8月、9月連續兩次調整限購政策，再加上青島銀行推出9折房貸，有專家分析指出，限購三年半，投機性購房和炒房基本得到抑制，自住性需求成為市場主體。當限購政策執行起來漸漸走樣，對活躍房地產市場有一定的作用，特別是對有支付能力但原先不具備資格的人提供了機會。業內人士指出，照現在的調控趨勢來看，10月完全有可能放開第三套房貸款。

    限購三年半購房需求趨理性

    業內指出，青島限購政策的調整，既符合供明顯大于求的市場變化實際，也符合政府減少行政審批和充分發揮市場在資源配置中決定性作用的要求，還符合中央對房地產市場實施分類調控的思想，所以是順其自然的。限購三年半，成績幾何？“首先，投機性購房和炒房基本得到抑制，購房需求逐漸趨于理性，自住性需求成為市場主體。”房價點評網首席分析師鄧國華表示，另一方面，保障性安居工程力度的加大，有力地緩解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，推動了住房供應結構向“政府保基本、市場滿足多層次需求”的轉變，“雙軌制”的住房體系已初步建立。

    “至于調控對遏制房價上漲的作用，確實不是幾句話能說清的。”鄧國華表示，從大環境來說，限購、限價等行政性措施在短期內對部分高房價城市遏制房價過快上漲有作用，但對市場平穩的城市收效甚微。

    取消限購作用不宜放大

    “關于限購政策調整的效果，我想對活躍房地產市場有一定的作用，特別是對有支付能力但原先不具備資格的人提供了機會，所以在一段時間內交易量會有明顯增加；當然，交易量的增加，還與一些企業以價換量有關。所以，不宜放大限購政策調整的作用。”鄧國華認為，限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。還需期待信貸和住房公積金方面的調整，這對中低收入家庭和首次購房需求才更有積極作用。

    另外，在供明顯大于求及財力和風險可控的情況下，建議逐步擴大對合理的改善性住房需求的支持。因為，合理的改善性需求是一種真實需求，是居民消費升級的客觀反映，對促消費、擴內需、穩增長都有長效影響。

    城市信報記者登錄網上房地產發現，9月放開限購政策對戶籍和套數都不再設限以來，1日和2日島城的成交量不到300套。然而截至3日傍晚6點，已經成交394套新建住宅，成交量趕上了8月最后一周“飄紅”的節奏。

    10月有望放開第三套房貸

    青島銀行進行房貸打折，首套房打九折，部分客戶可打八八折。以貸款100萬元為例，如果貸款期限20年，用等額本息還款方式，利率打八八折的話，利息比基準利率少支出109528元，如果打九折的話，利息比基準利率少支出91519元。“青島放開住房限購政策后，大多數銀行的貸款利率仍比較緊，這在一定程度上限制了一些購房者的購房計劃，青島銀行趁這個時候推出這個政策，可以說是雪中送炭。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰表示。一名銀行業內人士透露，通常放貸政策的變化 ，一般是先從地方性銀行開始，然后推進到全國性的股份制銀行，最后才會是國有商業銀行。之前全國已經有一些城市首套房貸利率出現了打折現象，只是不同城市的執行時間不同，在青島銀行的帶動下，其他銀行應該也會慢慢跟進。

    “青島銀行上月推出小規模九折房貸，正是試探市場之舉。借島城全面放開限購，青島銀行的房貸優惠也加碼了，這釋放了島城房貸松綁的信號，很可能引發效仿。”孫杰表示，“看來前段時間熱傳的10月放開第三套房貸款不是空穴來風，照這個政策走向來看，限貸政策松綁有望繼續跟進，10月將迎來大規模房貸打折。”

    記者 劉樂芳 實習生 解俊蕾

（來源：半島網-城市信報）