▲省城華黎花園(原巴黎花園)小區。

    

▲華黎花園小區消防器材正更新。

  　　文/本報記者　喻雯　修從濤　片/本報記者　左慶

  　　省城華黎花園小區20名業主將自己選出的業委會告上法庭,這在濟南尚屬首次。經過近五個月的調查取證和三次開庭審理,案件才有了判決結果。在漫長的取證審理過程中,原告、被告爭議的三大焦點問題恰恰反映了目前國內社區管理中存在的通病和矛盾。物業服務等級和費用調整時,為何屢屢引發連鎖反應?業主、物業公司、業委會各自該扮演怎樣的角色,又存在著怎樣的問題?

  　　不是房主　就不算業主

  　　“我一輩子住在這個小區里,怎么就不是小區業主?”在華黎花園(原巴黎花園)業主狀告業委會案件中,有7名原告對自己不具有業主身份表示不解。實際上,在不少小區居民中,同樣存在這樣的疑問。

  　　省城東部黃金時代小區居民梁女士當選小區業委會成員有一段時間了,由于其盡心盡力為小區服務,受到不少業主認可,然而在新一屆業委會選舉中卻遭遇落選,原因是有小區業主認為其不具有業主身份。經過調查才發現,梁女士的房子并非在自己名下,而是在其丈夫名下。濟南市房管部門相關負責人介紹,“根據《山東省物業管理條例》規定,房屋的所有權人為業主。換句話說,就是房產證上所寫的那個人。如果房產證上寫的只有丈夫一人的名字,那么妻子就不是業主。”

  　　對業主身份有疑惑的還有濟南匯科旺園小區的潘女士,“我是房屋的所有權人,為什么選舉業委會時卻說我沒有參選資格?”2012年11月底,該小區業主大會籌委會宣布業委會選舉停止,原因是參選業委會的候選人人數不足,選舉不得不終止。

  　　實際上,報名參選業委會的小區業主并不在少數,然而根據業委會相關選舉規定,只有模范遵守物業管理條例的業主才具備參選資格,“當時將‘按時交納物業費’列為候選人的基本條件之一,結果篩掉了一大批沒有按時交納物業費的業主,最后參選人數達不到規定的比例,只能停止選舉。”籌備組負責人介紹。

  　　對于業主的身份認同,也有一些漠不關心者。新生活家園小區熱心業主吳先生對此深有感觸,原本4年前就呼吁小區成立業委會的他,由于缺少積極響應,小區業委會至今未能成立起來。據濟南市房管部門統計,目前濟南市有800多個有物業企業管理的住宅小區,其中僅有1/4的小區成立了業委會。

  　　是業主代言人但不僅是維權機構

  　　2012年9月中旬,華黎花園小區業委會收到了來自天橋區人民法院的傳票。對于小區里諸多業主的聯名訴訟要求,小區業委會有些意外,“簽訂物業合同之前,業委會召開過書面形式的業主大會,征詢了業主的意見,為何還有這么大的意見呢?”

  　　有同樣疑惑的,還有匯科旺園小區前一屆業委會。“前一屆業委會是被業主罷免的,主要是因為小區綠地改停車場的問題,而且到期后不換屆。”匯科旺園小區業主王女士認為,綠地改停車場是物業的主意,而業委會在沒有征得業主同意的前提下,成了物業的“代言者”。然而這種說法也受到前一屆業委會的反駁,“我們做了調查,大多數業主都是同意的。”

  　　盡管不少業委會遭到業主的詬病,但說起業委會成立之初,不少業主都是充滿了期待的。省城名士豪庭小區也正在籌建自己的業委會,籌備組成員王先生介紹,成立業委會就是想為小區業主說話,“門口水泥路障問題、小區公共收益問題,這些都是我們業主希望與物業爭取的,所以一定要成立自己的業委會。有了業委會,就有了與物業對話的平臺,就可以為業主維權。”

  　　“現在不少小區成立業委會的動機都是為了維權,這種方式沒什么錯,但是如果僅僅把業委會看作一個維權機構就有問題了。”中國社會工作協會社區服務工作委員會業主物業工作部主任張大憲曾在接受記者采訪時表示,業委會是在一定的建筑區劃內受到廣大業主的信任和支持,并被推選出來管理區劃內物權的群眾自治組織,“業委會成立的最終目的不是維權,而是如何站在一個更高的角度上,在區劃內搭建一個更高的平臺,在這個平臺上通過溝通配合,相互理解,實現和諧小區。”

  　　幾乎每次漲價都引發業主不滿

  　　華黎花園小區20名業主最大訴求是要求業委會撤銷與小區物業簽署的提高了物業費后的物業合同。在20名業主看來,該合同沒有按照濟南市物業收費管理辦法有關規定,實行政府指導價:多層住宅二級服務收費標準為每平方米0.5-0.7元,小高層、高層等住宅二級服務收費標準為每平方米0.8-1.2元。這侵害了原告的合法權益。對此,物業公司主張實行市場調節價,由業主大會與全體業主與物業服務企業約定。

  　　小區物業費調整引發連鎖反應,是省城多家小區的通病。不少小區還因此把物業公司罷免,嘗試業主自治。小區物業費究竟是實行政府指導價,還是市場調節價,這也成了這些小區的困惑。

  　　《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》規定,住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業服務費采取包干制的實行政府指導價,非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價由雙方合同約定。

  　　“小區的物業收費標準與物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素密切相關,這些是分等級定價的。”濟南市房管局物業管理處有關負責人稱,業主如果想要享受高等級的服務,理應交納相應費用。在這個過程中,如果物業費要調整,小區暫時沒有成立業主大會的,應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議,擬定物業收費方案。

  　　其實業主在一個小區住久了,物業費調整在所難免。記者調查了解到,業委會召開業主大會征求意見時,往往會引發業主的不滿和不信任。究竟哪種形式才是合理的?對此,濟南市房管局物業管理處有關負責人表示,根據《山東省物業管理條例》有關規定,業主大會可以通過集體討論的形式或是書面征求意見的形式召開會議,具體的形式由業主委員會確定。

  　　對于業主對意見真實性的疑問,該負責人表示,業委會在征求意見時,居委會或街道辦事處可以作為第三方監督陪同。如果無法做到陪同入戶,可以授權業委會,征求意見結束時可以對結果進行抽查,一旦發現問題及時處理。

  　　□新聞鏈接　沒有法律法規　保護決議執行

  　　調整物業費既然是業主大會的決議,為何還會出現20名業主聯名狀告業委會的局面?業主大會決議為何不能順利執行?

  　　記者了解到,《山東省物業條例》第37條明確規定,業主委員會是業主大會的執行機構,依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。在對業主大會決議執行上,《條例》只是簡單說了業委會應該履行業主大會的決議和決定。

  　　“但是目前并沒有相應的制度去保護決議的順利執行,決議出來后,如果有業主阻撓不按決議執行,該怎么辦?”不少業委會負責人稱,他們亟盼相關細則出臺,維護業主大會決議的順利執行。