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資料圖：購(gòu)房人在樓盤(pán)看沙盤(pán)并咨詢售樓工作人員。中新社發(fā) 湯彥俊 攝
貓膩一：做大公攤面積 一線城市四千多戶樓盤(pán)，靠公攤面積可多賺千萬(wàn)
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開(kāi)發(fā)商。
也就是說(shuō)，測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。
事實(shí)上，國(guó)際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)的。為何國(guó)內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢？
“按實(shí)際使用面積來(lái)算的話，開(kāi)發(fā)商沒(méi)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。”上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測(cè)咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說(shuō)。
他說(shuō)，購(gòu)房者可以很容易地測(cè)出實(shí)際使用面積，卻無(wú)法測(cè)量公攤面積到底有多少。開(kāi)發(fā)商可以在第三方測(cè)量時(shí)與之達(dá)成默契，在公攤面積的大小上做文章。房?jī)r(jià)這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個(gè)平米，一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項(xiàng)目，就會(huì)多出很多錢(qián)。
網(wǎng)友評(píng)論。來(lái)源：新浪微博截圖
舉個(gè)例子：
易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價(jià)格報(bào)告顯示，6月，一線城市4萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了15個(gè)月，二線城市1.2萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了12個(gè)月，三四線城市1萬(wàn)元以上均價(jià)水平則持續(xù)了10個(gè)月。
如上圖，以一線城市某樓盤(pán)舉例：共有4148套房，以均價(jià)4萬(wàn)元/平米計(jì)算，假設(shè)開(kāi)發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個(gè)樓盤(pán)就可多賺1659萬(wàn)元。
貓膩二：重復(fù)公攤、重復(fù)收錢(qián) 消防應(yīng)急場(chǎng)所變停車位，又可多賺千萬(wàn)
到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開(kāi)發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實(shí)在是五花八門(mén)，加上開(kāi)發(fā)商很少明確公示，購(gòu)房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤?！鄙綎|名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長(zhǎng)王清華說(shuō)，這樣的車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。
他說(shuō)，這類車位在小縣城能賣到10萬(wàn)左右，在省會(huì)城市能賣到20萬(wàn)。一個(gè)中型社區(qū)，如果開(kāi)發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個(gè)車位，地上也有幾十個(gè)。
北京某小區(qū)內(nèi)停在停車位或小區(qū)路邊的車。中新網(wǎng)記者 程春雨 攝
以北京為例：
據(jù)北京青年報(bào)2017年的調(diào)查報(bào)道，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(jià)(含二手車位)在15萬(wàn)至20萬(wàn)元/個(gè)之間；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬(wàn)至30萬(wàn)元/個(gè)之間。
假如開(kāi)發(fā)商違規(guī)劃出100個(gè)車位，每個(gè)賣20萬(wàn)元，一個(gè)小區(qū)就可賺2000萬(wàn)元。實(shí)際中，很多小區(qū)的車位價(jià)格要比20萬(wàn)高。
貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去牟利 小區(qū)廣告收入返給業(yè)主，可少交一半物業(yè)費(fèi)
王清華說(shuō)，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。
“小區(qū)電梯、樓道、門(mén)廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開(kāi)發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢(qián)嗎？”他說(shuō)。
某廣告交易平臺(tái)上的社區(qū)廣告報(bào)價(jià)情況。
在某廣告交易平臺(tái)上，社區(qū)的廣告位置五花八門(mén)。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門(mén)口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場(chǎng)、停車場(chǎng)道閘、單元門(mén)禁機(jī)屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過(guò)投放廣告賺錢(qián)。
中新網(wǎng)記者注意到，不同城市的不同廣告位置價(jià)格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動(dòng)感燈箱報(bào)價(jià)為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報(bào)價(jià)1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。
王清華認(rèn)為，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。
