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近日，在濟南西客站一售樓處內，前來看房的人并不少。記者 王媛 攝

　　濟南樓市5月已經熱起來了，你感覺到了嗎？統計局數字顯示，濟南房價一年來首次上漲。數字的背后又是一種什么情況？樓市上漲中介的收入是否大漲？樓盤價格會水漲船高嗎？從股市賺的錢會流入房市嗎？

　　中介5月入賬350萬，環比增六七成

　　作為二手房中最受歡迎的房源，學區房成交量在增加的同時，價格也出現了微漲。輔仁學校附近一家中介的負責人說，未來小學不能擇校，受政策影響，學區房價格目前在每平米14000元左右，漲了200塊錢。“濟南目前熱門學區房價格已經到了一個制高點，未來大漲基本不可能，最多是小幅地上下浮動。”

　　二手房市場的紅火讓經紀人劉明(化名)嘗到了甜頭，5月份他的業績在公司28家門店中成了第一名，成交了7套房子，是一般員工的三倍多，為公司賺取傭金12萬，而他自己當月也有了3萬多塊錢收入。

　　“上個月成交的7套房子有4套都是年前觀望的客戶。”劉明說，“3·30”政策出臺后，無論是貸款還是稅收對購房者都是有利的，自此之后，劉明明顯感覺店里的客戶多了，此前觀望的客戶跑得更勤了。“公積金政策松綁后，有些房主提出要漲點錢，有些老客戶就有點坐不住了。”劉明說，他上月成交的房子都是二七新村附近一室或兩室的小戶型，總價在五六十萬，最高的不超過80萬，客戶都是首次置業的剛需客戶。

　　“往年樓市行情好的時候，我有同事一個月能帶來18萬的傭金，個人賺個七八萬也很正常。”劉明說。

　　劉明供職的大型連鎖中介負責人說，4月份起，各家門店的人明顯增多。除了剛需這樣的主力客戶外，受營業稅“5改2”政策影響，不少“次新房”的成交量明顯增多，二次改善需求的客戶增加了4 0%，這些客戶多是給孩子買學區房的，還有想改善當前住房條件的。“公司5月份的業績在350多萬元，比前幾個月增長了六七成。”負責人說，客戶需求量明顯得到了釋放，此前也不是沒有需求，只是需求沒有得以實現。濟南市房管部門統計顯示，5月濟南二手房網簽量4515套，創下了26個月來的新高。雖然 成交量明顯回暖，但多家中介負責人坦言，價格波動不大，整體穩定，市場剛回暖，買賣雙方都比較謹慎。

　　改善型新樓盤一個月賣1.2億成主角

　　5月份的新房市場，倆樓盤的“超水平發揮”驚呆了不少想買房的小伙伴：經十路上的一家改善型樓盤，13000元的高價開盤，開盤當天就賣了9.6億；北部的一家剛需樓盤，在去年“4字頭”低價開盤后，又一口氣加推了1500多套房子，每平方米價格也漲了300-500元。“濟南的樓市又熱起來了？一直低價走量的地價盤咋也有底氣漲價了？改善需求的房子怎么也這么好賣了？”

　　“客戶明顯多了，也比較容易談了，整個銷售也感覺好受多了。”省城西部一家大型改善型樓盤的案場負責人牛經理松了一口氣，她基本不用再幫著置業顧問去談客戶了，上個月完成了1.2億元的銷售額，比4月份增加了20%左右。

　　西客站片區一直是各家樓盤競爭廝殺的主戰場，這片以剛需為主的片區，像牛經理做的改善型住宅比較少見，180平米至260平米的戶型主要吸引的是二次、三次置業的改善客戶。雖然成交沒有剛需走得快，但是項目每天的來訪還是比以前增加了50%左右，跟年前“看看就走，糾結房價降不降”不同，客戶的預期發生了明顯變化，他們想的是“現在能不能低價買到房子，好戶型好位置的房子多不多”。

　　牛經理說，二套房首付、降息等政策在不同程度上刺激了改善需求的釋放，這也明顯縮短了成交的周期。“像業績好的置業顧問，一個月的業績就能有1400萬，像這種大戶型房子，有這個業績確實不容易。”跟改善型樓盤的“甜頭”相比，剛需樓盤作為市場主力，表現更為謹慎。東部一家剛需樓盤負責人說，去年市場形勢不好，他們做了“保底甚至是賠本”的促銷，今年政策刺激過后，價格微漲100元。“未來市場的不確定因素很多，我們根據成交量試探性地調價，不會輕舉妄動。”該負責人說，去年“一降到底”的價格戰讓不少項目雖然換來了成交量，但也是元氣大傷，今年將慢慢恢復。據不完全統計，多達10家以上的在售剛需住宅樓盤減少了優惠力度，也就是說，這些樓盤都變相漲價了。但是漲價幅度并不大，每套房子的漲幅大約在5000元-20000元之間。濟南市住宅與房地產信息網統計顯示，5月份住宅市場成交7582套，環比增加12.5%。雖然本月開盤的數量有所減少，但是住宅市場仍然保持熱銷，成交量也創下了年度新高。

　　20萬本金投股市，賺出260平米房首付

　　“這名客戶應該是老股民，他比較理性，他當時跟置業顧問聊天說，大盤越是不斷創出新高，風險也隨之累積，他目的就是賺了錢買房，牛市獲利后及時套利出局。”負責人說，到了5月28日股市劇烈震蕩，這名客戶還特意給置業顧問打了電話說，他很幸運，通過買房保住了股市的“戰果”，資金落袋才會為安。

　　伴隨著樓市逐步回暖，A股市場的跌宕起伏，也讓省城一些股民套利出局，及時轉戰。在今年“5.28”暴跌之前，隨著指數的節節走高，A股市場賺錢效應明顯。5月之前，省城有一些股市掙了錢的股民，開始落袋為安，將股市收益投資房產，在一定程度上拉動了樓市的交易量。

　　“5月底，我們迎來了一波股市資金的回流，有三組老股民轉向了樓市。”省城西部一家改善型樓盤負責人說，4月初，一名40多歲的市民來到售樓處，當時他看的是260平米的房子，總價在240萬左右，想的是買一套大房子改善下居住條件，首套房是單位的房改房。客戶比較能聊，自稱是資深股民，炒股已有多年。信貸政策調整后，他買二套房首付降低到三成，以這套房子為例，首付款只要72萬就夠了。“當時客戶對股市有些難以自拔，還想著再等等，再多賺點可以多交一些首付。”該負責人說，當時這名客戶買房的需求很明確，他也看好了信貸政策的松綁，要在以前，他買二套房，首付至少得144萬，現在首付壓力的降低，讓他堅定了“股市賺錢買房”的想法。

　　到5月下旬，這名客戶又帶著家人來到售樓處把房子定下。“他當時說了句話‘我這套房子是用20萬的本金賺出來的’。”該負責人說，客戶當天就交了75萬元的首付款。

[編輯: 宋濤]