萬(wàn)泰隨園小區(qū)
延期交房，挨著小學(xué)業(yè)主卻沒法讓孩子上學(xué)；
宜昌家園施工一度停頓，導(dǎo)致公積金貸款買房的業(yè)主趕上政策收緊拿不到鑰匙……現(xiàn)在，投訴延期交房的越來越多。近日記者采訪此事時(shí)，有開發(fā)商爆料，定交房日期很激進(jìn)“只為好賣”。而業(yè)內(nèi)人士分析，資金鏈緊張導(dǎo)致許多開發(fā)商主動(dòng)放慢了施工進(jìn)度，耽誤了約定的交房日期。
案例買的學(xué)區(qū)房延期5次 買了萬(wàn)泰隨園房子的杜先生最近一直很不安。“我買的房子就挨著上清路小學(xué)，屬于學(xué)區(qū)房，可到現(xiàn)在房子也沒交。”杜先生無(wú)奈地說。
萬(wàn)泰隨園位于市北區(qū)上清路23號(hào)，上清路小學(xué)、延安二路小學(xué)、廣饒路小學(xué)等小學(xué)分布在小區(qū)周圍，四十七中、十五中、十九中等，步行二十分鐘以內(nèi)都可到達(dá)，正是看中了這些優(yōu)點(diǎn)，許多業(yè)主在這里買了房子。記者7月21日登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢得知，小區(qū)3座多層住宅中，1號(hào)樓、2號(hào)樓均為6層，3號(hào)樓為5層，其中2號(hào)樓分為兩個(gè)單元，房源46套，其中33套已售。
記者隨后來到該小區(qū)，看到保安已經(jīng)上崗。小區(qū)外墻已經(jīng)粉刷完畢，內(nèi)部環(huán)境也非常整潔。“最早定的交房日期是2012年年底，那時(shí)房子已經(jīng)封頂了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我還沒辦下貸款來，聽說要延期交房，就協(xié)商改簽到2013年5月份了。”業(yè)主杜先生說，“但到了2013年的5月還沒交，又延期到7月底，后來又延期到年底，過完年又從今年的3月底拖到5月底，上次又說7月底。”
開發(fā)商頭幾次還變著花樣編理由，現(xiàn)在直接讓業(yè)主等著了，也不說什么理由了。杜先生介紹，“5月份說是外墻沒有驗(yàn)收。”21日，據(jù)市建委墻改節(jié)能辦的王處長(zhǎng)表示，該部門已經(jīng)于6月30日進(jìn)行了驗(yàn)收。既然外墻已經(jīng)驗(yàn)收，那交房問題到底卡在哪里？對(duì)此，小區(qū)物業(yè)主任崔先生只是反復(fù)稱：“請(qǐng)業(yè)主稍安勿躁，馬上就可以交房了。”
對(duì)于交房，萬(wàn)泰隨園售樓處的置業(yè)顧問林女士表示，交房日期“快了”，具體得問開發(fā)商。7月21日，記者聯(lián)系了開發(fā)商山東萬(wàn)泰置業(yè)有限公司，辦公室主任蕭女士表示，近期將向業(yè)主發(fā)“交房通知書”，“盡量在這個(gè)月交房。”
位于宜昌路15號(hào)上的宜昌家園小區(qū)內(nèi)，塵土飛揚(yáng) ，許多裝修工人忙碌地進(jìn)進(jìn)出出。可是通過公積金貸款購(gòu)買房子的業(yè)主們，只能眼巴巴看著，他們?nèi)匀粵]有交房。“現(xiàn)在只有全款的拿到鑰匙了。”業(yè)主李女士介紹。
據(jù)了解，宜昌家園是2009年開始建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，原定于2012年10月31號(hào)交房。據(jù)悉，之前由于開發(fā)建設(shè)涉法涉訴產(chǎn)生糾紛，資金短缺導(dǎo)致項(xiàng)目停工一段時(shí)間 ，2013年政府成立專門工作組，調(diào)撥資金續(xù)建項(xiàng)目。“壞就壞在當(dāng)時(shí)停建半年，結(jié)果正趕上公積金貸款收緊，很多人不符合條件了。”李女士說。記者登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，該小區(qū)共320套房源，已售150套，大約有50戶因公積金政策調(diào)整沒拿到鑰匙。
為此，記者致電詢問了該樓盤開發(fā)商，得到的答復(fù)是由于工期延遲，導(dǎo)致預(yù)售證超期，3月份公積金政策收緊，公積金無(wú)法到位。而對(duì)于像李女士這樣情況的業(yè)主啥時(shí)候能收房，開發(fā)商表示正在和市政府積極協(xié)調(diào)此事，但無(wú)法確定具體交房時(shí)間。
原因一 房屋驗(yàn)收時(shí)間長(zhǎng) 記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多樓盤沒法交房，開發(fā)商都表示是因?yàn)闆]有通過驗(yàn)收 。“相對(duì)來說，大開發(fā)商延期交房的情況少一些，小開發(fā)商的樓盤幾乎難逃延期交房的命運(yùn)。”島城一家房企的總經(jīng)理黃先生透露，“小開發(fā)商對(duì)工期控制能力較差，沒法在較短的時(shí)間內(nèi)完成工程，綜合驗(yàn)收以后才能交房。政府手續(xù)方面要蓋大大小小上百個(gè)章，小到兩塊錢的白蟻防治手續(xù)，大到2.6% 的勞保資金，驗(yàn)收涉及到消防、人防、規(guī)劃、節(jié)能等手續(xù)，一些在房地產(chǎn)業(yè)‘玩票’的企業(yè)hold不住的。”
說到驗(yàn)收，市建委建筑工程管理局辦公室副主任李延斌介紹，首先是施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察方面等聯(lián)合驗(yàn)收，這相當(dāng)于產(chǎn)品完成以后，乙方建筑商向甲方開發(fā)商交一份“答卷”；其次，消防、人防、規(guī)劃、節(jié)能等相關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，其中墻改節(jié)能辦是建委下屬部門；最后，市建委質(zhì)監(jiān)站根據(jù)報(bào)上來的材料辦理備案，不出具具體的驗(yàn)收意見。據(jù)了解，質(zhì)監(jiān)局的職能是對(duì)建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收程序等實(shí)施監(jiān)督，察看其驗(yàn)收程序是否合法，資料是否齊全，實(shí)物質(zhì)量是否存有嚴(yán)重缺陷；工程竣工后，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托的政府有關(guān)部門報(bào)送工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，主要內(nèi)容為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)檢查的結(jié)論，工程竣工驗(yàn)收是否符合規(guī)定，以及歷次抽查發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及處理情況。
“從拿地到辦下開工許可證，辦手續(xù)需要的時(shí)間少則9個(gè)月，多則1年。當(dāng)年拿到一塊地時(shí)開的是一輛新桑塔納，等我把所有手續(xù)辦好，車子跑得快報(bào)廢了。”某地產(chǎn)公司老總黃先生說，這個(gè)過程很考驗(yàn)開發(fā)商的活動(dòng)能力，稍微出現(xiàn)差池，就導(dǎo)致后續(xù)工作跟不上，延期交房就成了自然而然的事情。
原因二 開發(fā)商故意“放衛(wèi)星” 既然業(yè)內(nèi)知道驗(yàn)收很復(fù)雜，為什么不將這個(gè)時(shí)間成本算進(jìn)去，一開始就跟購(gòu)房者說清楚？“山東省一般只要能竣工驗(yàn)收就可以交房，但青島卡得更嚴(yán)，必須綜合驗(yàn)收以后才行。從拿地到交房一般需要三年，樓蓋到20%就可以辦理預(yù)售證賣房子了，你告訴購(gòu)房者兩年之后才能交房，誰(shuí)還來買？”一家大型房企的項(xiàng)目經(jīng)理陳先生透露，開發(fā)商為了加快銷售、回籠資金，往往故意“放衛(wèi)星”。“一些大開發(fā)商在辦手續(xù)時(shí)經(jīng)驗(yàn)比較豐富，能調(diào)動(dòng)的資源相對(duì)多一些，即使放衛(wèi)星也能及時(shí)補(bǔ)救。當(dāng)然，這種行業(yè)潛規(guī)則會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。”
“定交房日期必須激進(jìn)一點(diǎn)，不然房子沒法賣。”開發(fā)商黃先生也表示，約定交房日期結(jié)果成了“空頭支票”，開發(fā)商也要承擔(dān)很多違約金，但在現(xiàn)行制度下，花這些錢總比賣不出房子的后果輕一些。
原因三 資金緊張進(jìn)度跟不上 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，55個(gè)城市6月份新房的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降，比5月份增加了20個(gè)。青島的新房?jī)r(jià)格也同樣是環(huán)比下降，且降幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中，島城新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌了0.6%，延續(xù)著今年5月份以來的下跌勢(shì)頭。一家房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的副總經(jīng)理秦先生說，樓市低迷，讓很多開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)，有的因欠著工程款 ，導(dǎo)致開工進(jìn)度跟不上；有的開發(fā)商為了踩準(zhǔn)市場(chǎng)的步點(diǎn)，讓開盤時(shí)間趕上樓市明朗之時(shí)，故意放慢了開工進(jìn)度。
“一般開始是由我們建筑商墊付，開發(fā)商在不同節(jié)點(diǎn)向我們付款 ，幾個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)是沖出正負(fù)零(完成地下建筑，即開始建設(shè)一層之前 )、三層、五層、七層等，這些節(jié)點(diǎn)可能需要開發(fā)商撥付款項(xiàng)。”一家大型建筑企業(yè)的鞠經(jīng)理介紹，由于今年很多開發(fā)商資金吃緊，導(dǎo)致劃撥的款項(xiàng)不到位，建筑方只能拖著工期了。“有開發(fā)商為了資金周轉(zhuǎn)考慮 ，還會(huì)主動(dòng)控制進(jìn)度，開工就意味著砸錢，緩一緩對(duì)他們的資金壓力是一種解壓。”業(yè)內(nèi)人士指出，這種行為會(huì)導(dǎo)致樓盤建設(shè)周期延長(zhǎng)，業(yè)主住進(jìn)新家的日子可能就變得不確定了。
律師 評(píng)估延期交房損失，向霸王條款說“不” 針對(duì)延期交房的現(xiàn)象，山東柏瑞律師事務(wù)所邢麗麗律師指出，《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。“在延期交房的過程中，很多開發(fā)商把人為原因歸結(jié)為‘不可抗力’，實(shí)際上是說不過去的。除非像2003年那時(shí)的‘非典’，工地必須要停工。”刑律師說，在房屋買賣過程中，司法機(jī)關(guān)往往會(huì)根據(jù)合同的約定來處理糾紛案件，因此購(gòu)房者應(yīng)該事先詳細(xì)約定違約責(zé)任。
不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度上來說屬于賣方市場(chǎng)，開發(fā)商會(huì)定下一些霸王條款。由于考慮到延期交房的因素，一些開發(fā)商甚至在購(gòu)房合同中就約定“延期180天不算延期”。“一些人在簽合同時(shí)忽略了這個(gè)問題，往往會(huì)讓自己陷入被動(dòng)境地。建議購(gòu)房者一定不能閉著眼睛簽合同，涉及到延期交房的條款，要評(píng)估一旦延期會(huì)對(duì)自己家庭的負(fù)面影響有多大，得到多少比例的違約金才能彌補(bǔ)延期交房帶來的損失。”刑律師提醒。
文/圖 記者 劉樂芳 實(shí)習(xí)生 項(xiàng)皓
（來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 王好]
