業(yè)主對服務(wù)不滿拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)停水停電催交物業(yè)費(fèi)……近年來，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)間時(shí)常產(chǎn)生激烈矛盾，關(guān)系惡性循環(huán)，對簿公堂。

　　上述業(yè)主和物業(yè)公司的行為是否構(gòu)成侵權(quán)？近日，廣東省廣州市中級人民法院房地產(chǎn)庭法官結(jié)合案件作出解讀。法官提醒，物業(yè)單一項(xiàng)目的服務(wù)瑕疵，不能成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由，如果物業(yè)服務(wù)差，法院會(huì)酌情判業(yè)主少繳些物業(yè)費(fèi)

　　□楊曉梅蔡培娟

　　2013年年初，廣州某半島花園的物管公司起訴業(yè)主高先生拖欠物管費(fèi)約1162元。對此，高先生抗辯稱，之所以不交物管費(fèi)，是由于物管公司沒有提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，在其住宅右側(cè)綠化用地開挖排污水溝，樓宇長期受污水浸泡，老鼠橫行，蚊蟲奇多，長期臭氣熏天。高先生表示，他曾多次到管理處申訴，一直未有回復(fù)，管理處后來干脆不予理睬，導(dǎo)致他們只能緩交管理費(fèi)，希望物管公司重視并盡快解決物業(yè)存在的問題。

　　然而，案件經(jīng)過一審和二審，高先生都敗訴了。

　　廣州中院二審在判決書中指出，根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，高先生作為小區(qū)業(yè)主，既然享受了物業(yè)管理服務(wù)，就有義務(wù)按照小區(qū)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付相應(yīng)的物管費(fèi)。至于高先生所稱開挖排污水溝影響其生活，因物管公司不予理睬，故其拒交物業(yè)管理費(fèi)的問題，廣州中院認(rèn)為，由于房屋住宅右側(cè)綠化用地開挖排污水溝是否得當(dāng)，屬于另一法律關(guān)系，并不構(gòu)成拒交物業(yè)管理費(fèi)的合法抗辯事由。

　　不過，法院認(rèn)為高先生的遭遇屬實(shí)，也反映了物業(yè)公司存在一定的服務(wù)瑕疵。所以，高先生拒交物業(yè)費(fèi)是“事出有因，但無理由拒交”。最后，法院判令高先生繳納物業(yè)費(fèi)，但無需繳納滯納金。

　　■以案釋法

　　服務(wù)差也不能拒交物業(yè)費(fèi)

　　據(jù)了解，與高先生類似通過拖欠、拒交物管費(fèi)的方式抗?fàn)帲晃锕芄靖嫔戏ㄍサ臉I(yè)主，大多被法院判決要向物管公司支付物業(yè)管理費(fèi)甚至滯納金。

　　廣州中院房地產(chǎn)庭法官蔡培娟解釋稱，并不是業(yè)主們提出的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題不存在，而是存在事實(shí)認(rèn)定困難的問題；而有些事項(xiàng)非物管公司責(zé)任，如房屋漏水、違建未拆除等，故法院在處理上通常認(rèn)為依據(jù)權(quán)利義務(wù)相對等原則，在物管公司事實(shí)上已提供服務(wù)的前提下，支持物管公司要求支付管理費(fèi)的請求。

　　廣州中院房地產(chǎn)庭審判長岳為群指出，物業(yè)管理企業(yè)有管理不到位的地方，業(yè)主也不能以拒交物業(yè)管理費(fèi)的做法維權(quán)。在訴訟過程中，常見業(yè)主以物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵抗辯，但業(yè)主得到法院支持的比較少。這既有舉證的原因，也有物業(yè)管理服務(wù)合同本身具有長期性和綜合性的特性。

　　首先，物業(yè)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的長期的過程，自家都有時(shí)候干凈有時(shí)候沒那么衛(wèi)生，一旦發(fā)生小區(qū)衛(wèi)生沒搞好這種情況，業(yè)主維權(quán)的話，通常會(huì)先向物業(yè)管理企業(yè)提出存在這樣的服務(wù)瑕疵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般情況下都會(huì)主動(dòng)做好，如果長期不理睬業(yè)主的主張，那么拒交物業(yè)管理費(fèi)的就不是一戶。而事實(shí)上，因此拖欠物管費(fèi)被起訴的業(yè)主占小區(qū)所有業(yè)主數(shù)量的比例并不會(huì)太高。

　　如果業(yè)主確實(shí)覺得管理不好，怎么保護(hù)權(quán)利？到法院訴訟的話，法官肯定要看證據(jù)，比如業(yè)主稱有向物業(yè)管理公司提出異議，最好是用書面的方式提出來，留下證據(jù)。如果物管公司不改正，也要提出相應(yīng)的依據(jù)，要足以證明存在嚴(yán)重的瑕疵，法院才會(huì)酌減物業(yè)管理費(fèi)。

　　對于物業(yè)以停水停電等方式追繳物業(yè)費(fèi)是否侵權(quán)的問題，廣州中院房產(chǎn)庭法官認(rèn)為，對此應(yīng)具體情況具體分析。在無合同約定的情況下，應(yīng)區(qū)分收費(fèi)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)具體分析，業(yè)主僅拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)的費(fèi)用，而未拖欠公眾代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能采取停水停電等措施，否則即為侵權(quán)。法官認(rèn)為，對被拖欠費(fèi)用應(yīng)依法追償，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不宜采取停水、電、氣等措施迫使業(yè)主、使用人繳納費(fèi)用。

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 李鵬]