?　　半島全媒體記者 于紅靚

　　近期，多個城市紛紛出臺限購令，青島也在其中。3月15日，青島市國土資源和房屋管理局聯(lián)合五部門正式下發(fā)《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，青島正式進入限購城市行列。限購政策的出臺，其主要目的是為了打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，通過一系列限制手段調(diào)整房地產(chǎn)市場。同時，這勢必會導(dǎo)致一些房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，在限購政策下，房屋買賣合同中的當(dāng)事人解除合同該承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任呢？山東文卓律師事務(wù)所張鋼律師給出詳解。

　　“限購”、“限貸”不是一回事

　　限購，是對購房人身份進行限制，規(guī)定不符合某些條件的人不能購買房屋。如青島市限購政策可以理解為“外地人沒有青島戶口，不在青島工作不交稅的，目前不能在青島買房。外地人沒有青島戶口，但在青島工作有交稅記錄的，購房之日起2年內(nèi)交稅滿12個月的，可以買一套，已經(jīng)買了一套的，就不能再買了。”

　　限貸，是通過提高首付比例、降低貸款比例來增加購房者負(fù)擔(dān)，以達到短期內(nèi)遏制房價的目的。如青島市限購政策可以理解為“首套房申請商業(yè)貸款的首付3成，二套申商貸的首付4成。”

　　購房人可以“限購”為由解除合同并退還定金或購房款

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。“限購”政策就屬于此條規(guī)定的不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，購房人可以以“限購”政策為由解除合同并退還定金或購房款。

　　“限貸”屬不可歸責(zé)于雙方的事由，可解除合同但要有合同約定

　　《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》提出：對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。

　　對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持。由此可見，只有房屋買賣合同雙方在合同中約定了以貸款方式支付房款的情況下， “限貸”政策才能成為解除合同的合法理由。若無合同約定，購房者以出臺“限貸”政策為由解除合同，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　律師提醒 “限貸”不是解除合同的擋箭牌

　　即使沒有“限貸”新政，購房者也有可能無法獲得銀行按揭貸款，這在購房者簽訂合同時應(yīng)該是早就考慮到的。而且大多數(shù)購房合同均會約定在貸款數(shù)額沒有達到要求時，買家必須以現(xiàn)金補足之類的條款。調(diào)整首付比例或者無法辦理到按揭貸款，購房者理應(yīng)有應(yīng)對之策。所以“限貸”政策并不能成為購房者解除合同的擋箭牌。

　　 [編輯: 劉曉明]