? 齊魯晚報(bào)濟(jì)南10月27日訊（記者 喻雯）27日，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局與市工商行政管理局召開新聞發(fā)布會(huì)，兩部門共同制定了《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)
合同》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同》 （以下簡(jiǎn)稱《合同》）等合同文本。即日起在全市正式推廣使用。
27日上午，濟(jì)南市住房保障管理局副局長李勝偉介紹，近年來，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，但由于目前針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)管理的現(xiàn)行法律法規(guī)較少，也可以說還不健全，目前市場(chǎng)中仍有一定數(shù)量的違規(guī)和不誠信經(jīng)營、利用格式合同搞欺詐、承諾不落實(shí)等現(xiàn)象，造成消費(fèi)者利益受損，也給濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了不良影響。
為了有效打擊違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擾亂行業(yè)正常經(jīng)營行為，切實(shí)保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，今年年初，濟(jì)南市房管局和工商局即著手制定起草《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同》等合同文本，4月底完成了合同起草工作。經(jīng)過多次討論、修改，9月份新版合同對(duì)社會(huì)公開征求了意見，同時(shí)，房管局組織部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)模擬房屋買賣簽約進(jìn)行了試用，進(jìn)一步對(duì)合同進(jìn)行了完善。
記者了解到，《合同》包括《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（出售委托）》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》、《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（自行成交版）》三個(gè)部分，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已取得房屋所有權(quán)證的房屋再上市交易。
具體來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托代理出售房屋的，應(yīng)使用《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（出售委托）》與委托方簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
凡經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理服務(wù)達(dá)成交易的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買賣雙方應(yīng)使用《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》簽訂買賣合同。買賣雙方自行達(dá)成交易的，可選擇使用《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（自行成交版）》簽訂買賣合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和買賣雙方可登錄濟(jì)南市住房保障管理局門戶網(wǎng)站（
http://www.jnfg.gov.cn）和濟(jì)南市工商行政管理局門戶網(wǎng)站（
http://www.jngsj.gov.cn）下載所需合同文本。
原戶主賴著不遷戶口不行了
新版合同解決了中介霸王條款等四大問題 濟(jì)南市房管、工商聯(lián)合制定的
二手房買賣合同即日起正式推廣使用，在三個(gè)版本的合同中，《濟(jì)南市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》成為廣大購房者最為關(guān)注的。新版合同，避免了哪些陷阱風(fēng)險(xiǎn)？此前中介自行制定的霸王條款又是得到了怎樣的規(guī)避？27日，濟(jì)南市房管局、工商局有關(guān)負(fù)責(zé)人做了詳細(xì)解讀。
問題1 合同中明確資金監(jiān)管 通過中介買賣二手房，廣大購房者最為關(guān)注的就是
房款的交納方式和安全性。買方擔(dān)心先交首付款，賣方不給過戶；賣方擔(dān)心先把房子過了戶，房款拿不到。
為了規(guī)避買賣雙方的資金風(fēng)險(xiǎn)，新版合同第二條設(shè)定了資金監(jiān)管和自行交割房款兩種方式，當(dāng)事人可自行選擇；當(dāng)事人選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有義務(wù)協(xié)助當(dāng)事人辦理資金監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)。
合同中明確規(guī)定，買賣雙方選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助買賣雙方自本合同簽訂之日的有效期內(nèi)（時(shí)間雙方約定）與資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》。
買方將交易資金先存入專用賬戶，產(chǎn)權(quán)過戶登記完成，確認(rèn)買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再從專用賬戶中將交易資金劃入賣方賬戶。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問題。
問題2 交易資金中介不得經(jīng)手 記者了解到，合同第二條“房款支付”上，明確規(guī)定：簽訂合同時(shí)，買受人向出賣人支付的定金，可抵房屋價(jià)款。
“這一條明確了買房定金是直接交給賣房者的，原則上來說，中介不得經(jīng)手房屋的交易資金。”李勝偉解釋，中介收取的主要是房屋傭金，合同也對(duì)傭金標(biāo)準(zhǔn)做了明確說明。合同第六條設(shè)定了經(jīng)紀(jì)方促成簽訂合同并分別完成與出售人、買受人雙方簽訂的經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托的服務(wù)事項(xiàng)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，當(dāng)事人可約定傭金的支付方式。
除了房屋傭金外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供代辦貸款等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向買賣雙方說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)買賣雙方同意后，另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了中介的亂收費(fèi)行為。
問題3 戶口遷移做出明確約定 不少人買二手房，是為了孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)房。但是不少人買了之后才發(fā)現(xiàn)，原房主的戶口一直沒有遷走，影響了孩子落戶，很難維權(quán)。為了解決這一問題，在新版合同有了相關(guān)約定：為保障該房屋的交付、戶籍遷出等事項(xiàng)的履行，買賣雙方可以做出相關(guān)約定。
濟(jì)南市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在遷移戶口上，買賣雙方可以做出明確約定，比如買方可以要求原房主拿出2萬至3萬元當(dāng)做“戶口遷移”的押金，如果在雙方約定時(shí)間內(nèi)把戶口遷走，可以退還押金，如果達(dá)不到要求，買方可以把此當(dāng)做補(bǔ)償用來辦理戶口遷移。這樣可以有效維護(hù)買房者的利益。
此外，在維修資金的轉(zhuǎn)移上，此前有不少購房者并不了解，很多直接就不辦理轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)。為了解決這一問題，合同中約定，該房屋若建立了房屋專項(xiàng)維修資金，其專項(xiàng)維修資金賬戶中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，出賣人同意本房屋專項(xiàng)維修資金過戶、變更至買受人名下。
問題4 合同明確中介違約責(zé)任 新版合同實(shí)施前，二手房買賣合同多是各家中介自行制定。在各種條款的設(shè)定上，購房者完全處于弱勢(shì)被動(dòng)地位。購房者多要無條件按照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合同來執(zhí)行，比如辦事流程、付款方式等，買賣雙方的權(quán)益多得不到保障。
為了解決這一問題，合同第七條“違約責(zé)任”中，明確了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)為買賣雙方提供誠信服務(wù)，若因經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法、違規(guī)行為或未盡義務(wù)造成買賣雙方損失的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
買賣雙方單方違約導(dǎo)致本合同解除的，若經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)，違約方應(yīng)代守約方向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付中介傭金，守約方已支付的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)退還守約方支付的中介傭金。買賣雙方或其中一方當(dāng)事人逾期支付中介傭金的，違約方每日按未付向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付違約金。
“一處違法，處處受限”
中介不使用示范文本將計(jì)入信用檔案 二手房新版合同即日起將正式實(shí)施，如何確保合同的實(shí)施真正落到實(shí)處？
27日，濟(jì)南市住房保障管理局副局長李勝偉稱，首先是按照住建部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的要求，在經(jīng)營場(chǎng)所醒目位置公示政府主管部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋買賣合同。其次是做好規(guī)范文本的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)工作，凡已取得房屋所有權(quán)證的房屋再上市交易均應(yīng)使用規(guī)范合同文本。在業(yè)務(wù)工作中，凡買賣雙方要求使用規(guī)范合同文本的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得拒絕。最后，濟(jì)南市房管部門受理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)糾紛時(shí)，凡未按要求使用規(guī)范文本的，將參照規(guī)范文本的有關(guān)格式條款予以處理，同時(shí)作為機(jī)構(gòu)不良行為計(jì)入機(jī)構(gòu)信用檔案向社會(huì)予以公示。
濟(jì)南市工商局副局長楊先杰說，為確保經(jīng)營單位真正用好合同示范文本，濟(jì)南市工商局和市住房保障管理局將組織開展對(duì)相關(guān)行業(yè)不平等格式條款整改情況的專項(xiàng)檢查。按照“抽查制”監(jiān)管模式的要求，將格式條款的使用情況列為抽查的重點(diǎn)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)存在排除限制消費(fèi)者權(quán)利，減輕、免除經(jīng)營者責(zé)任和加重消費(fèi)者責(zé)任的不平等格式條款，工商部門將責(zé)令限期整改，依法予以查處。
同時(shí)，按照信用監(jiān)管體系建設(shè)的要求，凡經(jīng)工商機(jī)關(guān)查處的使用不平等格式條款等違法行為，相關(guān)案件信息將通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)面向全社會(huì)公示，實(shí)現(xiàn)“一處違法，處處受限”監(jiān)管格局。
提個(gè)醒
二手房買賣先查有無爭(zhēng)議 對(duì)于很多購房者而言，在買賣二手房時(shí)，因不熟悉二手房買賣知識(shí)和流程造成了一些不必要的糾紛。如何避免這些問題和麻煩，濟(jì)南市住房保障管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人做出相關(guān)提醒。
該負(fù)責(zé)人說，購房者如通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房買賣，應(yīng)委托持有合法證件的正規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。對(duì)于買方而言，除了要實(shí)地看房、了解房屋情況外，最重要的審查賣方的主體資格及相關(guān)房產(chǎn)證件，以確保簽訂合同有效和日后順利過戶，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，首先要認(rèn)真閱讀、熟悉合同條款。
而對(duì)于賣方而言，為保證存量房交易和資金安全，可選擇市房管部門提供的資金監(jiān)管服務(wù)代收代付交易資金（咨詢電話：82077114），確保自己的資金安全和及時(shí)到位。該負(fù)責(zé)人說，房屋權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指兩個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房屋，買賣房屋訂立合同時(shí)，房屋所有權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。已購公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應(yīng)在合同中簽字蓋章。
房屋買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)向市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心查閱買賣房屋的有關(guān)登記（備案）資料，查驗(yàn)買賣的房屋上是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂主體變更合同。
買賣已抵押房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人房屋抵押的事實(shí)，并在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。此外，集體所有土地上房屋，只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。
[編輯: 張珍珍]
