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　　二手房交易營(yíng)業(yè)稅新政剛剛頒布一周多的時(shí)間，目前青島滿(mǎn)2年的二手房源交易時(shí)都可以享受到免收營(yíng)業(yè)稅的好處。近日，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者走訪多個(gè)二手房小區(qū)發(fā)現(xiàn)，面對(duì)利好政策，市場(chǎng)上的二手房源出現(xiàn)一定程度增加，但分布地區(qū)冷熱不均。新增二手房源主要集中在李滄區(qū) 、嶗山區(qū)，而市南區(qū)、市北區(qū)幾乎沒(méi)有。在房?jī)r(jià)方面，盡管受政策利好影響，但二手房市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，未出現(xiàn)上漲狀況，包括新政下新增二手房源。不過(guò)業(yè)內(nèi)表示，雖然價(jià)格沒(méi)漲，但是議價(jià)空間縮水。



　　【探訪】

　　市南

　　中介拜訪老客戶(hù)，新增房源幾乎沒(méi)有

　　3月末，財(cái)政部頒發(fā)了二手房交易營(yíng)業(yè)稅新政，滿(mǎn)2年產(chǎn)權(quán)的二手房交易時(shí)都可以免征5.6%營(yíng)業(yè)稅。而在以往，僅能5年產(chǎn)權(quán)以上的二手房交易方可免營(yíng)業(yè)稅。如今，營(yíng)業(yè)稅新政頒布一周多時(shí)間，青島二手房市場(chǎng)有什么反應(yīng)?房?jī)r(jià)是否上漲?上市交易二手房數(shù)量是否增多?近日，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者對(duì)市區(qū)內(nèi)多個(gè)二手房小區(qū)進(jìn)行了探訪。

　　在位于市區(qū)繁華中央地段的浮山所區(qū)域，記者走訪了新貴都一期、二期、C區(qū)、D區(qū)等多處。其中，新貴都一期、二期由于房子較新，分別建于2002年和2006年，再加上封閉式管理，小區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有看到各種售房廣告。而C區(qū)、D區(qū)等多為回遷房，是開(kāi)放式小區(qū)。

　　據(jù)新貴都一期一名物業(yè)工作人員告訴記者，最近一段時(shí)間，每天來(lái)小區(qū)內(nèi)看房的也就是三四個(gè)人，和以往相比并沒(méi)有多大改變。

　　據(jù)位于新貴都二期內(nèi)的科威不動(dòng)產(chǎn)一名工作人員介紹，新政后，新貴都附近的新增房源幾乎沒(méi)有。“我們最近也在發(fā)掘新二手房源。比如根據(jù)以往在店內(nèi)買(mǎi)房租房記錄，給一些二手業(yè)主電話(huà)拜訪 。不過(guò)還沒(méi)有新房源。”該工作人員說(shuō)。

　　在位于江西路上的惠百家不動(dòng)產(chǎn)一家門(mén)店里，記者了解到，新政后店里倒是有幾套符合新政免稅的房子，但沒(méi)有一套新增的。在價(jià)格方面，目前也沒(méi)有變化。

　　據(jù)店長(zhǎng)郝志強(qiáng)介紹，店里面有一套產(chǎn)權(quán)剛過(guò)2年的二手房，已經(jīng)在店里掛牌了半年多，當(dāng)初售價(jià)就是123萬(wàn)，現(xiàn)在還是123萬(wàn)。“業(yè)主打電話(huà)來(lái)問(wèn)過(guò)最近房?jī)r(jià)怎么樣，最后還是決定原價(jià)不動(dòng)。”郝志強(qiáng)說(shuō)。

　　在弘信山莊有一套房子的市民劉先生告訴記者，自己打算出國(guó)，想賣(mài)掉房子湊一筆錢(qián)，以前因?yàn)橐?.6%營(yíng)業(yè)稅，這些錢(qián)不想自己承擔(dān)，就干脆抬一抬價(jià)格轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上。新政后，營(yíng)業(yè)稅不用繳了，自己正在考慮是不是便宜一下，將房子盡快賣(mài)出去。

　　市北

　　售價(jià)低于買(mǎi)價(jià)，業(yè)主寧愿出租 在市北區(qū)良辰美景、環(huán)宇地產(chǎn)等小區(qū)，記者探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有售房廣告，同時(shí)也沒(méi)有見(jiàn)到房產(chǎn)中介人員帶客戶(hù)看房。在位于敦化路上的一家房產(chǎn)中介里，記者看到店內(nèi)冷冷清清，僅有一名工作人員在場(chǎng)。“其他人都帶客戶(hù)出去看房了，所以不在店內(nèi)。”工作人員馬女士說(shuō)。

　　據(jù)馬女士介紹，新政實(shí)施以來(lái)，尚未有新增二手房源，以往掛牌的二手房，符合新政的大約在10%以?xún)?nèi)。

　　馬女士告訴記者，以良辰美景為例，現(xiàn)在房?jī)r(jià)大約是在每平方米1.5萬(wàn)左右。這個(gè)價(jià)格仍處于一個(gè)階段低位，很多業(yè)主覺(jué)得這個(gè)價(jià)格連買(mǎi)房本金都收不回來(lái)，自然不會(huì)賣(mài)。

　　“2012年良辰美景剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候房?jī)r(jià)是每平方米1.8萬(wàn)元，現(xiàn)在能夠平價(jià)賣(mài)出去就不錯(cuò)了，很多人覺(jué)得價(jià)格不合適，又不著急的話(huà)自然不急著出售。”馬女士說(shuō)，“現(xiàn)在許多業(yè)主都是選擇往外租，等待合適房?jī)r(jià)再出售。”

    李滄

　　一周內(nèi)多了十幾套新房源

　　相比于市南區(qū)、市北區(qū)二手房小區(qū)冷清，李滄區(qū)多個(gè)房產(chǎn)中介可是生意興隆。

　　在位于萬(wàn)年泉路上的一家科威不動(dòng)產(chǎn)店，工作人員王先生告訴記者，新政后，二手房掛牌數(shù)量明顯增多，僅僅一個(gè)小區(qū)內(nèi)，就有十幾套房子來(lái)掛牌要出售。

　　“像周邊的中海國(guó)際社區(qū)、寶龍國(guó)際社區(qū)等小區(qū)，最近都有不少業(yè)主咨詢(xún)房?jī)r(jià)，并且掛牌銷(xiāo)售。僅僅寶龍國(guó)際社區(qū)，上周就新增了十幾套房源。”王先生說(shuō)。

　　在寶龍國(guó)際社區(qū)居住的市民王先生告訴記者，自己的房子93平方米，目前售價(jià)是86萬(wàn)。相比新政之前，漲了3萬(wàn)元。“孩子準(zhǔn)備上學(xué)了，我打算換一套好的學(xué)區(qū)房，所以要把這個(gè)房子賣(mài)掉。”王先生說(shuō)，“價(jià)格嘛，我覺(jué)得自己的房子還挺新，也是比較適合剛需的套二，地段上也不錯(cuò)，多賣(mài)點(diǎn)錢(qián)應(yīng)該不成問(wèn)題吧。”

    嶗山

　　12個(gè)小區(qū)房屋可免營(yíng)業(yè)稅

　　同樣，嶗山區(qū)由于前幾年新建住房比較多，目前也有不少小區(qū)已經(jīng)符合新政免稅條件。

　　在惠百家不動(dòng)產(chǎn)提供的一份50余個(gè)滿(mǎn)2年不滿(mǎn)5年的二手房小區(qū)，記者看到，至少有12個(gè)小區(qū)已經(jīng)達(dá)標(biāo)。從東向西，包括迪生山莊、桃源山色 、恩馬文景園、冠青苑、魯信含章、金光麗園、春光山色三期、竹韻山色二期、北國(guó)之春采菊苑、恒易慧心園、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、御景峰等知名小區(qū)。

　　據(jù)恩馬文景園附近的一家中介工作人員介紹，新政實(shí)施后，有不少業(yè)主電話(huà)咨詢(xún)賣(mài)房問(wèn)題，掛牌的也很多，房?jī)r(jià)方面還沒(méi)有太大變化。

　　在恩馬文景園有一套房子的市民張先生表示，自己在市南區(qū)上班，每天上下班往返路上耗費(fèi)時(shí)間太長(zhǎng)，苦不堪言，想將自己這套房子賣(mài)掉，換一套近一點(diǎn)的。

　　【分析】

　　新增房源冷熱不均因建房早晚

　　對(duì)于青島市目前二手房市場(chǎng)，新政刺激下，市場(chǎng)反應(yīng)冷熱不均，房?jī)r(jià)雖然表面平穩(wěn)，但是業(yè)主“蠢蠢欲動(dòng)”，意圖開(kāi)始新一輪漲價(jià)。

　　惠百家不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理董曉峰分析認(rèn)為，市南區(qū)、市北區(qū)符合新政二手房數(shù)量少，主要因?yàn)檫@兩處區(qū)域小區(qū)建成年代較早。

　　“購(gòu)房需要繳納個(gè)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅三個(gè)稅種。產(chǎn)區(qū)計(jì)算則是以房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)，像市南區(qū)、市北區(qū)很多小區(qū)建設(shè)年代較遠(yuǎn)，即使倒換很多手，房產(chǎn)證也應(yīng)該超過(guò)了5年，所以新增符合新政房源數(shù)量不多。”董曉峰說(shuō)。

　　據(jù)董曉峰介紹，相比之下，李滄區(qū) 、嶗山區(qū)近幾年開(kāi)工建設(shè)小區(qū)較多，許多房子可能都是近幾年剛交房，或者一些房子早已交付，但是房產(chǎn)證辦的比較晚。這就造成了李滄區(qū) 、嶗山區(qū)新增二手房比較多。

　　新增房源多為改善型住房出售

　　值得注意的是，在新增的二手房源中，為了換大房子而賣(mài)掉原有住房的人群占了大多數(shù)。

　　在寶龍國(guó)際社區(qū)居住的市民王先生說(shuō)，因?yàn)楹⒆訙?zhǔn)備上學(xué)，打算換一套好的學(xué)區(qū)房，所以要把這個(gè)房子賣(mài)掉。

　　而在中海國(guó)際社區(qū)居住的市民孫先生則表示，自己計(jì)劃今年下半年要孩子，由于自己和妻子都不是青島人，生完孩子后，家里的老人來(lái)照顧，80平方米的套二房子很可能不夠住的。“想賣(mài)了現(xiàn)在這套，換一套大點(diǎn)的”。

　　據(jù)劉爍介紹，新增的二手房源中，主要是2年前為了結(jié)婚購(gòu)房的剛需。2年過(guò)去了，這一部分群體幾乎都已經(jīng)有了孩子，面臨著孩子上學(xué)、家里人口增多的壓力，這種情況下，賣(mài)掉原來(lái)房子，換一套大房子成為了很多人賣(mài)房的原因。

　　“以前產(chǎn)權(quán)5年以上才能免營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)2年以上就可以。這就釋放了這一批群體的購(gòu)買(mǎi)欲望。”劉爍說(shuō)。

　　購(gòu)房者理性，房?jī)r(jià)波動(dòng)不大

　　對(duì)于二手房下一步房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)仍將維持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)太大起伏。盡管購(gòu)房新政出臺(tái)，但是由于購(gòu)房者已經(jīng)能夠冷靜理性面對(duì)市場(chǎng)，所以房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。

　　劉爍認(rèn)為，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)激的波動(dòng)，國(guó)家頒布房產(chǎn)政策，主要目的在于保證房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上升，而不是過(guò)于激進(jìn)的漲或跌，而且從另一方面來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的市場(chǎng)是在穩(wěn)定的大背景下，而購(gòu)房者購(gòu)房心理上也更為理性和謹(jǐn)慎，所以房?jī)r(jià)不會(huì)劇烈波動(dòng)，短期內(nèi)雖有業(yè)主漲價(jià)的情況，但很難形成規(guī)模化。

　　而一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士則表示，市場(chǎng)并不像一些開(kāi)發(fā)商說(shuō)的那么好，很多樓盤(pán)仍然要靠平價(jià)甚至低價(jià)跑量，價(jià)格仍然是撬動(dòng)買(mǎi)房人出手的關(guān)鍵因素。有的樓盤(pán)在新政后揚(yáng)言要漲價(jià)，但也只敢放在嘴上，動(dòng)腦筋去化現(xiàn)有庫(kù)存，才是最務(wù)實(shí)的做法。 文/圖 城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 王琦

（來(lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 王泯蘇]