? 國(guó)家輪番出臺(tái)救市政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖的跡象更加明顯。7月份，濟(jì)南新房、二手房出現(xiàn)了截然不同的表現(xiàn)，新房環(huán)比下跌0.2%，二手房環(huán)比上漲0.5%。不少想要買(mǎi)房的市民有些看不懂了，市場(chǎng)究竟怎么了？
新房：
低價(jià)盤(pán)拉低市場(chǎng)均價(jià)
大幅降價(jià)沒(méi)出現(xiàn)
“7月份成交了7868套新房，市場(chǎng)整體比較活躍，比6月份成交的7595套還多了273套，價(jià)格波動(dòng)不是很大，總體比較平穩(wěn)。”18日，克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)濟(jì)南站分析師稱(chēng)，7月份0.2%的下跌，并不是開(kāi)發(fā)商降價(jià)的原因，主要是由7月樓盤(pán)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化造成的。
7868套普通住宅中，有5.4%（421套）左右的成交均價(jià)在5000元/㎡以下，6月份的比重只有2.8%。7月份，有9.8%的成交房源均價(jià)在1萬(wàn)元以上，6月份這個(gè)比重接近12%。“可以看出，相比6月份，7月份超低價(jià)成交房源比重高、超過(guò)1萬(wàn)元的房源比重反而低，一頭一尾的差距，造成了7月份整體房?jī)r(jià)較6月略降。”分析認(rèn)為，從目前市場(chǎng)樓盤(pán)來(lái)看，無(wú)論是剛需盤(pán)還是改善型盤(pán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)性的降價(jià)并沒(méi)有，多數(shù)是在做一些促銷(xiāo)的暖場(chǎng)活動(dòng)。
受目前供應(yīng)量較大的影響，雖然成交量有所增加，迫于庫(kù)存壓力，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有貿(mào)然漲價(jià)的表現(xiàn)，濟(jì)南房?jī)r(jià)目前回歸到一個(gè)比較穩(wěn)定的水平，短期來(lái)看不會(huì)有太明顯的漲跌。
二手房：
成交結(jié)構(gòu)發(fā)生改變
改善房被利好激活
與新房不同的是，受政策影響，濟(jì)南二手房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)較去年有了明顯變化。
“我們剛做完7月份的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，價(jià)格在90萬(wàn)元至150萬(wàn)元的住房成交了193套，50萬(wàn)元至90萬(wàn)元的住房成交了170套。改善型住房超過(guò)剛需成為成交的主力。”18日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師羅先生說(shuō)，這是99家門(mén)店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也是連續(xù)第三個(gè)月，改善型住房成交超過(guò)剛需住房。
數(shù)據(jù)顯示，6月份，90萬(wàn)元至150萬(wàn)元的住房成交206套，50萬(wàn)元至90萬(wàn)元的住房成交194套；5月份，這兩組數(shù)字分別是236套和230套。“這種成交結(jié)構(gòu)和去年同期相比有明顯變化。”分析師稱(chēng)，以去年7月為例，50萬(wàn)元至90萬(wàn)元住房成交180套，90萬(wàn)元至150萬(wàn)元住房成交130套；6月份，50萬(wàn)元至90萬(wàn)元住房成交128套，90萬(wàn)元至150萬(wàn)元住房成交71套；5月份，則分別是119套和83套。
該分析師認(rèn)為，今年“3·30新政”至今，營(yíng)業(yè)稅、信貸、限購(gòu)限貸等系列政策的調(diào)整，對(duì)二次置業(yè)的改善型項(xiàng)目都是利好，這些政策激活了改善需求并幫助其加以實(shí)現(xiàn)，成交結(jié)構(gòu)的變化也屬正常。
“二手房與新房不同，沒(méi)有大庫(kù)存的壓力，價(jià)格相對(duì)更加平穩(wěn)。7月、8月處于淡季，加上省公積金政策調(diào)整等影響，不少購(gòu)房者處于觀望，在需求量積累了兩個(gè)月后，‘金九銀十’或有好的表現(xiàn)。”
預(yù)期：
購(gòu)房者陷觀望
期待公貸新政落地
8月6日，我省公積金最大調(diào)整政策發(fā)布至今，短短的十多天時(shí)間，在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)了明顯的波瀾，一些購(gòu)房者尤其是公積金余額不多的剛需一族，陷入觀望，等待細(xì)則落地。
“最近一個(gè)多星期，店里來(lái)咨詢(xún)公積金政策的人太多了，來(lái)訪(fǎng)量也明顯增加。”18日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)秀城店店長(zhǎng)侯先生說(shuō)，公積金新政引發(fā)的關(guān)注度很高，尤其是貸款額度不跟賬戶(hù)余額掛鉤，只要連交半年，就能貸款50萬(wàn)的政策，對(duì)不少剛工作不久、賬戶(hù)余額不多的年輕人有著巨大的吸引力。
侯先生說(shuō)，前兩天，有一個(gè)客戶(hù)看中了領(lǐng)秀城一套90多平方米的房子，總房款為112萬(wàn)，由于房主著急用錢(qián)，報(bào)價(jià)便宜了3萬(wàn)元。客戶(hù)對(duì)房子很滿(mǎn)意，但恰巧公積金新政出臺(tái)讓他很是糾結(jié)，想等著公積金細(xì)則落地后再買(mǎi)。
“我們幫客戶(hù)算了一筆賬，以貸50萬(wàn)還30年為例，公貸比商貸每月少還600多元，30年下來(lái)將節(jié)省利息20多萬(wàn)元。”侯先生說(shuō)，客戶(hù)糾結(jié)了好一陣子，先交了2萬(wàn)塊錢(qián)的意向金，協(xié)議中約定，把房子保留15天，其間不再給其他客戶(hù)看房，半個(gè)月后客戶(hù)可以再作決定。
“像這種觀望政策的人群挺多的，尤其是剛需一族。”侯先生說(shuō)，也有一些改善型需求的客戶(hù)，目前有房子住，買(mǎi)房的需求不是特別強(qiáng)烈，現(xiàn)在也選擇等著政策明確落地。
對(duì)于新房市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前還停留在政策導(dǎo)向?qū)用妫鋵?shí)尚沒(méi)有時(shí)間表。但這種導(dǎo)向會(huì)在一定程度上影響到地方的具體執(zhí)行，刺激購(gòu)房者的改善型需求，擴(kuò)大購(gòu)房群體。
[編輯: 李敏娜]
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