【專題解讀】青島部分放開(kāi)限購(gòu) 業(yè)界精彩解讀 半島都市報(bào)7月31日訊(記者 王愛(ài)科) 島城樓市施行長(zhǎng)達(dá)3年之久的限購(gòu)政策，自8月1日開(kāi)始局部“松綁”。黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))新房二手房放開(kāi)限購(gòu)政策，其余四區(qū)套型面積在
144平方米以上的住房放開(kāi)限購(gòu)，144平方米以下的住房則繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。
31日下午5時(shí)，青島市國(guó)土資源和房屋管理局在其官微“青島房地”上發(fā)布消息，稱將局部放開(kāi)青島執(zhí)行三年多的限購(gòu)政策。
消息稱，為支持剛性需求，穩(wěn)控房?jī)r(jià)水平，降低庫(kù)存幅度，逐步回歸市場(chǎng)，促進(jìn)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展，青島市國(guó)土資源和房屋管理局報(bào)經(jīng)市政府同意，自2014年8月1日零時(shí)起，對(duì)黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放開(kāi)限購(gòu)政策；對(duì)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上(含 144平方米)的住房放開(kāi)限購(gòu)政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。
由于沒(méi)有見(jiàn)到正式下發(fā)的文件，7月31日下午，記者聯(lián)系了青島市國(guó)土資源和房屋管理局多位相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人，均證實(shí)了上述消息的真實(shí)性。這意味著島城始自2011年以來(lái)的樓市限購(gòu)政策，開(kāi)始局部放開(kāi)。
而實(shí)際上，早在青島市國(guó)土資源和房屋管理局在其官微發(fā)布消息之前，關(guān)于青島市將放開(kāi)限購(gòu)的消息就已經(jīng)在地產(chǎn)界的微信圈里被廣泛轉(zhuǎn)發(fā)，只是版本不一。“在濟(jì)南放開(kāi)限購(gòu)之后，多數(shù)開(kāi)發(fā)商就預(yù)測(cè)青島限購(gòu)放開(kāi)只是早晚的事兒。”榮置地區(qū)域市場(chǎng)部總監(jiān)艾濤說(shuō)，盡管最終證明這次限購(gòu)政策只是局部的放開(kāi)，但肯定將會(huì)對(duì)今年以來(lái)長(zhǎng)期低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。上述觀點(diǎn)，也得到了多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。
分析
成交量走勢(shì)，還得看信貸“臉色” 島城的限購(gòu)令施行3年多來(lái)，對(duì)島城樓市的影響已經(jīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化得到證明。這次限購(gòu)政策局部“松綁”，將對(duì)島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？7月31日，多位業(yè)內(nèi)人士就政策調(diào)整可能帶來(lái)的變化做出了預(yù)測(cè) 。比較一致的觀點(diǎn)是，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期均會(huì)受到刺激，限購(gòu)局部“松綁”將對(duì)樓市帶來(lái)短期、局部的利好，成交量會(huì)增加，但如果信貸政策繼續(xù)從嚴(yán)，整體的影響會(huì)非常有限。
局部松綁，局部受益 7月31日下午，青島將局部“松綁”限購(gòu)的消息在微信圈里傳播后，多數(shù)購(gòu)房者的反映是房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，而開(kāi)發(fā)商在獲悉這一消息后，心理也立即發(fā)生了變化。“區(qū)域的存量一直偏高，受限購(gòu)政策的影響，很多外地購(gòu)房者沒(méi)法買(mǎi)房，確實(shí)是我們銷(xiāo)售過(guò)程中面對(duì)的主要困境。”城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)路一家新盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售總監(jiān)趙經(jīng)理說(shuō)。
“局部‘松綁’限購(gòu)，產(chǎn)生的肯定會(huì)是局部的影響，而且是短期內(nèi)的局部影響。”中置國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、樓市分析人士張百忍說(shuō)，市內(nèi)四區(qū)受新政策的影響會(huì)非常有限，短期內(nèi)的簽約量可能會(huì)增加，但黃島、城陽(yáng)區(qū)的市場(chǎng)會(huì)受較大的影響，成交量會(huì)增加。
根據(jù)新的政策，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上(含 144平方米)的住房放開(kāi)限購(gòu)政策，而套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。“超過(guò)144平方米的住房，以市南區(qū)和嶗山區(qū)居多，這兩個(gè)區(qū)域的不少大戶型項(xiàng)目，此前已經(jīng)簽訂了購(gòu)房意向，但受限購(gòu)令的約束未能成交，一直沒(méi)能簽約，但政策放開(kāi)后，就可以辦理手續(xù)。”張百忍說(shuō)，這是短期內(nèi)成交量將上揚(yáng)的主要因素，而黃島區(qū)和城陽(yáng)區(qū)徹底放開(kāi)限購(gòu)后，剛性需求的釋放，也會(huì)帶動(dòng)成交量的上漲。
限購(gòu)三年樓市陰晴不定 青島的限購(gòu)始自2011年，對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手房)。對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。
較為理性的判斷是，限購(gòu)政策放開(kāi)后可能帶來(lái)的影響，也可以通過(guò)限購(gòu)期間青島樓市的變化，來(lái)進(jìn)行分析。
“青島的限購(gòu)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)3年之久，在這三年期間，樓市的成交量并不是一味地低走，恰恰相反的是，在2012年和2013年，成交量都曾大幅增長(zhǎng)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，限購(gòu)令并沒(méi)有限制住住房需求的釋放。”榮置地區(qū)域市場(chǎng)部總監(jiān)艾濤說(shuō)。
來(lái)自青島市國(guó)土資源和房屋管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年新房成交量為86997套，較未執(zhí)行限購(gòu)的2010年減少了13298套；2012年全年新房成交94339套，同比增加了7342套；2013年全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量為37749套，同比減少16584套，跌幅達(dá)三成。
正是基于對(duì)上述數(shù)據(jù)的分析，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次限購(gòu)局部“松綁”，從長(zhǎng)期影響來(lái)看，未必會(huì)帶來(lái)成交量的激增，所以 ，“松綁”限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，更是一個(gè)偽命題。
信貸公積金依舊從緊 如果限購(gòu)與否不是影響當(dāng)前樓市的主要因素，那么導(dǎo)致今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的主要原因是什么？
“在限購(gòu)令執(zhí)行的三年多的時(shí)間里，信貸政策卻經(jīng)歷了從寬到嚴(yán)的一個(gè)過(guò)程，其間新國(guó)五條出臺(tái)，個(gè)人所得稅、契稅做過(guò)調(diào)整，房屋專項(xiàng)維修基金開(kāi)征，這些都對(duì)當(dāng)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響，導(dǎo)致政策調(diào)整的月份成交量驟增，極大地影響了購(gòu)房者的心理，也從根本上影響了年度的樓市走勢(shì)。”艾濤說(shuō)，正是基于這個(gè)原因，限購(gòu)令取消未必會(huì)從根本上逆轉(zhuǎn)當(dāng)前低迷的樓市。
多位業(yè)內(nèi)人士提到，信貸政策依舊收緊，公積金陷流動(dòng)性緊張，銀行放貸額度收緊、辦理周期增長(zhǎng)以及信貸利率提高導(dǎo)致買(mǎi)房成本大增，種種因素疊加，讓首次購(gòu)房需求、投資性需求、投機(jī)性需求、改善性需求均受到影響，入市的積極性受挫。
31日下午，記者聯(lián)系了中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行多家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人，均稱不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)政策的調(diào)整而跟進(jìn)調(diào)整信貸政策。“信貸額度本來(lái)就非常緊張，肯定不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)政策的調(diào)整而調(diào)整貸款利率。”一家商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人說(shuō)。
業(yè)內(nèi)聲音 科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島總部總經(jīng)理孫杰： 交易量必然上漲。第一增加原先有購(gòu)房資格的買(mǎi)方信心，知道市場(chǎng)不能再差了，迅速入市；第二原先沒(méi)有資格的買(mǎi)方有資格了，也入市了；第三，旅游旺季，外地的朋友可以買(mǎi)了。第四，兄弟城市濟(jì)南取消限購(gòu)后，交易量大漲。黃島和城陽(yáng)，估計(jì)漲的量更大。
價(jià)格變化不大 。因?yàn)橄拶J沒(méi)有取消，金融政策不改變，不降息，很難讓價(jià)格上漲。相信一手房不會(huì)漲價(jià)，因?yàn)橐芰浚灰皇址坎粷q，二手房也不可能自己漲。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島首席房?jī)r(jià)分析師鄧國(guó)華： 政策中去庫(kù)存的意圖十分明顯。黃島、高新區(qū)去化周期已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月，這是政府比較有針對(duì)性的放開(kāi)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分布總經(jīng)理助理程?hào)|： 限購(gòu)放開(kāi)最重要的意義在于對(duì)市場(chǎng)信心的提升，對(duì)于成交量而言短期內(nèi)難有大的起色。限購(gòu)主要是個(gè)門(mén)檻，僅僅取消門(mén)檻，人們的購(gòu)買(mǎi)力和意愿還是影響購(gòu)房的因素。現(xiàn)在限貸沒(méi)有取消 ，限制了人們的購(gòu)買(mǎi)能力。
樓市分析人士張百忍： 開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)肯定以觀望為主，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)與否更多地取決于自己的購(gòu)買(mǎi)力，也就是說(shuō)“房?jī)r(jià)”才是未來(lái)市場(chǎng)走向的根本動(dòng)因。放開(kāi)限購(gòu)之后，存量較大的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商最可能的選擇是，繼續(xù)通過(guò)價(jià)格的優(yōu)惠來(lái)吸引購(gòu)房者。
榮置地區(qū)域市場(chǎng)部總監(jiān)艾濤： 對(duì)整個(gè)青島市而言，限購(gòu)的取消無(wú)疑給整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)吃了一顆定心丸。對(duì)于重點(diǎn)針對(duì)區(qū)域：黃島區(qū)和城陽(yáng)區(qū)而言，限購(gòu)的取消更是久旱逢甘霖般的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。限購(gòu)取消、新區(qū)成立必定會(huì)給本區(qū)域帶來(lái)更多的利好，要想花冰點(diǎn)的價(jià)格買(mǎi)到未來(lái)大熱的區(qū)域樓盤(pán)，現(xiàn)在是較好的時(shí)機(jī)。
中國(guó)房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一： 從客觀來(lái)講，取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)激發(fā)的活力不會(huì)太大 ，市場(chǎng)激活關(guān)鍵還在于信貸政策的轉(zhuǎn)變，而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要采取以價(jià)換量的措施，才能使供求關(guān)系發(fā)生變化。記者 王愛(ài)科 實(shí)習(xí)生 付淼淼
