?　　市南、市北、嶗山、李滄，是許多“老青島”口中的主城區。城市在不斷地發展，主城區的人口也越來越多，但可開發的土地卻越來越少，許多片區新建商品房住宅項目屈指可數。在“馬太效應”作用下，過去兩年主城區新房市場呈現出“一房難求”的局面。開盤售罄不僅成為常態，而且許多樓盤為了避免購房者過多引起不必要的糾紛，甚至通過“一對一通知”或深夜開盤的方式，鎖定全款客戶。在這種供需關系下，主城區的房價自然水漲船高。但是到了今年9月份，不論是新房市場還是二手房，則有了“落潮”的趨勢。

　　■買房故事

　　百萬富翁曾備受冷落

　　“這樓市真和以前不一樣了。”購房者朱曉（化名）感嘆說。今年36歲的朱曉，可以說是一名標準的剛需族，他買房的目的非常明確，就是為了改善六口之家的居住環境。大學畢業后他來青島工作，一干就是12年，有6年時間他都在為買房奔波。雖然在事業單位工作收入不菲，但是來自臨沂農村家庭的朱曉“家底”比較薄，所以選房時特別“算計”。2011年，他在浮山后買了一套兩居室的老房，雖然面積不大，但是一家三口生活也是相當溫馨。而2016年年底，二寶的誕生打破了這種幸福。因為兩口子都是上班族，只好把在臨沂老家的父母接來照看孩子，六口之家生活在一套70平方米的兩居室中，實在有些擁擠，朱曉在2017年春節過后，就動了換房的念頭。

　　當時，朱曉手頭有100萬元積蓄，他算計著付個首付不成問題。但是在市區內轉了一圈，發現可選的樓盤太少了。最后，他了解到新都心一處品牌樓盤要在年底開盤，并已經搭建起臨時樣板間，便利用周末去樓盤探訪。結果在營銷中心人滿為患，一度需要排隊才能進入。因為空間有限，置業顧問們接待購房者的時間也是有限。朱曉匆匆問了幾個問題，置業顧問記下他的首付款比例后，就讓他離開了現場。隨后，他曾多次撥打置業顧問的電話咨詢，但是置業顧問對于首付比例不高的他并不是很熱心。結果年底開盤時，置業顧問都沒有通知他。等他知道消息趕到現場時，發現只有大戶型、高總價的房源可以選，而這些遠遠超出了他的承受能力。

　　為了增加競爭力，朱曉將原來的兩居室賣掉，手里的資金也湊到250萬元左右，這個比例已經非常接近全款族。但即便如此，在該項目二次加推時，他的選房名次仍然比較靠后，再加上朱曉對新加推戶型也不滿意，于是決定繼續等待。

　　新盤增多“哥”不急了

　　在進入6月份之后，原本新房稀少的新都心板塊，突然有三個新盤加推，并且都是品牌開發商。朱曉去看盤之后，感覺這倆盤的戶型和裝修也都不錯，而且置業顧問的態度讓他很舒服?！案杏X營銷中心人少了很多，服務更熱情了。你在沙盤前一站定，就有人送來飲料?！敝鞎哉f。在了解到他的首付款金額后，置業顧問更加熱情，一口一個“哥”叫著，并不斷催著他趕緊做出決定。

　　這種變化，讓朱曉原本焦急的心平靜了下來，開始認真比較三個樓盤的優劣。就在此時，他一直關注的樓盤放出了價格信息，最便宜的一個樓座只要2.5萬元/平方米，這比之前2.7萬元/平方米的價格低了不少，這讓朱曉有些心動。前幾天，他再次去售樓處探訪，結果發現有很多人和他情況一樣，有買房的打算，卻又不愿意輕易出手，都在等待開發商降價。“昨天置業顧問發微信，說是這個樓盤包含精裝最低2.3萬元/平方米左右，這比我三月份在李村看的盤都便宜了?！敝鞎愿袊@說。在多方權衡之下，他交上了首付，置業顧問表示近期開盤。

　　中秋節傍晚，朱曉準備回家和老人過節，走在回家的路上接到了一個陌生置業顧問的電話，并向他推薦該樓盤。“由此可見，這個樓盤的蓄客并不理想，即使價格如此誘人，市場說涼似乎一夜就降了溫。”到了這個時候，朱曉反而更不急了，他表示如果選不到自己合適的房子就不出手了。

　　■記者探盤

　　新都心板塊人氣漸衰

　　地鐵3號線帶來的交通便利，使新都心板塊人氣不斷攀升。在調查中記者發現，目前該區域共有三大品牌樓盤推新。開盤在即的保利天匯預計會有480套房源推出，戶型建面118平方米、128平方米、140平方米，往期均價在2.6萬元/平方米至2.7萬元/平方米。但目前置業顧問介紹，有一棟特惠樓座的開盤價會比其他房源低許多，項目認籌期間，交100萬元認籌金可獲得優先選房的權利。

　　萬科新都會1907是一個小型住宅區，共有5個樓座，大約300套住宅左右。戶型為128和142平方米，三室精裝美宅，開盤時間最早也要10月份，均價在2.8萬元/平方米至2.9萬元/平方米。相比萬科新都會1907，海爾世紀官邸更具有區位優勢，預計在10月中旬開盤，房源200套左右，戶型有142、143、151、166、175平方米，預估均價在2.8萬元/平方米至2.9萬元/平方米之間。

　　綜合各個樓盤現場信息記者發現，新都心板塊的樓盤瞄準的都是有三室、四室需求的二孩家庭，精裝交付也符合當下中產階層的居住需求。除了新都心板塊外，市北區還有不少樓盤有新房源在售。記者來到龍湖春江酈城售樓處，看到幾位購房者在沙盤前觀望，該樓盤臨近地鐵1號線，周圍公共交通也方便。置業顧問表示這是該項目推出的最后一期住宅，僅有十幾套戶型為120平方米 （三房兩廳兩衛）在售，價格2.3萬元/平方米。與龍湖春江酈城不同，萬科未來城房源充足，樓盤加推，目前房源有200套左右，戶型為95平方米至145平方米，帶精裝修均價在23000元/平方米左右。

　　剛需重地多渠道蓄客

　　李滄區作為青島的剛需重地，以往在金九銀十都會有搶眼的表現，但記者調查發現，今年李滄區新加推的樓盤并不多，較為引人關注的是融創都會中心和綠城·曉風湖畔兩個項目。

　　記者在調查中發現，融創都會中心已經開展了豐富多彩的蓄客活動。近日，都會中心推出了小小兒童駕駛訓練營，記者看到，玩具車上，小朋友們在專業教練的指導下，體會著車輛基礎駕駛操作、辨別交通指示牌、倒車入庫……雖然活動轟轟烈烈，但是真正買房的客流量并不太多。在采訪中記者了解到，融創·都會中心還有商業別墅在售，建面190平方米，均價3萬元/平方米至3.3萬元/平方米之間，項目共408套房源，預計9月26號開盤，30號之前交首付認購，每平方米單價減500元。10月份推出住宅產品，戶型105平方米至163平方米帶裝修，高層住宅單價在2.2萬元/平方米左右，這也是低于購房者預期的。綠城·曉風湖畔將推出16款戶型，面積從140平方米至180平方米不等，預計10月份開29套別墅，毛坯交付，具體價格尚未公布，項目房源460套。

　　在調查中記者發現，因為銷售壓力巨大，有的開發商已經通過二手房中介等拓展銷售渠道。“相比營銷中心，我們愿意把傭金返利給客戶，這樣一來價格比營銷中心還實惠。”中介小董向記者說。

　　二手房“甩賣”搶占市場

　　相比市北、李滄，長時間沒有新盤加推的市南區，在“銀十”依然非常冷清，多個豪宅項目門可羅雀，記者調查發現十月份也沒有加推計劃。相比之下，嶗山區青鐵華潤城和海爾云璽項目都還有少量房源出售，價格相對比較穩定?？傮w來說，傳統主城區在9月底到10月份這段時間預計將有2000套房源加推，因為總價相對較高，使得開發商營銷壓力巨大。

　　與此同時，許多二手房持有者不愿等待，開始降價銷售。在海爾路、南京路、黑龍江路、金水路等多地調查發現，許多房東都打出了降價急售的標簽，許多二手房比最高峰時的標價下降了四五十萬元。即使如此，主城區的二手房交易仍然不樂觀。上周青島二手房共成交625套，環比前一周微漲0。48%，成交面積60102平方米。其中普通住宅成交533套，成交面積為47825平方米，環比上一周下降2。63%。記者調查多名購房者發現，高總價是制約剛需族置業的首要原因,隨著市場進一步分化，遍及一二手市場的降價潮在十月份似乎不可避免。

　　本版撰稿記者王壽林見習記者扈明英攝影報道