?　　近日,官方針對(duì)房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)要“義無(wú)反顧”的表態(tài),再次讓房地產(chǎn)稅成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。自2003年提出物業(yè)稅以來(lái),房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久,為何遲遲難以落地?從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變意義何在?會(huì)否影響房?jī)r(jià)?政策落地業(yè)主會(huì)多交錢(qián)嗎?

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　　離開(kāi)征還有多遠(yuǎn)?

　　“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革

　　在7月23日舉行的G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上,財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示,受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙,目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案,但下一步將“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革。該表態(tài)與十八屆三中全會(huì)中提到的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)”相呼應(yīng),印證了官方推進(jìn)稅制改革的決心。

　　這是否意味著房地產(chǎn)稅很快會(huì)落地?中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一接受記者采訪時(shí)表示,中國(guó)房地產(chǎn)稅征收是大勢(shì)所趨,但尚未完成立法,而立法需要多次審議,房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內(nèi)出臺(tái)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)工作以及草案與立法議案推進(jìn)緩慢,至少仍需要四五年時(shí)間,且有條件開(kāi)征房地產(chǎn)稅的可能只是一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。

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　　為什么要征?

　　讓房子回歸居住本質(zhì)

　　當(dāng)前,我國(guó)房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》征收,由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,稅率為1.2%。若房產(chǎn)出租,則依照房產(chǎn)租金收入的12%進(jìn)行繳納。

　　為何現(xiàn)行征稅方式要向收取房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?朱中一分析,房地產(chǎn)稅征收既是全國(guó)稅制改革的重要一環(huán),也是住房體制改革的需求。

　　朱中一指出,房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種,征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變。“目的是要從現(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主,轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主,這將抑制投資、投機(jī)性需求,盤(pán)活存量,進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)”。

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　　開(kāi)征難在哪兒?

　　探索十三年卡在立法上

　　記者梳理發(fā)現(xiàn),當(dāng)前所討論的房地產(chǎn)稅由“物業(yè)稅”演變而來(lái),“物業(yè)稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會(huì)上,由此計(jì)算房地產(chǎn)稅提出已有13年之久。其間各界對(duì)征不征、怎么征、征多少等問(wèn)題多有爭(zhēng)論,但尚無(wú)定論。

　　多位專家指出,房地產(chǎn)稅全國(guó)鋪開(kāi)首先要過(guò)立法這一關(guān),目前正處于這一環(huán)節(jié)。

　　為何13年探索推進(jìn)緩慢?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析稱,一方面,不動(dòng)產(chǎn)登記等房地產(chǎn)稅征收前提工作推進(jìn)緩慢,“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態(tài),改革存在阻力,頂層設(shè)計(jì)需要考慮多方面內(nèi)容。比如,如何在不重復(fù)收稅的基礎(chǔ)上平衡地方政府與老百姓的利益關(guān)系、如何對(duì)房屋估價(jià)、如何設(shè)置稅率,等等。

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　　試點(diǎn)情況如何?

　　穩(wěn)定市場(chǎng)效果不明顯

　　雖然還沒(méi)有立法,為探路房地產(chǎn)稅落地,2011年初,上海和重慶先行試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。上海采取增量征收模式,重慶則采用高端存量征收模式。

　　房地產(chǎn)稅試點(diǎn)迄今已試行5年多,效果如何?朱中一認(rèn)為,與國(guó)外相比,上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅稅率較低,對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的效果并不明顯。但釋放了一個(gè)積極信號(hào):房地產(chǎn)稅一定會(huì)收,只是時(shí)間問(wèn)題。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴記者,兩個(gè)試點(diǎn)出現(xiàn)的最大問(wèn)題是一些區(qū)域收稅成本上升,抵消了稅改效用,一定程度上還推高了購(gòu)買(mǎi)房屋成本,影響房企去庫(kù)存。

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　　如何影響樓市?

　　短期內(nèi)可能影響不大

　　多位專家向記者指出,房地產(chǎn)稅如果落地,將有助于樓市抑制投資、投機(jī)性需求,抑制房?jī)r(jià)上漲,但對(duì)成交、房?jī)r(jià)影響到底有多大,還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評(píng)判。

　　張大偉指出,“房地產(chǎn)稅短期可能促使部分投資者拋售房源,但如果不解決投資長(zhǎng)期依賴房產(chǎn),熱點(diǎn)城市有效供應(yīng)少于需求,相關(guān)稅收依然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者支付。”

　　張大偉預(yù)測(cè),從試點(diǎn)城市看,房地產(chǎn)稅從新增量入手且稅率不算高,按照?qǐng)?zhí)行周期估計(jì),開(kāi)始執(zhí)行的5年內(nèi)對(duì)樓市整體影響不會(huì)大。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者分析,房地產(chǎn)稅對(duì)樓市更多是長(zhǎng)遠(yuǎn)影響,土地、財(cái)稅、金融三大樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將完善。

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　　要多交錢(qián)嗎?

　　區(qū)別征稅概率大

　　“房地產(chǎn)稅開(kāi)征,業(yè)主要多交錢(qián)嗎?”這是準(zhǔn)購(gòu)房者和已購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題。

　　多位專家指出,房地產(chǎn)稅包含類(lèi)目復(fù)雜,涉及房地產(chǎn)交易、持有等多個(gè)環(huán)節(jié),目前怎么征、征多少等具體問(wèn)題還在研究階段,即便是兩個(gè)試點(diǎn)城市也有很多環(huán)節(jié)需要完善。這些未知因素將會(huì)決定買(mǎi)房是否要比以前多交錢(qián)。

　　以試點(diǎn)城市上海為例,按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行稅收政策,一個(gè)家庭人均擁有住房60平米(含)以上購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)需要按超過(guò)部分總價(jià)的70%為稅基繳稅,成交單價(jià)在4.5萬(wàn)元以上稅率為0.6%,4.5萬(wàn)元以下稅率為0.4%。嚴(yán)躍進(jìn)為記者算了一筆賬,一個(gè)擁有180平米住房的三口之家,人均住房面積達(dá)到60平米,現(xiàn)在想要新購(gòu)一套100萬(wàn)元的住房,這100萬(wàn)元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設(shè)每平米價(jià)格在4.5萬(wàn)元以上,需要繳納的稅金計(jì)算公式為100萬(wàn)元(需繳稅部分市場(chǎng)價(jià))×70%×0.6%(稅率),即稅金為0.42萬(wàn)元。“鑒于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅收還未調(diào)整,這成了實(shí)實(shí)在在多出來(lái)的成本。”

　　朱中一表示,從試點(diǎn)城市來(lái)看,保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設(shè)定的出發(fā)點(diǎn)。據(jù)此推測(cè),房地產(chǎn)稅可能會(huì)設(shè)定一定的免征范圍,對(duì)首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區(qū)別征稅。

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　　如何借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)?

　　評(píng)估價(jià)隔幾年適度調(diào)整

　　其他國(guó)家是如何收房地產(chǎn)稅的?據(jù)了解,美國(guó)、英國(guó)、加拿大、德國(guó)等百余個(gè)國(guó)家都會(huì)征收房地產(chǎn)稅,稅率平均在1.5%左右,以低于市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估價(jià)為稅基,評(píng)估價(jià)隔幾年會(huì)適度調(diào)整。

　　專家建議,我國(guó)房地產(chǎn)稅可參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn),但不能照搬,需要針對(duì)中國(guó)國(guó)情進(jìn)行改進(jìn)。

　　謝逸楓建議,我國(guó)房地產(chǎn)稅要重點(diǎn)考慮四點(diǎn):一是應(yīng)廣泛征求老百姓意見(jiàn),法理理順、時(shí)機(jī)成熟再開(kāi)征。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求,不影響生活品質(zhì)與市場(chǎng)健康。三是防止重復(fù)征稅增加老百姓負(fù)擔(dān)。四是不增加自住型購(gòu)房者買(mǎi)房購(gòu)房成本。　　　　　　　　　　　中新

　　財(cái)政部與國(guó)家發(fā)展改革委近日發(fā)布《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)有關(guān)政策問(wèn)題的通知》,明確收取、免收與減收不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的具體情形。通知規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按規(guī)定收取不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)后,原相關(guān)部門(mén)收取的土地登記費(fèi)、房屋登記費(fèi)、林權(quán)證工本費(fèi)以及其他涉及不動(dòng)產(chǎn)登記、查詢、復(fù)制和證明的收費(fèi)項(xiàng)目一律取消。

　　小微企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)

　　申請(qǐng)登記免費(fèi)

　　通知指出,對(duì)下列八種情形免收不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi):農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以家庭承包或其他方式承包取得農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)申請(qǐng)登記的；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有權(quán)及其占用的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)申請(qǐng)登記的；依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的國(guó)有農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn),申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記或國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)登記的；因農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革導(dǎo)致土地、房屋等確權(quán)變更而申請(qǐng)變更登記的；申請(qǐng)與房屋配套的車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室等登記,不單獨(dú)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或登記證明的；因行政區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或房屋名稱變更而申請(qǐng)變更登記的；小微企業(yè)(含個(gè)體工商戶)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的；國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定予以免收的其他情形。

　　宅基地使用權(quán)

　　登記還需收費(fèi)

　　需要收取不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的包括:房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)或海域使用權(quán)；無(wú)建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)；森林、林木所有權(quán)及其占用的林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或國(guó)有林地的使用權(quán)；耕地、草地、水域、灘涂等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)。這六種情形在國(guó)土資源部和縣級(jí)及以上地方不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、更正登記、異議登記時(shí)需要收取不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)。

　　據(jù)悉,國(guó)土資源部與縣級(jí)及以上地方的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)收入,將分別全額上繳中央國(guó)庫(kù)與地方國(guó)庫(kù),納入財(cái)政預(yù)算管理。對(duì)違規(guī)多征、減免或緩征收費(fèi)的,依照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》和《違反行政事業(yè)性收費(fèi)和罰沒(méi)收入收支兩條線管理規(guī)定行政處分暫行規(guī)定》等國(guó)家有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。據(jù)新華社

（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)）