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半島全媒體記者 江海峰
市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的特價(jià)房,拉開(kāi)了鏖戰(zhàn)樓市“金九銀十”的序幕。在往年的傳統(tǒng)里,每年一到這兩個(gè)月份,大多數(shù)樓盤都會(huì)加快推盤計(jì)劃,爭(zhēng)取在此時(shí)賺個(gè)盆滿缽滿。據(jù)記者了解,在各類樓市調(diào)控政策的重壓下,今年下半年,島城依然有數(shù)十個(gè)純新盤入市,大都位于西海岸新區(qū)和城陽(yáng)區(qū)。那么,今年的“金九銀十”,島城樓市會(huì)呈現(xiàn)什么狀態(tài)?成交量和成交價(jià)格會(huì)有什么變化?我們一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)?zhēng)孜粯I(yè)內(nèi)人士的預(yù)測(cè)。
市場(chǎng):二十余純新盤將入市 主打“高端” 據(jù)統(tǒng)計(jì),今年9月份以后,島城將有20余家純新盤入市。放眼主城區(qū),即將上市的項(xiàng)目也大都比較“高大上”。如位于嶗山區(qū)的雙地鐵項(xiàng)目青鐵華潤(rùn)城,配建有大型商業(yè)中心萬(wàn)象匯,項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā),其中,一期的2棟高層和9棟小高層計(jì)劃于今年四季度推出,小高層產(chǎn)品類型為99平方米~165平方米的套三、套四居,高層面積在包括107平方米和135平方米兩種,均帶精裝。市北區(qū)的藍(lán)光黑鉆公館項(xiàng)目,因是當(dāng)年的“地王”而備受市民關(guān)注,項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月份首次開(kāi)盤,將推出127平方米~168平方米的高層及170平方米的商墅,參考均價(jià)為27000元/平方米。
這20多家純新盤,大多數(shù)集中在西海岸新區(qū)和城陽(yáng)區(qū),包括海信積米灣、海信花街小鎮(zhèn)、金鳳凰銘品、華融藍(lán)海洋觀海、綠地望海領(lǐng)御、銀盛泰博觀一品、保利觀堂、天泰陽(yáng)光里和中車小鎮(zhèn)等。從房源類型來(lái)看,這兩個(gè)區(qū)域的樓盤推出的產(chǎn)品也大都為改善類產(chǎn)品,甚至有些打造得相當(dāng)高端。如西海岸新區(qū)的海信積米灣項(xiàng)目,將打造三大系列高端住宅,包括面積在200平方米~280平方米的流水聯(lián)排別墅、面積在150平方米~170平主米的花境疊拼別墅、面積在118平方米~136平方米的山麓情景洋房。而位于城陽(yáng)區(qū)的銀盛泰博觀一品項(xiàng)目,將打造13棟多層住宅,均為5~7層的高端洋房產(chǎn)品,面積在140~170平方米之間。
另外,即墨市將有兩個(gè)新項(xiàng)目入市,定位也都不低。其中融創(chuàng)青島灣琴灣項(xiàng)目主要打造11棟高層住宅,首次開(kāi)盤的產(chǎn)品層高為32~33層,大都為102平方米~150平方米之間的大戶型,預(yù)計(jì)均價(jià)為15000元/平方米左右。保利堂頌項(xiàng)目將打造稀缺洋房和小高層產(chǎn)品,預(yù)計(jì)今年10月初開(kāi)盤。
成交:“金九銀十”成交量或下滑 但仍將處高點(diǎn) 據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì),2016年9月份,島城新建商品房成交20384套,同比上漲近48.68%,成交面積為2254034.9平方米,同比上漲59.86%；其中,新建商品住宅成交18319套,同比上漲51.33%,成交面積為2033046.3平方米,同比上漲59.09%。2016年10月份,島城新建商品房成交22827套,同比上漲80.89%,成交面積為2447127.8平方米,同比上漲88.05%；新建商品住宅成交20884套,同比上漲81.92%,成交面積為2292268.5平方米,同比上漲92.96%,幾近翻番。
由此可見(jiàn),去年的“金九銀十”可謂創(chuàng)下了不錯(cuò)的成績(jī)。那么面對(duì)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策,今年“金九銀十”的成交又會(huì)是一番什么模樣?對(duì)此,馬光明認(rèn)為“肯定會(huì)降低,但相較于前些年的同期,依然會(huì)處在一個(gè)高位上。一般來(lái)說(shuō),新建商品住宅的月成交量在1萬(wàn)套以上,便屬于高位。”
據(jù)統(tǒng)計(jì),今年9月份以后,島城將有20余家純新盤入市,其中大多數(shù)集中在西海岸新區(qū)和城陽(yáng)區(qū)。
“從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看,不少購(gòu)房者對(duì)房源的需求量仍然比較大。這主要是由市場(chǎng)供求決定的。”島城著名樓市分析專家張斌認(rèn)為,今年上半年島城土地供應(yīng)量的急劇減少是主要原因。“土地供應(yīng)量減少,房源供應(yīng)量就上不來(lái),而上半年至今積攢的購(gòu)房需求就無(wú)法得到釋放。”張斌認(rèn)為,隨著“金九銀十”開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏的加快,這些需求也會(huì)在此時(shí)顯現(xiàn)出來(lái),而成交量最大的區(qū)域仍然將集中在西海岸新區(qū)和城陽(yáng)區(qū),另外,膠州市和即墨因?yàn)椤安幌拶?gòu)”,也將成為不少購(gòu)房者的置業(yè)片區(qū)。
信貸：政策將持續(xù)收緊 四季度多家銀行或?qū)⑼ＹJ 自3月份島城加入樓市調(diào)查大軍以來(lái)，信貸政策就開(kāi)始不斷收緊。短短半年多的時(shí)間，不少購(gòu)房者眼睜睜看著首套房貸利率從最低8.5折到如今的上浮。據(jù)記者了解，目前郵政儲(chǔ)蓄銀行、工商銀行、招商銀行的首套房貸利率，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%；而中國(guó)銀行和農(nóng)業(yè)銀行則上浮10%；中信銀行、光大銀行上浮20%~30%不等。此外，浦發(fā)銀行、平安銀行等則宣傳暫停相關(guān)房貸業(yè)務(wù)。
市民趙女士告訴記者，最近明顯感覺(jué)到了貸款難。“之前去一家商業(yè)銀行貸款，他們對(duì)我的資質(zhì)就審核了半個(gè)多月，好容易審核通過(guò)了，還要排隊(duì)等貸款。原本以為交上首付、辦理了網(wǎng)簽就可以貸款正常還款了，沒(méi)想到一直等了一個(gè)多月，現(xiàn)在還沒(méi)有音訊。真的讓人很著急。”
據(jù)記者了解，目前島城各大銀行的房貸審核時(shí)間均有所延長(zhǎng)，大部分維持在1~3個(gè)月之間不等，其中最長(zhǎng)的為招商銀行，需要6個(gè)月以上，而農(nóng)業(yè)銀行則表示不確定時(shí)間，需根據(jù)額度情況放款。
那么，“金九銀十”來(lái)臨，信貸政策會(huì)有所放緩嗎？對(duì)此，青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明認(rèn)為“只會(huì)收緊，不會(huì)放松”。“首先從大的政策環(huán)境來(lái)看，目前我們處在十分嚴(yán)厲的樓市調(diào)控時(shí)期。而從3月份至今的成交情況來(lái)看，目前島城的購(gòu)房熱度依然相對(duì)較高，并沒(méi)有到變冷的程度，而信貸政策作為調(diào)控的重要手段，是肯定會(huì)繼續(xù)持緊下去的。”馬光明同時(shí)表示，由于今年一季度樓市比較熱，用掉了各大銀行不少額度，所以到目前，所剩的額度并不多了，而這一點(diǎn)，也是今年下半年信貸政策不可能放松的重要原因。“預(yù)計(jì)到第四季度，將會(huì)有不少銀行出現(xiàn)停貸情況。”馬光明說(shuō)。
價(jià)格：或現(xiàn)回落 樓市有望迎來(lái)“拐點(diǎn)” 據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，今年7月份，島城新建商品房的成交均價(jià)為10975元/平方米，環(huán)比下降5.79%，同比下降11.74%。其中，新建商品住宅成交均價(jià)為10655元/平方米，環(huán)比下降1.91%，同比下降14.15%。另外縱觀整個(gè)8月份，島城樓市的成交均價(jià)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。
對(duì)此，張斌認(rèn)為，從下半年的推盤情況來(lái)看，輔城區(qū)和近郊區(qū)域的樓盤居多，這在一定程度上將拉低成交價(jià)格。
另外，據(jù)記者了解，今年5月份，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知中明確要求，樓盤價(jià)格漲幅可高的，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；本次新開(kāi)價(jià)格不得高于項(xiàng)目前期去年均價(jià)最高月份的銷售價(jià)格。這就意味著，一些價(jià)格漲幅較大的樓盤，將無(wú)法取得預(yù)售許可證。
對(duì)此，島城著名樓市分析專家張百忍表示，目前主城區(qū)有多個(gè)樓盤因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而無(wú)法取得預(yù)售許可證，導(dǎo)致原本計(jì)劃的推盤時(shí)間一拖再拖。“有些樓盤為了達(dá)到要求，會(huì)將一部分價(jià)格高的房源搭配部分價(jià)格低的房源一起銷售，這樣有助于拉低成交價(jià)格。”張百忍同時(shí)表示，受近一素列調(diào)控政策的影響，“金九銀十”后的島城樓市，或?qū)⒂瓉?lái)成交價(jià)格的“拐點(diǎn)”。
