? 去年同期僅有萬科一家銷售額超千億元。2016年上市房企半年報顯示,又有恒大、碧桂園、保利、綠地4家房企銷售額超千億元。但“大好形勢”卻令業(yè)界擔(dān)憂,利潤增長僅是業(yè)績漲幅的“零頭”。“千億級”房企“輩出”,昭示出中國房地產(chǎn)市場發(fā)生什么變化?呈現(xiàn)怎樣的趨勢?
市場火爆銷售額激增
5家房企榮登“千億榜”
國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1－7月份,全國商品住宅銷售面積增長26。7％,住宅銷售額增長41。2％。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析稱,今年上半年,在全國商品住宅銷售“高歌猛進(jìn)”的帶動下,多家上市房企的銷售業(yè)績突破歷史高點(diǎn)。其中,萬科、恒大、碧桂園、綠地和保利的中報顯示,同比銷售金額分別實(shí)現(xiàn)1901億元、1417。8億元、1250。7億元、1108億元和1106。25億元,同比分別增長73。9％、59。8％、129。6％、48。4％和41。9％。
得益于上半年良好的銷售情況,恒大和碧桂園分別在近期將2016年度的國內(nèi)合同銷售目標(biāo)上調(diào)。恒大在已完成年度目標(biāo)超過70％的基礎(chǔ)上,將今年的銷售目標(biāo)上調(diào)到3000億元；碧桂園也將銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元,上調(diào)幅度高達(dá)31％。
中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,包括上述5家及萬達(dá)、中海歷年全年實(shí)現(xiàn)銷售千億級的房企,前10個月就將全面完成年度任務(wù)。根據(jù)上半年業(yè)績,“準(zhǔn)千億級”的融創(chuàng)中國和華潤也將銷售目標(biāo)調(diào)高至千億元以上。全年“千億級俱樂部”將歷史性地增至9家。同時,2016年將成就標(biāo)桿房企歷史最高銷售額。
業(yè)績大漲利潤下降
拍地成本高企是“罪魁”
值得注意的是,雖然銷售額大幅增長,但以千億級房企為代表的上市房企利潤卻不盡如人意。銷售額實(shí)現(xiàn)近2000億元的萬科,歸屬于上市公司股東的凈利潤僅53。5億元；保利地產(chǎn)和綠地控股的凈利潤均不足50億元。
兩家廣東的千億房企均出現(xiàn)毛利率和凈利率指標(biāo)下滑態(tài)勢。碧桂園上半年的毛利率同比下降2。2個百分點(diǎn),核心凈利率同比下降1。7％。恒大上半年股東毛利率下降0。1％,核心業(yè)務(wù)利潤率由13。1％降至8。9％。還有幾家“準(zhǔn)千億級”上市房企的盈利情況也十分堪憂。宣稱今年將躋身“千億陣營”的融創(chuàng)中國,上半年凈利潤約為1。03億元,同比減少91。8％,股東凈利潤約為0。73億元,同比減少92。3％。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,土地價格飆漲、高價地拖累,是房企“業(yè)績上漲利潤下降”的重要原因。據(jù)中原地產(chǎn)測算,2016年前7月,搶地最積極的20家房企合計(jì)拿地花費(fèi)約6241。75億元,合計(jì)建筑面積約9656萬平方米,每平方米平均拿地成本為6466元。而在2015年同期,每平方米拿地的平均成本只有4261元,即拿地平均成本上漲高達(dá)51。8％。
“高杠桿”加劇風(fēng)險
房企收購并購將成趨勢
中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,上半年房企雖然收獲了歷史上最好業(yè)績,但“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險已顯現(xiàn)。在高地價效應(yīng)下,上市房企的負(fù)債率高企。根據(jù)Ｗｉｎｄ資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在上市房企中,超過百億元負(fù)債的房企有59家,占比43％；超過300億元負(fù)債的房企有32家,占比23。3％。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,上半年,千億級房企中,綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88。36％,與去年同期基本持平；萬科Ａ資產(chǎn)負(fù)債率為80。6％,同比上漲近3個百分點(diǎn)；碧桂園負(fù)債率為78％,較去年末增加了3個百分點(diǎn)；恒大的負(fù)債率為81。79％,保利的負(fù)債率也近80％。
同策咨詢數(shù)據(jù)也顯示,今年目標(biāo)“千億級”的融創(chuàng)中國,1－8月土地支出超過580億元,成了房地產(chǎn)市場的拿地冠軍,而上半年的銷售業(yè)績僅有560億元。其中報也顯示,截至6月30日,融創(chuàng)中國的負(fù)債總額高約1279。57億元,凈負(fù)債率高約85。1％。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌6月底曾公開表示,暫停拿地,因?yàn)楦咂蟮牡貎r已經(jīng)對開發(fā)商形成了利潤壓力。但融創(chuàng)中國并未“收手”,僅在8月又投入超過300億元的土地款。
融創(chuàng)等標(biāo)桿房企的“入不敷出”,只是今年以來開發(fā)商不斷加杠桿拿地的縮影,這無疑將加劇未來市場調(diào)整風(fēng)險。
上市房企為降低融資成本,開始大規(guī)模發(fā)行公司債。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,2015年下半年以來,約有50余家房企發(fā)行總額達(dá)4607億元公司債。而究其效果,從表面上看優(yōu)化了企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu),但高杠桿運(yùn)營模式仍未改變。
另外,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),如同鋼鐵、煤炭等行業(yè)一樣,房地產(chǎn)市場也存在過剩產(chǎn)能和僵尸企業(yè)。如連續(xù)三年虧損的上海房企景瑞地產(chǎn),在虧損持續(xù)擴(kuò)大、負(fù)債率高居100％以上的背景下,仍然采取激進(jìn)策略,上半年仍斥資55。1億元在全國拿下8幅地塊。中報顯示,景瑞的虧損額同比擴(kuò)大近42％。
長江證券的研究報告也顯示,上半年,26家上市房企出現(xiàn)虧損,其中近八成資產(chǎn)低于100億元。中投證券的數(shù)據(jù)顯示,上半年,在137家上市房企中,前十名房企銷售金額達(dá)9740億元,同比增長54。8％,市場占有率20％。
由此看,房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化仍在延續(xù),中小開發(fā)商競爭能力將進(jìn)一步減弱。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企收購并購將成趨勢,一些不具優(yōu)勢的中小地產(chǎn)商將在不斷洗牌中出局。此外,“去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存”依然是房地產(chǎn)市場的主旋律。
據(jù)新華社
（來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 張珍珍]
