于辛莊村委會(huì)的上述工作人員透露:“于辛新村這樣的
小產(chǎn)權(quán)房,不同于村民們?cè)谡厣霞由w的自建房,都是外地人前來(lái)投錢建的。”
在之前媒體采訪中,于辛莊村黨支部書(shū)記也曾證實(shí)村內(nèi)確實(shí)建設(shè)了小產(chǎn)權(quán)房。原因是,因?yàn)榇謇锝?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,為了增加村民收入,才效仿周圍村建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的。
但是,在這些開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房上,于辛莊村民們稱自己從未獲得過(guò)“好處”。
“我們的宅基地有限,所以一些外地人就通過(guò)各種途徑,在耕地、建設(shè)用地上建小產(chǎn)權(quán)房?！庇谛燎f村委會(huì)的工作人員告訴齊魯晚報(bào)記者。但是,由于之前小產(chǎn)權(quán)房清理整頓政策方面一直不夠明確,所以他們也對(duì)村里的這類小產(chǎn)權(quán)房“聽(tīng)之任之”。
1月6日,北京市國(guó)土資源局對(duì)外透露,北京已經(jīng)列出小產(chǎn)權(quán)房清理整治的時(shí)間表,各區(qū)縣將建立小產(chǎn)權(quán)房“臺(tái)賬”底數(shù),并在2014年下半年全面拆除所有“上賬”違建,確保小產(chǎn)權(quán)房零增長(zhǎng),嚴(yán)打在建、續(xù)建、在售項(xiàng)目。
2012年6月至今,北京共清理認(rèn)定83個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目,涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝),總建筑面積約381萬(wàn)平方米,8名違法當(dāng)事人被移送公安機(jī)關(guān),31名責(zé)任人被移送監(jiān)察機(jī)關(guān)處理。
但違法成本與高額的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)不成正比。近期被拆除的北京昌平區(qū)南莊營(yíng)村占地近700平方米的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,每平方米僅罰款24元,總計(jì)罰款額約1.6萬(wàn)元。
不過(guò),北京市國(guó)土資源局透露了另外一則信息:針對(duì)已售已建的小產(chǎn)權(quán)房存量項(xiàng)目,北京將在2014年研究分類處理辦法,總的原則是確保不占用耕地、符合土地用途管制和規(guī)劃。
如何深度解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,清華大學(xué)教授蔡繼明此前認(rèn)為不能一拆了之,“建立在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房,要承認(rèn)其合法性,要與非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對(duì)待；應(yīng)深化土地產(chǎn)權(quán)變革,給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。”
那么,就在國(guó)土部門此次“高調(diào)”打壓小產(chǎn)權(quán)房的背后,小產(chǎn)權(quán)房將來(lái)到底是被“招安”,還是轉(zhuǎn)向被“清剿”?
從事土地產(chǎn)權(quán)研究的中國(guó)土地礦產(chǎn)法律中心研究人員鐘京濤分析說(shuō),目前小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者,客觀上已形成了一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的群體,其中既有普通工薪階層、低收入居民,也有高收入階層,涉及千家萬(wàn)戶。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任陳錫文在2013年1月初接受人民日?qǐng)?bào)采訪時(shí)曾表示,小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因在于它不符合土地利用規(guī)劃,違反了土地的用途管制。
對(duì)此,鐘京濤認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房類型較為復(fù)雜,既有在集體建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)的,也有在非法占用的耕地上開(kāi)發(fā)的；既有符合規(guī)劃,以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”的名義申請(qǐng)批準(zhǔn)后開(kāi)發(fā)的,也有違法亂建的；既有歷史上形成的,也有新開(kāi)發(fā)和在建的；既有出售的,也有出租或以出租名義出售的。對(duì)于不符合規(guī)劃的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)拆除,但是,有的項(xiàng)目已經(jīng)住進(jìn)成千上萬(wàn)的居民,涉及眾多群體利益,強(qiáng)行拆除勢(shì)必引發(fā)劇烈的矛盾沖突,危及社會(huì)穩(wěn)定。
鐘京濤說(shuō):“住宅制度的不足與土地產(chǎn)權(quán)制度的弊端交織在一起,客觀上放大了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的影響。一方面農(nóng)民渴望自己不斷升值的土地變現(xiàn)成財(cái)產(chǎn),另一方面城里人需要便宜的住房,二者如干柴烈火,僅靠簡(jiǎn)單的禁令和不受法律保護(hù)的說(shuō)辭難以澆滅。”
改革已不可逆
一個(gè)可以肯定的事實(shí)是,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)已經(jīng)箭在弦上。從某種角度看這就是要確權(quán),而各地也都在紛紛進(jìn)行土地確權(quán)工作。
然而,小產(chǎn)權(quán)房仍然是個(gè)尷尬的角色,但就像專門研究它的經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁所說(shuō)的,你要么轟掉它,要么把它轉(zhuǎn)正,不可能永遠(yuǎn)這樣不當(dāng)不正地存在,因?yàn)楦母镆呀?jīng)進(jìn)行到這兒了,不可逆轉(zhuǎn),也無(wú)法停滯。
針對(duì)破解小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)曾表示,“秘密運(yùn)行只會(huì)引起市場(chǎng)的胡亂猜測(cè),躲避矛盾只會(huì)造成矛盾越來(lái)越多?！?br>
這意味著小產(chǎn)權(quán)房的身份問(wèn)題亟待盡快解決,而且越早越好。不過(guò),政府起初默認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的存在,如今突然要嚴(yán)厲執(zhí)法,執(zhí)行難度可想而知。
鐘京濤認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題牽動(dòng)著諸多利益,關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定,處理中不加區(qū)分地否定或肯定的做法都是片面的,應(yīng)該根據(jù)不同情況進(jìn)行區(qū)別對(duì)待,依法分類處理。
“既要保證老百姓的利益,又要有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！辩娋f(shuō),在處理中,一是要把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益設(shè)施用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的區(qū)分開(kāi)；二是把歷史遺留問(wèn)題、符合規(guī)劃開(kāi)發(fā)合法的與違法開(kāi)發(fā)的區(qū)分開(kāi)；三是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開(kāi)。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民住宅,以及部分已形成規(guī)模、符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,可以考慮與有關(guān)部門共同制定相應(yīng)政策,適當(dāng)放開(kāi)；對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)外,違法建設(shè)尤其是占用耕地的,應(yīng)依法取締。
這一整套路徑設(shè)計(jì),在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),其挑戰(zhàn)將不亞于當(dāng)年的價(jià)格并軌。
[編輯: 林永麗]
