□　盛　剛　　9月房?jī)r(jià)同比繼續(xù)領(lǐng)漲70個(gè)大中城市的北京,23日連續(xù)發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》和被稱作升級(jí)版北京房地產(chǎn)調(diào)控政策的"京七條"兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。《意見(jiàn)》明確,北京將面向全市具備購(gòu)房資格的家庭提供自住型商品房,銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。另?yè)?jù)北京市住建委發(fā)布的消息,今明兩年北京將完成7萬(wàn)套自住型商品房供應(yīng),占新增供應(yīng)的50%左右。"京七條"更是從確保供應(yīng)、價(jià)格調(diào)控、監(jiān)管查處、信息披露等方面全面升級(jí)北京樓市調(diào)控。業(yè)內(nèi)表示,"京七條"很有可能為其他房?jī)r(jià)快速上漲地區(qū)提供借鑒,成為新一輪調(diào)控措施的樣本。

　　對(duì)"京七條"或許沒(méi)必要過(guò)分解讀,畢竟,它不是全國(guó)性政策,在當(dāng)前全國(guó)樓市分化的情況下,當(dāng)初制定的控制房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)能不能實(shí)現(xiàn),各地政府調(diào)控壓力并不一樣。今年以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,尤其是9月以20.6%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó),北京的壓力不可謂不大,而推出自住型商品房能明顯拉低平均房?jī)r(jià),減輕地方政府調(diào)控壓力。但也要指出,北京市一日之內(nèi)連續(xù)兩次出臺(tái)新規(guī)劍指樓市,并且首次在抑制需求的基礎(chǔ)上,增加限價(jià)供給,是對(duì)建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的有益探索。而北京作為房?jī)r(jià)漲幅最高的一線城市,其調(diào)控方向及效果對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控也必然具有一定的導(dǎo)向性。另外,調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于管好預(yù)期,對(duì)于當(dāng)下的高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),30%的價(jià)格差距,可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)在商品房市場(chǎng)需求中的相當(dāng)一部分,轉(zhuǎn)而等待這種限價(jià)房源,有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,抑制整體房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　從北京樓市新政的規(guī)定來(lái)看,名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭,都可以購(gòu)買自住型商品房。買了后能否賣掉?五年后可上市,但30%收益上繳財(cái)政。賣了后能否再買?如將該住房出售,以后不能再購(gòu)買自住型商品住房。顯然,北京推出的自住型商品房是一種具有政策保障性質(zhì)的商品房,意在解決那些既買不起高價(jià)商品房、又沒(méi)有資格購(gòu)買保障房的"夾心層"群體的住房問(wèn)題。其中,令消費(fèi)者最感實(shí)惠的的莫過(guò)于價(jià)格降低30%左右,雖然以后賣出上繳30%收益會(huì)打消一部分人的投資需求,但對(duì)真正的自住型消費(fèi)者而言,眼下這事還真不那么重要。

　　當(dāng)然,一個(gè)具有政策保障性質(zhì)的商品房政策要運(yùn)作好并不容易。首先,自住型商品房雖有利于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力,但由于購(gòu)買門檻相對(duì)保障房資格低了不少,而且,一線城市"人多地少"的特征短期內(nèi)難以改變,盡管今明兩年7萬(wàn)套住房占北京新增供應(yīng)的比例不低,但相對(duì)于旺盛的需求卻算不了什么,很可能排隊(duì)等房的人更多了,拉低房?jī)r(jià)仍難。其次,自住型商品房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%,巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)必然帶來(lái)尋租空間。以前,不少經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房變成了"權(quán)力房"、"投資房",分配不公、使用不當(dāng)、監(jiān)管不力、權(quán)力自肥等備受詬病。所以,自住型商品房推出伊始,就要避免陷入同樣的監(jiān)管真空。諸如銷售的入口如何把住,限價(jià)房質(zhì)量如何保障,未來(lái)退出的流程如何完備等一列問(wèn)題,都需要防范監(jiān)管各環(huán)節(jié)落實(shí)到位來(lái)應(yīng)對(duì)。只有這樣,好的政策才能真正發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

　　同此前通過(guò)壓制需求降溫樓市的調(diào)控思路相比,北京此次推出的樓市新政在供應(yīng)端明顯發(fā)力是一大進(jìn)步,雖然不是全國(guó)性政策,但對(duì)全國(guó)各地都有啟發(fā)意義。由于自住型商品房建設(shè)資金不是由政府獨(dú)家承擔(dān),開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者也各有分?jǐn)?因而對(duì)政府而言資金壓力較保障房要小,既對(duì)地方土地財(cái)政收入影響不太大,一定程度上又是穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期增加供應(yīng)的快捷辦法,估計(jì)期待北京探索能取得成效并適時(shí)跟進(jìn)的城市可能不會(huì)少。若北京在自住型商品房建設(shè)過(guò)程中,既能通過(guò)供需兩端發(fā)力穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,又能摸索出一個(gè)行之有效的分配和管理模式,對(duì)其余一線城市或房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的城市將極具借鑒意義。