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半島網(wǎng)6月19日 隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束，面對(duì)高昂的融資成本，如何實(shí)現(xiàn)資金的高效補(bǔ)充，成為開發(fā)商亟待解決的問(wèn)題。半島網(wǎng)了解到，青島已經(jīng)有越來(lái)越多的開發(fā)商試水房產(chǎn)眾籌，成功集合社會(huì)資金的同時(shí)，也拓展了項(xiàng)目的銷售渠道，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，高出銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率，成為他們掏錢的最大原因。不過(guò)，法律界人士提醒，超出法定限度的高利率部分，將無(wú)法獲得法律保護(hù)。
天泰某項(xiàng)目試水房地產(chǎn)眾籌，宣稱年收益11%
現(xiàn)象：房地產(chǎn)眾籌受投資者熱捧 在青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)龍江看來(lái)，所謂的房地產(chǎn)眾籌，就是拿別人的錢，干自己的事，事干成了，再與大家一起分享。
據(jù)半島網(wǎng)了解，自2014年起，青島已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目試水房地產(chǎn)眾籌。今年4月份，位于黑龍江路的某項(xiàng)目通過(guò)財(cái)富公司發(fā)起網(wǎng)上眾籌，每份認(rèn)籌金為1萬(wàn)元，1份起售；眾籌目標(biāo)為500-2400萬(wàn)元；運(yùn)作期限預(yù)計(jì)6個(gè)月。據(jù)介紹，活動(dòng)原定募集期限為4月12日起至4月底，但僅4天時(shí)間，2400萬(wàn)元的目標(biāo)便提前完成。在該項(xiàng)目發(fā)布的眾籌結(jié)果中，不少投資者購(gòu)買了多份認(rèn)籌金，最多的達(dá)到45份，投資總額高達(dá)45萬(wàn)元。
一名姓隋的財(cái)富公司工作人員介紹，一個(gè)房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)基本的架構(gòu)為：開發(fā)商、財(cái)富公司、第三方管理公司和擔(dān)保公司。其中，開發(fā)商提供眾籌房源；財(cái)富公司則通過(guò)平臺(tái)發(fā)布活動(dòng)內(nèi)容，并與投資者簽訂服務(wù)協(xié)議；第三方管理公司負(fù)責(zé)發(fā)起及管理眾籌資金，并代表投資者權(quán)益；而擔(dān)保公司則主要為整個(gè)活動(dòng)做風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。
操作：
地產(chǎn)銷售分紅 預(yù)期收益遠(yuǎn)高銀行理財(cái)產(chǎn)品 據(jù)了解，作為此次眾籌活動(dòng)的投資保障，開發(fā)商拿出了4套市值約1000萬(wàn)元/套的別墅做抵押，投資者的收益好壞與這4套別墅在半年內(nèi)的銷售狀況掛鉤。2400萬(wàn)元眾籌資金分?jǐn)偤螅刻讋e墅的盈虧平衡點(diǎn)為600萬(wàn)元，只要實(shí)際售價(jià)超過(guò)600萬(wàn)元，超出的部分則作為收益，由投資者平分。“我們預(yù)計(jì)的年收益應(yīng)該在11%-30%之間。”上述工作人員表示。
“預(yù)期年化收益11%，遠(yuǎn)高于銀行理財(cái)產(chǎn)品。也就是說(shuō)，如果你投入1萬(wàn)元，半年后可獲得10600元。”該樓盤一名負(fù)責(zé)人表示，投資者除了可以分享投資收益，還可以獲得購(gòu)房95折、優(yōu)先選房、收益折抵放款等購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
半島網(wǎng)了解多個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，預(yù)期收益率大都在10%左右。那么，如果作為眾籌投資保障的房產(chǎn)銷售狀況不理想怎么辦？工作人員表示：“運(yùn)作期滿后，項(xiàng)目銷售如果失敗，開發(fā)商會(huì)按合同，將約定年利率收益及本金歸支付給投資者。另外，第三方管理公司會(huì)代表所有投資者追討款項(xiàng)。”
某樓盤房地產(chǎn)眾籌結(jié)果
捷徑：
眾籌成開發(fā)商融資促銷新利器 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)眾籌不僅可以達(dá)到宣傳、炒作項(xiàng)目的效果，還可以通過(guò)收集社會(huì)閑散資金，緩解開發(fā)商融資短板。
李滄區(qū)某剛需樓盤項(xiàng)目一名姓楊的負(fù)責(zé)人坦言，通過(guò)眾籌活動(dòng)的宣傳，吸引了各界眼球，該公司APP云平臺(tái)在短短8個(gè)月時(shí)間內(nèi)，收集到64萬(wàn)注冊(cè)用戶，高潮階段的周點(diǎn)擊率達(dá)到100萬(wàn)次。“通過(guò)這種方式，項(xiàng)目得到了宣傳，我們售樓處的客戶到訪量也提高了30%。”
近年來(lái)新房庫(kù)存壓力大、回款慢，令小少開發(fā)商頭疼。據(jù)了解，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)貸的時(shí)間為3至5年，銀行給的基準(zhǔn)年利率為6.6%-7%，但這個(gè)利率一般要全國(guó)排名前十的房企才可能拿到；全國(guó)排名前50名的房企，大概會(huì)上浮20%-30%，即年利率一般在7%-9%左右；而對(duì)于實(shí)力相對(duì)弱的青島當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來(lái)說(shuō)，貸款利率甚至?xí)哌_(dá)12%。即便如此，仍有不少開發(fā)商根本無(wú)法從銀行貸到款，如果走民間借貸，利率則更高，約15%-20%。
“2400萬(wàn)元的社會(huì)閑散資金，用半年，可以幫公司做很多事。我們可以將這部分資金投入項(xiàng)目建設(shè)，得到的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于11%的利率支出。”一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，眾籌募集期滿后開發(fā)商就可以使用資金，遠(yuǎn)比從銀行貸款來(lái)得簡(jiǎn)單。
提醒：
高利率投資有風(fēng)險(xiǎn) 超限難獲法律保護(hù) 對(duì)此，克而瑞高級(jí)分析師張斌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)眾籌在青島僅處于萌芽階段。“相對(duì)于樓盤動(dòng)輒幾十億的開發(fā)建設(shè)資金需求來(lái)說(shuō)，幾百萬(wàn)幾千萬(wàn)的眾籌金實(shí)為杯水車薪。”他表示，目前的房地產(chǎn)眾籌大都還停留在以此作為促銷虛頭的階段，很少能在實(shí)際上緩解開發(fā)商資金短缺問(wèn)題。
山東齊魯（青島）律師事務(wù)所律師張佳林認(rèn)為，從根本上講，眾籌屬于公開向不特定人群募集資金，很容易觸碰到“涉嫌非法集資”的高壓線。另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條的規(guī)定，民間借貸的利率最高不得超過(guò)銀行同類貸款利率的4倍（包含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)。
據(jù)了解，目前央行六個(gè)月以內(nèi)貸款利率為5.1%。“以上述眾籌項(xiàng)目為例，如果承諾的利率高于20.4%，投資者就要注意了。”
張佳林同時(shí)表示，由于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性高，目前銀行和民間借貸公司都對(duì)開發(fā)貸款很謹(jǐn)慎，所以，參與眾籌的投資者只能單純依靠開發(fā)商的信用。“提醒投資者們不要只關(guān)注收益，更多地要對(duì)樓盤項(xiàng)目做一定的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。因?yàn)橐坏┏鰡?wèn)題，回本可能都成問(wèn)題。 ”
文/圖 江海峰 [編輯: 王好]
