?　　近日，中央城市工作會議的配套文件《中共中央國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》印發(fā)，描繪出了“十三五”乃至未來一段時間中國城市發(fā)展規(guī)劃的新藍圖（以下稱《意見》）。《意見》稱，原則上不再新建封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院也要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。2月22日，城市信報/信網(wǎng)記者了解到，封閉小區(qū)在青島于上世紀80年代末興起，而后隨著福利分房結(jié)束，很快成為小區(qū)建設主流。業(yè)內(nèi)認為，封閉小區(qū)對城市規(guī)劃、交通建設弊大于利，不過如何打開封閉小區(qū)，安全、便利等問題引起熱議。

　　《意見》第十六條明確指出要優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

　　——中央城市工作會議文件中稱“原則上不再建封閉住宅小區(qū)”

　　調(diào)查 封閉小區(qū)在青發(fā)展近30年

　　《意見》一經(jīng)發(fā)布，立刻引起了廣泛關(guān)注。目前，青島在建在售新樓盤，大多以封閉小區(qū)為賣點，廣泛宣傳封閉小區(qū)，環(huán)境安靜、居住安全。那么封閉住宅小區(qū)，在青島發(fā)展歷史如何呢？

　　記者采訪了多位建筑設計領域研究專家了解到，狹義上封閉住宅小區(qū)，也就是現(xiàn)在常見的各商品樓盤，最早出現(xiàn)于上世紀80年代末90年代初，于2000年以后成為青島小區(qū)建筑設計主流。而廣義上的封閉住宅小區(qū)，則與大院文化息息相關(guān)。

　　青島社科院城市研究所副所長冷先生表示，在改革開放以后，隨著城市發(fā)展，在上世紀80年代末90年代初，封閉住宅小區(qū)開始逐漸形成，并成為了主流設計。

　　青島市建筑設計研究院集團有限公司副總建筑師姜女士已經(jīng)從事建筑設計領域工作20年了，她告訴記者，自己1996年進入設計院，1998年設計浮山后小區(qū)時還是采取開放式小區(qū)的模式，而1999年才第一次接觸封閉小區(qū)設計。

　　“1999年，跟業(yè)主去深圳考察萬科的一個商業(yè)住宅項目，這也是我第一次接觸到封閉住宅小區(qū)、人車分流等概念。”姜女士說，考察回來后，自己根據(jù)青島特色設計了封閉住宅小區(qū)，也就是現(xiàn)在的瑞納花園。據(jù)姜女士介紹，2006年迎來第一波封閉住宅小區(qū)設計高峰，在2010年則迎來了第二波高峰，目前青島新建樓盤基本上都是設計為封閉住宅小區(qū)。

　　此外，冷先生認為，封閉住宅小區(qū)在中國并不是突然出現(xiàn)的，從性質(zhì)上來說，是大院文化的傳承延續(xù)。

　　弊端 封閉小區(qū)影響規(guī)劃、交通

　　冷先生認為，封閉住宅小區(qū)以環(huán)境安靜、居住安全為賣點，在房地產(chǎn)市場上迎合了不少置業(yè)者的需求，帶來了市場的火爆局面。但城市經(jīng)過近30年發(fā)展，封閉住宅小區(qū)已經(jīng)變得弊大于利了。

　　“現(xiàn)在封閉住宅小區(qū)規(guī)模越來越大，對城市建設弊大于利，特別是在城市規(guī)劃和交通建設方面。”冷先生說。

　　冷先生表示，城市規(guī)劃方面本來要求千姿百態(tài)，風格多樣化。而大型封閉住宅小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃設計和建筑外形，不可能出現(xiàn)其他設計，使得城市規(guī)劃缺失亮點。

　　此外，大型封閉住宅小區(qū)嚴重影響路網(wǎng)密度增加。“需要集體統(tǒng)籌建設的公共道路資源被小區(qū)阻擋，這也是《意見》中提出要建設‘窄馬路，密路網(wǎng)’城市道路布局理念的原因。”冷先生說。

　　冷先生為記者舉例，西班牙的巴塞羅那就是一個典型的街區(qū)城市，沒有小區(qū)，通過密集路網(wǎng)分割成一個個小方塊，“每個方塊面積在300米×300米內(nèi)”，路網(wǎng)密集對道路糾錯能力就強，即使開錯了路，到下個路口還可以回到正確道路上。而受大型封閉住宅小區(qū)影響，路網(wǎng)密集度不高，一旦開錯了，不得不繞行更遠距離才能回來，這就增加了車輛在道路上的時間，加劇了擁堵。

　　疑問 社區(qū)安全及物權(quán)等難題待解

　　在《意見》出臺后，各方對此反應強烈。多位業(yè)內(nèi)人士指出，如果小區(qū)全部開放，大家只需要購買豪宅旁邊的小區(qū)就可以享受豪宅的配套，而開放小區(qū)對于物業(yè)公司也是不利，物業(yè)公司可能沒有以往那么大的作用了。豪宅未來是否可能會降價?物業(yè)公司是否也要轉(zhuǎn)行?

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，小區(qū)封閉是為了安全，何況住宅小區(qū)內(nèi)的道路設置基本都是低速道路，如果開放如何保障社區(qū)居民的安全是個問題。老外的街區(qū)制是因為他們本來就居住分散，這與國內(nèi)基本都是高層住宅樓不同。

　　張大偉稱，街區(qū)式社區(qū)是住宅與商業(yè)、服務業(yè)結(jié)合性強的社區(qū)。里面的設施有：銀行、超市、商業(yè)街、餐飲、醫(yī)院、學校、幼兒園等，街區(qū)式社區(qū)具有城市土地利用率高，交通便利，城市景觀豐富，與商業(yè)和各種城市活動結(jié)合緊密等優(yōu)點。當它運用在中國城市的居住區(qū)中時也產(chǎn)生了一些新的問題，例如安全問題，噪聲問題等。

　　國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，很多年前專家學者就在倡導，但由于阻力較大一直沒能成功推行。一是在文化理念方面，影響城市規(guī)劃和人們的理解，這是問題根源 ；二是土地在出讓方面，應該小塊出讓，不是大塊出讓；三是治安、管理等方面，“大院封閉的管理給人感覺更安全，需要的安保和物業(yè)也會比較少，如果打開后會遇到很大阻力”。

　　建議 打開封閉小區(qū)會充分考慮民意

　　對于《意見》出臺引發(fā)的擔憂，中國城市規(guī)劃設計研究院副院長楊保軍公開表達了自己的看法。

　　“在《意見》討論階段，不少人就對‘打開已建成小區(qū)’表達了擔憂”，楊保軍回憶道。他強調(diào)，老百姓的回應要引起重視，在下一步推進中做更細致周密的考慮，“的確，小區(qū)里有共有物權(quán)，所以我們的策略是先新區(qū)、后老區(qū)”，楊保軍明確：“在這個過程當中，相關(guān)問題必須有效解決，才會推動。”

　　以往，院子封閉，有保安，不通車，孩子可以隨便嬉戲玩耍。對此，楊保軍表示，“打開小區(qū)”的前提，就是實現(xiàn)精細化管理，讓物業(yè)由大院保安逐漸上升到大樓保安。

　　在楊保軍看來，中國城市需要從這里開始，做出根本性的轉(zhuǎn)變 。他說，封閉小區(qū)是農(nóng)耕文明的理念，都要圈起來。一個個樓盤都是一個個獨立王國，彼此不關(guān)聯(lián)，公共服務設施不共享。但現(xiàn)代城市應該是開放的，以公共服務、公共空間作為特征。“為什么女孩子現(xiàn)在越來越缺少逛街的地方？到新區(qū)、開發(fā)區(qū)去，有地方逛嗎？”楊保軍解釋，這是因為現(xiàn)有的城市建造模式扼殺了街道的魅力和活力。

　　除了對建成小區(qū)的改造，新建住宅小區(qū)如何避免封閉呢？楊保軍介紹，只要規(guī)定的土地出讓面積——比如不許超過4萬平方米。“如果開發(fā)商想開發(fā)大一點，可以，你買兩塊。但中間部分是公共的，”楊保軍進一步解釋，縮小出讓面積的另一個好處是，不同開發(fā)商蓋的房子肯定不一樣，多樣性、豐富性就出來了。

　　有關(guān)街區(qū)制的上述提法，都屬于《意見》中“優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)”一章。減少封閉的街區(qū)，有利于疏浚城市道路的毛細血管。《意見》的具體指標是：到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提升到8公里/平方公里（現(xiàn)在北京約為5公里/平方公里），道路面積率達到15%（現(xiàn)在多數(shù)城市為12%左右）。特別要提到的是，第一個指標只管長度、不管寬度，所以這是一個鼓勵“窄馬路、密路網(wǎng)”的指標。楊保軍認為，這樣一來，道路利用率高了，臨街的店面就多了——咖啡館、餐館、茶室、書店等等——由此改變城市的形態(tài)和功能。

　　城市信報/信網(wǎng)記者 王琦

　　◎案例

　　成都的“小街區(qū)規(guī)制”試驗

　　2016年1月，較早領會中央城市工作會議精神的四川就提出：新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。作為其省會的成都，則早在2015年9月就提出了“大成都建小街區(qū)”的概念。從2015年12月起，包括中心5城區(qū)和高新區(qū)、天府新區(qū)等在內(nèi)的九大片區(qū)，將按照“窄道路、密路網(wǎng)”的標準打造成一種開放式的街區(qū)模式。

　　根據(jù)當?shù)匾?guī)定，街區(qū)單元尺度不宜大于200米×200米，街區(qū)單元規(guī)模約50畝左右；道路網(wǎng)密度宜不低于10km/km 2，道路寬度宜不大于25米；公共交通方面，實現(xiàn)公交站點半徑300米基本滿覆蓋。這種街區(qū)模式被成都稱為“小街區(qū)規(guī)制”。

　　街區(qū)制并非沒有缺點。西方國家的實踐表明，街區(qū)制由于使得居住區(qū)樓下的車流增加、車速更快，增添了交通安全隱患，同時加大了居住區(qū)的噪音干擾，會一定程度降低市民居住的舒適度和生活品質(zhì)。因此，在規(guī)劃過程中，街區(qū)單元尺寸的大小控制十分重要。

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報）