?　　半島記者 于紅靚

　　12日，山東省住建廳印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱“辦法”)，自今年3月1日起施行。根據(jù)該辦法，對商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管，根據(jù)工程進(jìn)度4個節(jié)點確定房企監(jiān)管資金使用比例。根據(jù)政策，新建商品房的預(yù)售資金將被戴上“金箍”，專款專用避免購房款被開發(fā)商私自挪用，大大降低了樓盤爛尾的風(fēng)險。據(jù)悉，此舉將影響那些對資金鏈敏感的房企，不過這也更好地保障了購房者的利益。

　　■專用賬戶

　　不開專戶拿不到預(yù)售證

　　據(jù)了解，商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

　　按照辦法，商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管，自開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。房企申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)賬戶的原則，開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開立，并由房地產(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行、房企三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。未開立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。

　　■監(jiān)管賬戶

　　交付和退還不經(jīng)房企手

　　辦法還對預(yù)售資金收存作出明確規(guī)定。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房企不得直接收存房價款。

　　購房者與房企簽訂商品房預(yù)售合同后，房企應(yīng)當(dāng)盡快進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)簽，同時根據(jù)合同相關(guān)約定，向購房者出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》。購房人憑通知單將預(yù)售資金存入專戶后，房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案。申請按揭貸款的，購房人將首付款存入監(jiān)管賬戶后，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

　　房企應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購房者，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

　　當(dāng)購房人申請解除商品房預(yù)售合同后，房款怎么退還？辦法規(guī)定，房企和購房人協(xié)商一致或者生效法律文書判決解除預(yù)售合同的，可到房地產(chǎn)主管部門申請撤銷網(wǎng)簽備案。符合規(guī)定的準(zhǔn)予網(wǎng)簽備案，并出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》。監(jiān)管銀行按照解除通知單和生效法律文書，將監(jiān)管資金退回購房人指定的個人賬戶或貸款銀行賬戶。

　　■控制節(jié)點

　　全程按照比例進(jìn)行監(jiān)管

　　以前一些房企收取商品房預(yù)售資金后，本應(yīng)用于工程建設(shè)，但被開發(fā)企業(yè)私自挪用，造成工程難以為繼導(dǎo)致樓盤爛尾。為治理爛尾樓，2016年8月，省政府辦公廳印發(fā)了有關(guān)通知，根據(jù)爛尾樓盤的不同類型，分別給出了3條“處置路徑”。對于挪用預(yù)售資金造成的爛尾項目，可敦促開發(fā)企業(yè)籌措資金，恢復(fù)項目建設(shè)；對于企業(yè)自身無力實施的項目，可協(xié)調(diào)其他有實力的開發(fā)企業(yè)接盤，盡快復(fù)工并達(dá)到竣工交付條件；對于債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、難以協(xié)調(diào)接盤的項目，可借鑒三聯(lián)彩石山莊項目的處理模式，按“購房者債權(quán)優(yōu)先受償”的原則，通過司法途徑妥善解決。

　　此次辦法的實行，將更有利于從源頭上保證工程時效。據(jù)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管是保證商品房項目如期建設(shè)、按期交付的重要制度，是維護(hù)廣大購房者合法權(quán)益的重要保障手段。

　　為加強(qiáng)監(jiān)管預(yù)售資金的使用，該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)預(yù)售許可證時，按照批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積，確定預(yù)售資金監(jiān)管額度。按照工程建設(shè)進(jìn)度分為4個控制節(jié)點，當(dāng)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%~70%；當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時，監(jiān)管資金留存比例為30%~35%；當(dāng)單體竣工驗收合格時，監(jiān)管資金留存比例為15%~18%；當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案文件時，監(jiān)管終止。房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)房企信用狀況、資質(zhì)等級等情況，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。房企申請使用預(yù)售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點提出用款申請。

　　按照山東省“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，鼓勵推行現(xiàn)房銷售”的要求，各地可提高商品房預(yù)售許可條件。

　　■違規(guī)制約

　　不入專戶的可暫停網(wǎng)簽

　　房企出現(xiàn)違規(guī)行為時有何制約措施?辦法規(guī)定，房企未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的、變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的、提供虛假材料以及其他違反該辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為，房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰。

　　■鏈接

　　省新規(guī)監(jiān)管力度

　　比青島現(xiàn)行更嚴(yán)

　　2010年3月1日起，島城部分市區(qū)率先實施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

　　2013年，這一制度在全市范圍內(nèi)推廣開來。2013年5月15日，島城出臺《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，相關(guān)部門將設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，購房人所交納的房款將直接存入監(jiān)管專用賬戶，購房貸款也將直接發(fā)放到監(jiān)管專用賬戶。并全程監(jiān)督預(yù)售金，樓盤想用得提前申請。根據(jù)規(guī)定，該辦法于2013年7月1日起實行，有效期至2018年6月30日。

　　根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)項目工程進(jìn)度申請撥付重點監(jiān)管資金，撥付后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。開發(fā)企業(yè)使用重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出申請，并按照監(jiān)管節(jié)點分別提供材料。取得《商品房預(yù)售許可證》的，應(yīng)當(dāng)提交預(yù)售許可證明；建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)一半的，應(yīng)當(dāng)提交開發(fā)企業(yè)和施工單位出具的證明材料；主體封頂?shù)模瑧?yīng)當(dāng)提交主體(結(jié)構(gòu))驗收證明；通過竣工驗收的，應(yīng)當(dāng)提交《青島市建設(shè)工程竣工驗收備案證》。

　　2014年7月31日，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度進(jìn)一步完善。并規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照開發(fā)建設(shè)項目工程進(jìn)度申請撥付重點監(jiān)管資金，具體節(jié)點為：取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金30%的資金額度；建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)一半的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金50%的資金額度；主體封頂?shù)模梢陨暾埐怀^重點監(jiān)管資金70%的資金額度；通過竣工驗收的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金95%的資金額度；完成房地產(chǎn)初始登記的，解除監(jiān)管。同時，按照上述工程進(jìn)度和申請額度撥付重點監(jiān)管資金后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。

　　如此看來，3月1日將適用的新規(guī)，在4個節(jié)點上對預(yù)售資金的監(jiān)管力度上更加嚴(yán)厲，更有利于保障購房者的利益。

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 董磊]