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利潤低房貸業務成雞肋 房地產開發貸無松綁跡象

2014-05-15 06:12   來源: 半島網-半島都市報 手機看新聞 半島網 半島都市報

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  日前,一則有關央行“窗口指導”個人住房貸款的消息,攪動了島城樓市敏感的神經,對于央行發聲力挺首套房貸,多有開發商及個人將此舉視為“救市”舉措。但業內人士分析,央行此舉主要處于民生等方面考慮 ,并非對住房貸款有所放松。而記者調查發現,由于房貸業務盈利能力在各類貸款中幾乎是墊底,房貸依舊是各商業銀行的雞肋業務,而房地產開發貸款依舊未現松綁跡象。

  何時調整政策無時間表

  5月13日,央行開會要求銀行保證正常房地產融資需求的消息,也讓不少意向購房者充滿了希望。有分析猜測這或許意味著央行的政策轉向,下半年銀行對個人房貸業務的政策會進行微調,下半年貸款買房或許就不會那么難了。

  不過,也有人疑慮,單憑央行開的一個會,到底會對個人房貸市場產生多大的影響?島城一家國有銀行個人信貸部經理向記者表示,從歷史經驗看,央行的“喊話”對銀行的政策變化還是有一定影響的,但是傳導性并不一定很強,他說:“商業銀行畢竟是企業,所以,央行對信貸結構和個貸利率方面的干預都不會過于直接。因此,房貸政策今后如何變化仍然掌握在商業銀行手中。”

  招商銀行青島分行個人信貸部經理趙女士則說:“在貸款業務方面,我們會按照央行和總行的要求進行選擇,有的時候會把側重點放在企業貸款上,當然,也有很多時候會把房貸 、車貸等個人消費貸款作為側重點,所以,如果央行有優先滿足首套房貸款需求的要求,我們會嚴格執行。但目前為止還未接到關于調整房貸政策的通知。”

  不過,5月14日,記者前往此前一直暫停購房按揭貸款業務的民生銀行調查時,客戶經理仍告訴記者,“我們不做房貸業務。”

  利潤低,房貸業務成雞肋

  為什么銀行不愿意放房貸?利潤是主要原因。實際上,個人住房貸款在銀行的各類貸款中屬于薄利性質,因此,商業銀行出于利益導向,必然將有限的信貸資金傾向于利潤更高的企業貸款。“銀行也要賺錢,而做個人房貸實際上基本賺不著錢。”某股份制銀行工作人員給記者算了一筆賬,他說:“以普通的個人住房按揭貸款為例,目前按基準利率計算為6.55%,即使上浮10% ,也就是7.2% ,而中小企業經營性貸款多數都是上浮30%,有的利率則更高。但是對于銀行來說,審批100萬元的房貸 ,和審批1個億的企業貸款,需要花費的人力成本幾乎是一樣的。”此前這位工作人員曾向記者透露,房貸業務盈利能力在各類貸款中幾乎是墊底。“銀行做房貸主要是滿足百姓的需求,可以說有一定的公益性,本來就不掙錢。”他說。

  除了利潤外,防控風險也是銀行收緊房貸業務的原因。“銀行在開展貸款業務時,會從整體上考慮資金的期限配置,而房貸業務屬于中長期貸款,流動性超差,銀行為了防止流動性風險,也要謹慎辦理房貸。”

  此外,去年以來,隨著互聯網金融的興起,銀行吸收存款的壓力和成本也越來越大 ,數據顯示,今年以來銀行的一般性存款流失速度驚人 ,以今年4月份為例,國內商業銀行就出現了高達1.23萬億元的住戶存款流失。這就讓本就薄利的房貸業務更顯得“無利可圖”。

  房地產開發貸無松綁跡象

  在房地產項目開發貸款方面,青島各大銀行目前的態度較為謹慎,一位國有銀行高層曾明確告訴記者,在對企業,特別是小微企業進行貸款審核時,如果發現該企業涉及房地產業務,一般不會把錢再貸給該企業。“這是從風險審慎的角度考慮。”該銀行高層說。

  而招商銀行青島分行個人信貸部經理趙女士則說:“針對不同的企業貸款業務,我們會制訂一整套模板式作業方法,主要包括貸前調查和貸后跟蹤,比如,在調查階段,要落實貸款企業的存貨情況、年銷售額、淡旺季影響等。貸后跟蹤方面,則要通過預警系統,監控企業的還款情況和日常流水,如果發現企業出現異常變化,客戶經理會馬上進行跟蹤。”

  而在不久前發布的一季度貨幣政策執行報告中,央行也曾重申:落實好差別化住房信貸政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費,堅決抑制投機投資性購房需求。

  “央行力挺首套房貸的消息一出,不少人將此視為‘救市’的舉措,但其實央行組織召開的住房金融服務專題座談會只是提出要保證正常的房地產融資需求,會議是圍繞住房金融展開的,針對的就是個貸業務,并未涉及房地產開發貸 。”一家商業銀行個貸部的負責人說,種種跡象表明,針對幾乎與個人住房貸款業務同時收緊的房地產開發貸,監管部門顯然并沒有松綁的打算。

  小地產公司信貸環境惡化

  “由于個人購房成本的增加,加上看跌心態較濃,直接導致目前房地產銷售業績下滑,不少房地產企業資金鏈陷入緊張。”樓市分析人士張百忍說。而多位業內人士也在接受采訪時表達了悲觀的看法。“下半年的市場或會更難受。”李滄區一家新盤項目的銷售總監李經理說。

  而在4月底,疑受資金鏈斷裂影響,青島君利豪集團有限公司董事長王莉便與外界失聯 。“據稱這家公司資金鏈斷裂欠貸至少12億元,還涉及到多家銀行和民間借貸公司及個人。”一位業內人士說,房地產銷售前景不明朗,購房成本增加,買房觀望情緒濃厚,加上房地產市場的競爭越來越激烈,小型地產商的信貸環境會繼續惡化。

  也多有業內人士提到,如果今年五六月份銀行的信貸環境依舊緊縮,開發企業遭遇的現金流緊張的狀況又無法通過銷售、貸款等渠道解決,這類企業有可能會出現債務違約風險,成為下一個倒下的房企。

  央行喊話并非救市

  央行日前召開住房金融服務專題座談會,研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。記者采訪發現,央行喊話并非如市場猜測給房貸“開閘放水”,而是針對部分銀行此前對按揭貸款不愿貸、拖延貸、漲價貸等行為,重申支持首套、自住剛需性按揭貸款。一些業內人士指出,不能將央行此次喊話視為“救市”之舉。

  由于個人住房按揭貸款積壓較多、排隊時間長,近期監管部門收到不少金融消費者投訴,社會反響較大。“監管部門一向注重民生和社會責任導向,引導銀行為首套、自住、普通購房者提供低成本按揭貸款,尤其是去年以來按揭額度緊張,監管部門多次要求銀行不得停貸。央行此次發話就是重申這一導向,督促銀行加快放貸、合理定價。”某城商行相關負責人說。

  上海永慶房屋副總經理李維鎮說,從目前二手房市場的成交結構看,降幅最大的是大戶型房、高價位房,大量的首套自住剛需房沒有消失,而只是轉為觀望或由于因為貸款難而被迫“觀望”。從上海目前市場情況看,經過連續三年的嚴格限購,剛需已占據房地產市場的絕對主力,銀行貸款不應對這部分合理需求關緊閘門。

  今年準備購房結婚的上海白領劉利說:“剛需是合理需求,國有銀行賺得盆滿缽滿,對剛需購房應該有穩定、持續的政策支持。”

  據新華社 (來源:半島網-半島都市報) [編輯: 李敏娜]

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