截至8月19日，滬深兩市已有46家上市房企發(fā)布中報 ，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1180.77億元，相較去年同期增長12%，其中76%的房企實(shí)現(xiàn)盈利。目前，萬科A以48.1億元的凈利潤繼續(xù)領(lǐng)跑 ，不過它中報毛利率下滑至21.8% ，為2008年以來的最低水平。與此同時，這46家上市房企中報毛利率下滑 5.7個百分點(diǎn)。

　　房企中報成績超預(yù)期

　　隨著上市房企半年報的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)行業(yè)上半年的業(yè)績狀況也輪廓漸顯。在上述46家房企中，有25家房企凈利潤同比增加。其中，7家房企凈利潤同比增長幅度超過100%，6家凈利潤增幅在50%至100%之間，實(shí)現(xiàn)50%以上大幅增長的房企比例占到28%。

　　目前，萬科A以48.1億元的凈利潤榮膺“最賺錢房企”。萬科A中報顯示，今年上半年萬科A實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。萬科A方面表示，今年上半年全國商品住房成交金額下降9.2%，其中包括北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽在內(nèi)的14個城市住宅去化困難，存貨周期都出現(xiàn)了上升。

　　而從資金情況來看，46家房企負(fù)債率都在100%以內(nèi)，剔除貨幣資金后的凈負(fù)債率則更低，也就是說，資金鏈處在安全線內(nèi)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然上半年房地產(chǎn)銷售市場頗為慘淡，但從這些數(shù)據(jù)來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績狀況并不算差，有些超乎市場預(yù)期。

　　部分凈利翻番有“水分”

　　部分房企業(yè)績的大幅增長，并不能完全反應(yīng)市場的真實(shí)狀況。

　　例如，凈利潤增幅最大的國興地產(chǎn)，上半年凈利潤約為5000萬元 ，增長幅度高達(dá)700%以上，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。然而，該股業(yè)績實(shí)現(xiàn)增長主要是因?yàn)槿ツ甑臉潜P銷售，今年計入收入，是“延遲”的反應(yīng)。

　　而另外兩家凈利潤增幅超過100%的企業(yè)——萬業(yè)企業(yè)和上實(shí)發(fā)展同樣不是因?yàn)樯习肽攴课蒌N售情況良好所致。萬業(yè)企業(yè)上半年凈利潤同比增長350%，主要原因是新加坡銀利公司、新加坡春石公司和南京吉慶房地產(chǎn)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢，確認(rèn)相關(guān)投資收益所致；上實(shí)發(fā)展上半年凈利潤預(yù)增100%以上，同樣也是由于控股子公司上海豐啟置業(yè)有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益所致。

　　不過，也有相當(dāng)數(shù)量的房企業(yè)績增長直接受益于樓盤開發(fā)和銷售 。例如深深房、中弘股份、首開股份、天保基建等幾家公司，上半年凈利潤預(yù)增幅度都在100%以上，且都是由于開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售結(jié)算收入大幅增加，導(dǎo)致業(yè)績大幅增長。

　　行業(yè)毛利率下滑5.7個百分點(diǎn)

　　整體上看，上市房企雖然在營業(yè)收入和凈利潤指標(biāo)上有所增長，但行業(yè)利潤率下滑卻是不爭的事實(shí)。從半年報中看，在46家房企中，有28家毛利率同比下滑，所占比例超過六成以上；46家房企平均毛利率為28%，較2013年年報上市房企整體毛利率33.7%，下滑5.7個百分點(diǎn)。

　　萬科A也同樣未能躲過毛利率下滑的命運(yùn)，中期毛利率下滑至21.8%，為2008年以來的最低水平。而房企中仍能保持50%以上較高毛利率水平的大多為地方國企，如陸家嘴、深物業(yè)、廣宇發(fā)展、鐵嶺新城等。

　　西藏同信證券青島營業(yè)部投資顧問李正光認(rèn)為，房企毛利率的下降是由多重原因造成的。他說：“首先，上半年國家對房地產(chǎn)貸款審批越來越嚴(yán)格，造成房企財務(wù)成本明顯提高。其次，近年來，一二線城市土地儲量的下降，造成地價不斷上漲，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本 。最后，上半年房價上漲趨勢得到抑制。總體上看，整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本正在逐漸上升。”

　　中信證券(山東)青島香港中路營業(yè)部投資顧問宗玉良則認(rèn)為：“從中報中看，萬科A、保利地產(chǎn)等大型房企上半年未受到調(diào)控的影響，估計調(diào)控效應(yīng)會在年底時反應(yīng)出來。”

　　繼續(xù)去庫存成房企主要任務(wù)

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%，銷售額同比下降6.7%。截至6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增長24.5%。雖然全國各地樓市松綁、貸款放松的救市之舉此起彼伏，但去庫存仍將是房企下半年主要任務(wù)。

　　對未來的市場形勢，萬科總裁郁亮在半年報發(fā)布會上表示，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續(xù)去庫存的過程。他認(rèn)為，近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強(qiáng)調(diào)要保護(hù)首次置業(yè)者貸款需求，未來的購房信貸環(huán)境也有望得到改善。此外，今年上半年各地市場所出現(xiàn)的價格回調(diào)，一定程度上也有助于提升購房者的實(shí)際購買力。

　　招商地產(chǎn)在18日公布的半年報中也預(yù)計，隨著從中央到地方一系列放松政策的出臺與落實(shí)，下半年市場成交有望反彈。但總體來說，此次調(diào)整與前兩次的調(diào)整有所不同 ，更多的是出于供需失衡等市場內(nèi)在因素所致，因此市場復(fù)蘇將是緩慢的。下半年將抓住銷售窗口期，以銷定產(chǎn)，控制節(jié)奏，狠抓營銷是公司下半年工作的重中之重。

　　對此，李正光認(rèn)為，長期來看，房地產(chǎn)正從暴利行業(yè)回歸正常利潤水平。他說：“未來，運(yùn)營成本的上升將使房地產(chǎn)企業(yè)利潤率進(jìn)一步平均化，一線房企的市場份額將進(jìn)一步加大，而中小房企或?qū)⑼顺龇康禺a(chǎn)市場，或淪為大型房企收購的目標(biāo)。”

　　記者 喬秀峰

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報）