4月28日，廣西南寧市房管局發(fā)文稱，從2014年4月25日起，放寬廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭在南寧市的購(gòu)房條件。輿論將其解讀為“第一份由官方正式發(fā)布的樓市限購(gòu)調(diào)整”。但此房產(chǎn)新政出臺(tái)后，短時(shí)間并沒(méi)有改變當(dāng)?shù)貥鞘械兔缘木置妫贿^(guò)土地單日最高出讓量已經(jīng)創(chuàng)出新高。
業(yè)界分析認(rèn)為，此次房產(chǎn)新政更像是南寧第一季度GDP增速放緩的產(chǎn)物，新政本身也更多是為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)拿地；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程剛剛過(guò)半，看空中國(guó)樓市或中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有依據(jù)。
樓市“松綁”影響有限 “我們是五一度假回來(lái)才聽(tīng)朋友說(shuō)南寧樓盤(pán)對(duì)玉林等五個(gè)城市放開(kāi)了，所以今天過(guò)來(lái)看看，有什么合適的樓盤(pán)。”5月6日上午，在南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)一售樓處，記者遇到了來(lái)自玉林的林先生，這是他上午看的第三個(gè)樓盤(pán)了。
林先生告訴記者，來(lái)南寧買(mǎi)房主要還是為了解決孩子的教育問(wèn)題，將來(lái)孩子讀高中要到南寧來(lái)讀，新房不求地段太好但價(jià)格不能太高。
但讓林先生郁悶的是，這家樓盤(pán)在廣告中打出的最低3888元每平方米的戶型其實(shí)只有一套，且早就售出，其他價(jià)格大多都在6000元左右，他認(rèn)為還是有點(diǎn)高。
另外一家位于西鄉(xiāng)塘區(qū)龍騰路上的樓盤(pán)售樓處工作人員也告訴記者，自從新政出臺(tái)后，每天都會(huì)有一兩個(gè)南寧周邊城市的市民來(lái)看房，“不是很多，大多只是觀望，并沒(méi)有下定決心買(mǎi)。”
不過(guò)據(jù)熟悉南寧房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士許強(qiáng)(化名)介紹，其實(shí)各大樓盤(pán)最近幾天前來(lái)看房的人都不多。“別說(shuō)外地，加上本地每天去看房的都是個(gè)位數(shù)，我和幾個(gè)樓盤(pán)售樓處都有交流，他們都抱怨，就算五一假期期間，各樓盤(pán)看房的人也是少得可憐。”
根據(jù)南寧房管局公布數(shù)據(jù)顯示，2014年4月28日到5月4日這一周，南寧市商品房供應(yīng)面積為28.3萬(wàn)㎡ ，環(huán)比下降34%，商品房成交面積為6.9萬(wàn)㎡ ，環(huán)比下降57%，商品房成交套數(shù)791套，環(huán)比下降54%。
南寧多位房地產(chǎn)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)直言，松綁限購(gòu)無(wú)論對(duì)于成交量還是價(jià)格影響都不大。
南寧市房管局也回應(yīng)稱，“經(jīng)過(guò)調(diào)研研判認(rèn)為，此次出臺(tái)的政策，不會(huì)對(duì)南寧樓市產(chǎn)生較大影響。”
“在南寧未實(shí)行限購(gòu)政策之前，2009年至2011年間，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)其他城市居民在南寧購(gòu)房的數(shù)量?jī)H占南寧同期售房總量的5%。因?yàn)槟蠈幊讼拶?gòu)區(qū)域外，離市中心不遠(yuǎn)的區(qū)域，一直都沒(méi)實(shí)行限購(gòu)，玉林、北海等地的市民都可在這些區(qū)域購(gòu)房。現(xiàn)在放開(kāi)戶籍限制，只是辦手續(xù)更方便而已。”南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)楊燮對(duì)媒體表示。
放寬限購(gòu)令“蓄謀”已久 看似突然的南寧限購(gòu)令松綁，其實(shí)早就有跡可循。
2011年3月1日，限購(gòu)令落地南寧，被稱為“南寧版限購(gòu)令”。該限購(gòu)令明確規(guī)定南寧戶籍家庭在本市六城區(qū)內(nèi)限新購(gòu)1套商品住房；不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在南寧購(gòu)買(mǎi)商品房。
不過(guò)，南寧版限購(gòu)令一開(kāi)始就為外地購(gòu)房者留了一道口子：仙葫、五象新區(qū)核心區(qū) 、龍崗片區(qū)、興寧快環(huán)外的部分不在街道辦事處管轄之下的區(qū)域?qū)佟胺窍迏^(qū)”。
今年2月底，南寧當(dāng)?shù)鼐陀袠I(yè)內(nèi)人士分析限購(gòu)政策或?qū)⒅饾u放松甚至取消。
南寧華南城住宅部總經(jīng)理譚志宏分析，3年前政府推出限購(gòu)令，是為了抑制一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)推出的“一刀切”政策，但相對(duì)而言，南寧市并非屬于房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)城市，本來(lái)限購(gòu)就沒(méi)有太大必要，放松甚至取消限購(gòu)，只是時(shí)間問(wèn)題。
而從去年底以來(lái)，南寧非限購(gòu)樓盤(pán)數(shù)量越來(lái)越多，限購(gòu)令似乎名存實(shí)亡。
“從去年11月開(kāi)始，像匯東星城、森林假日，南寧奧園等此前屬于限購(gòu)區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)也已經(jīng)不限購(gòu)了，五象新區(qū)銀海大道沿線一帶的樓盤(pán)也變成了不受限樓盤(pán)。”許強(qiáng)告訴記者。
即使在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)，外地戶口也可以很順利地買(mǎi)到房。
“外地戶口不成問(wèn)題，像納稅證明和社保證明，如果你沒(méi)有，我們都可以幫你辦。”5月6日，龍騰路上一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴記者，“只要提供身份證復(fù)印件等證件，多交7000元，3個(gè)工作日內(nèi)就能辦妥一年的完稅證明。
名存實(shí)亡的限購(gòu)令，加上越來(lái)越冷淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)，終于使得南寧市房管局發(fā)出了“第一份由官方正式發(fā)布的樓市限購(gòu)調(diào)整文件”。
拯救GDP 業(yè)界不少人士指出，松綁限購(gòu)令顯然更多的是地方政府出于GDP增長(zhǎng)的考量。
“南寧沒(méi)有放松限購(gòu)，這一切都是符合政策要求的，南寧有自己特殊的情況。”5月7日，躺在病床上的廣西壯族自治區(qū)政府參事、自治區(qū)發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)蔣升涌接受記者采訪時(shí)表示。
“2012年整個(gè)廣西全區(qū)城鎮(zhèn)化率才43.6%，距離全國(guó)52.57%差了將近10個(gè)百分點(diǎn)，南寧市的城鎮(zhèn)化率在全國(guó)省會(huì)城市里也是比較落后的，另外，南寧現(xiàn)在市區(qū)的常住人口才200多萬(wàn)。”蔣升涌攤開(kāi)雙手，提高嗓門(mén)，“這說(shuō)明南寧的發(fā)展還需要更快一點(diǎn)，所以房地產(chǎn)千萬(wàn)不能崩潰。”
在蔣升涌看來(lái)，南寧的房?jī)r(jià)還是太低了，政府
救市是要保證南寧的房地產(chǎn)能健康發(fā)展。“這幾年南寧的房?jī)r(jià)是穩(wěn)中有升，但是在全國(guó)還是太低了。”蔣升涌說(shuō)，“你看看南寧的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在靠近邕江的才1萬(wàn)。”
蔣升涌一直認(rèn)為，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)應(yīng)該成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，而南寧作為該經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，必須快速發(fā)展，在這個(gè)過(guò)程中，需要吸納大量人口 。
“南寧周邊這五個(gè)城市的人有一千多萬(wàn)，肯定有一部分潛力購(gòu)買(mǎi)者，但這個(gè)需要時(shí)間來(lái)消化。”蔣升涌說(shuō)，另外，廣西有1400萬(wàn)農(nóng)民工，其中600萬(wàn)在廣東打工，他們將來(lái)肯定是要回家的，南寧肯定也將會(huì)是首選，這對(duì)于南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)都是利好。
經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中華工商時(shí)報(bào)副總編輯劉彬則更為直白，他認(rèn)為，南寧的房地產(chǎn)新政跟GDP增速不無(wú)關(guān)系。
“南寧市政府希望營(yíng)造一個(gè)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的樓市，目的在于，一要償還債務(wù)，二要增加GDP。”劉彬認(rèn)為，南寧的想法應(yīng)該是地方政府的普遍想法。
南寧房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士許強(qiáng)提供給記者的一份統(tǒng)計(jì)文件顯示，南寧的確面臨著GDP增速放緩的困境。南寧今年第一季度全市生產(chǎn)總值626.41億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.5%，與上年同期相比增幅回落了2.8個(gè)百分點(diǎn)，這與南寧今年政府工作報(bào)告中10%增速的目標(biāo)相差較大。
“不管這個(gè)調(diào)控有沒(méi)有作用，都不是說(shuō)給老百姓聽(tīng)的，而是說(shuō)給開(kāi)發(fā)商的，就是說(shuō)你們?cè)谖覀冞@邊拿地吧，將來(lái)市場(chǎng)肯定還是好的。”許強(qiáng)說(shuō)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎很快就對(duì)南寧的房產(chǎn)新政做出了回應(yīng)。
4月30日，南寧五象新區(qū)的8宗經(jīng)營(yíng)性用地全部以底價(jià)順利成交，成交面積共73.41萬(wàn)㎡ ，出讓總額達(dá)31.06億元。其中萬(wàn)科、寶能、綠地、聯(lián)合佳成、合景泰富等知名品牌均拍下了百畝以上的大地塊，從4月30日的成交量來(lái)看，創(chuàng)下近年來(lái)南寧土地單日最高出讓量。
多個(gè)城市跟進(jìn)救市 目前，南寧成為首個(gè)正式調(diào)整限購(gòu)政策的城市，其他城市也紛紛跟進(jìn)。
4月28日，天津?yàn)I海新區(qū)有關(guān)部門(mén)表示，正在積極研究、申報(bào)適合新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策支持，爭(zhēng)取在差別化限購(gòu)、差別化居住證制度等方面找到突破口。
5月1日，安徽銅陵官方正式出臺(tái)一系列關(guān)于住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面配套利好政策，意味著當(dāng)?shù)卣鍪秩婢仁小?
5月1日起，無(wú)錫的買(mǎi)房落戶面積門(mén)檻從70平米落到60平米，被普遍解讀為“曲線救市”。
公開(kāi)資料顯示，4月以來(lái)，已有鄭州、無(wú)錫、天津、杭州蕭山、南寧、安徽銅陵及寧波等城市相繼放出風(fēng)聲對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行調(diào)整。
記者注意到，在出臺(tái)房產(chǎn)新政的城市中，除了南寧一季度成交的均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)了0.22%外，鄭州、無(wú)錫等城市3月末的均價(jià)較去年年末都呈下降的趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，在房產(chǎn)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)持續(xù)低迷的情況下，部分城市放寬現(xiàn)有政策的可能性會(huì)加大，但如南寧北部灣同城化的舉措也是有限度的放開(kāi)限購(gòu)，未來(lái)其他城市也有可能結(jié)合區(qū)域或城市的發(fā)展進(jìn)行有限度的調(diào)整，而限貸限購(gòu)也還是會(huì)存在的。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，按照今年“雙向調(diào)控”思路，在市場(chǎng)成交量走低背景下，對(duì)于庫(kù)存量偏大的城市或區(qū)域，不排除一些定向?qū)捤烧叱雠_(tái)。
住建部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受媒體采訪時(shí)也表示，部分二三線城市新增供應(yīng)量過(guò)大，消耗遇到阻礙，供求關(guān)系畸變，政府出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)樓市走量也屬正常，但限購(gòu)放松的市場(chǎng)效應(yīng)，仍然需要較長(zhǎng)的反應(yīng)期和消化期。
房?jī)r(jià)趨冷之勢(shì)暫難緩解？ 在多地出臺(tái)房產(chǎn)新政的同時(shí)，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的討論不絕于耳，有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)樓市已近拐點(diǎn)。
記者在采訪中注意到，多位房地產(chǎn)業(yè)分析人士認(rèn)為，此次救市如果單純是政策刺激，而信貸未放開(kāi)，從長(zhǎng)期來(lái)看難以緩解市場(chǎng)趨冷之勢(shì)。
易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前的“救市”不痛不癢，市場(chǎng)信號(hào)作用比實(shí)際效果大，只是拿放寬限購(gòu)等做文章，而更為重要的資金層面、銀行貸款，地方政府還是有心無(wú)力，尚無(wú)所作為。
“昨天我走訪了北京的幾家二手房門(mén)店，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在貸款已經(jīng)開(kāi)始容易了，首套房貸款北京農(nóng)商銀行有9折優(yōu)惠了，前一段時(shí)間都是按基準(zhǔn)利率甚至還要上浮，而且現(xiàn)在放款時(shí)間也快了，年初需要1個(gè)月以上，現(xiàn)在基本10個(gè)工作日左右，深圳也是這樣。”5月8日，著名“樓市春天派”學(xué)者、亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存告訴記者，所以說(shuō)單純地靠政府限購(gòu)或者松綁，影響還是有限，最重要的是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
陳寶存認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“限購(gòu)令”肯定會(huì)取消，政府對(duì)樓市調(diào)控的思路，在2013年10月份中央政治局學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識(shí)的會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記的一番重要講話表述得很清楚：從我國(guó)國(guó)情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。
“中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程剛剛過(guò)半，未來(lái)20年，房地產(chǎn)仍將作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)與支柱之一，帶動(dòng)相關(guān)上下游70余個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這一趨勢(shì)不會(huì)改變。”陳寶存表示，近期多個(gè)城市房?jī)r(jià)確實(shí)有下降趨勢(shì)，這屬于正常的市場(chǎng)波動(dòng)，由此看空中國(guó)樓市與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是根本沒(méi)有依據(jù)的。
記者 李楊
（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 劉曉明]
