于租鋪的商戶紛紛撤離。金街從施工到宣傳都頻頻犯錯，最后也冷清收場。中央廣場主要還是資金鏈太緊張，項目進度沒法保證。”銳理數據青島公司總經理馬光明表示 ，地下商業蕭條的根本原因還在于全市商業供應量大大超出了消費能力，規劃的商業項目太多，而市民的收入和消費能力跟不上，整體上供大于求。“全市的商服比例太高，而受困于高房價、低收入的市民荷包有點兒癟，地上商業都吃不飽，地下商業當然先得餓著了。”

　　城市信報/信網記者 劉樂芳

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 劉曉明]