?　　買房是人生中數一數二的大事，動輒百八十萬的房子，有時需要幾代人一起努力，才能最終讓它成為一個家。可是對于一些買房者來說，交了錢之后，開發商卻沒有按照約定的時間交房。同樣為了違約金打官司，卻出現一勝訴一敗訴截然不同的結果，這到底是咋回事？

　　逾期兩年沒交房，告贏開發商獲違約金

　　據市民趙先生訴稱，2011年6月份的時候 ，他相中了一套房子，隨后不久就跟開發商簽訂了商品房預售合同，其中約定趙先生購買開發商建設的青島市保張路某小區房屋一套，價款64萬余元，房屋將于2012年10月31日前交房。然而讓趙先生都沒有想到的是，直到2014年11月20日，開發商這交付房屋。趙先生算了算時間，逾期交房已經達750多天了。合同第十二條還約定了，只要發生逾期交房的情況，違約金按自己已付房款日萬分之一計算。于是，趙先生將開發商告上了法庭，要求開發商支付2012年11月1日至2015年4月25日期間的違約金，其中截止到2014年11月20日違約金數額為48568元和違約金的利息。

　　在法庭上，開發商對逾期交付的事實沒有抵賴，但卻爭辯說，逾期原因是建筑施工方逾期竣工所致，應當追加施工方為第三人。而且違約金應計算至2014年11月18日。最終，市北區人民法院經過審理認為，雙方簽訂的商品房預售合同合法有效，開發商因為延期交房，應該按合同約定和《中華人民共和國合同法》中關于違約金的規定 ，支付違約金。計算違約金的期限應當自2012年11月1日逾期之日計算至2014年11月18日趙先生實際接收房屋之日。法院確認被告逾期交房748天（按年365天計算），應當支付趙先生逾期違約金48438.2元。

　　交房不滿意拒收，要求索賠敗訴

　　記者從黃島法院了解到，2012年1月11日，張先生與開發商公司簽訂《青島市商品房預售合同》一份。合同第二條約定 ，張先生購買開發商公司位于青島經濟技術開發區青云山路35號預售樓房一處和該小區編號為78號的地下停車位一處。按照合同約定 ，張先生于2012年1月11日付清地下停車位款85000元，于2012年3月31日前付清樓房款1417430.65元；開發商公司于2012年12月31日將樓房及地下停車位交付給張先生。

　　合同簽訂后，張先生按約定履行了全部付款義務，但到了收房的時候，張先生發現房屋內存在地面不平整，墻面不平并露黑墻體，沒有水龍頭，樓房公共部分存在樓地基有塌陷、外圍墻裂縫等問題，所以拒絕接受房屋。按約，張先生訴訟到法院，認為開發商應向自己支付違約金，要求開發商公司向自己支付自自2013年1月1日至2014年5月22日共計508天的逾期交房違約金228970.43元。

　　法院認為，按照商品房買賣合同司法解釋規定，對于交付的房屋存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質量瑕疵，因其一般不會導致購房者不能實現合同目的，除非購房者能夠證明所購房屋已達到嚴重影響居住的程度，否則購房者不能由此拒絕接收房屋。即使存在質量問題，張先生應根據合同22條約定向質檢部門提出鑒定，而不是拒絕接收房屋。所以張先生以此時的“質量問題”說明自己不接收房屋的理由也不合邏輯。綜上，法院判決駁回張先生的訴訟請求。

　　一年近百場官司，法官支招咋維權

　　市北區人民法院法官介紹說，解決延期交房時間問題，首先就是交房時間的認定，它關系到延期交房從何時計算的問題。在司法實踐中，存在著因當事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛，一年大概有近百場此類官司。

　　“開發商認為房屋的交付使用就是購房者直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙；而購房者則認為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書。對此《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”在上述案例中，如果合同約定明確了交房的方式，應以合同約定為準，如果未明確交房的方式，應當以“交鑰匙”的時間點認定開發商交房。

　　“購房者在簽訂合同的時候 ，一定要看清房屋交付使用的時間以及若出現延期交房該如何約定賠償等具體事項。其次，交房時間越明確越好。為什么強調讓購房者在簽訂合同的時候一定要明確房屋交付使用的時間，那是因為該時間直接能夠影響到延期交房違約金的起算時間。延期交房違約金起算時間，一般是合同中約定的交房期限，除法律或合同另有規定外，在約定的交房期限屆滿之日時，賣方若不能向買方交付房屋的，賣方應在交房期限屆滿之次日起開始向買方計付延期交房違約金。”

　　此外，記者了解到，在簽訂補充合同時，購房人應仔細逐條審核補充合同內容，要分清補充協議的哪些條款對自己有利，哪些條款對自己不利，對于不利的補充條款要與開發商進行協商，協商不成的，可以拒絕簽字。合同用語也應當盡量明確，避免使用“特殊情況”、“重大問題”、“等”等含糊用語。如果必須使用這些用語，應注意要以舉例形式把自己所能想到的情形全部羅列出來，以免讓對方鉆空子。

　　記者 張鵬

　　 （來源：半島網-城市信報）