編者按：綠城自1995年成立以來就持續走合作發展之路，通過與外部優勢資源合作，培養專業、高效的房地產運營能力，充分發揮自己的管理優勢和品牌，達到與合作伙伴“理念相通、資源互補、利益共贏”的良好發展狀態。綠城在行業中首創代建模式，2010年9月成立綠城房產建設管理有限公司（以下簡稱綠城建設），全面擔負起綠城從房地產投資開發商向房地產運營服務商的戰略轉型。截至2013年3月，綠城建設儲備項目近300個，簽約代建項目近80個，總建筑面積近1600萬平方米，印證了綠城運營管理和代建模式蘊含的蓬勃生命力。(延伸閱讀：綠城田靜：深藍廣場七萬/平下半年開售 理想之城半山別墅值得期待

　　

綠城建設總裁許峰先生

　　筆者專訪了擁有20年房地產開發經驗的綠城建設總裁許峰先生，他以房地產項目高效運營視角，分享綠城代建模式實踐經驗，并探討房地產專業運營商的標準化和精細化管理之路。

　　

綠城建設總裁許峰先生接受記者采訪

　　記者：當宏觀調控常態化，面對地產發展逐步從土地增值模式向開發模式轉變，企業該如何轉型？能否具體談談綠城的轉型戰略？

　　許峰：目前房地產收益有四大塊：土地收益、開發收益、資本收益和服務（物業）收益，其中土地的溢價收益占據最大比例。隨著行業投資主體多元化，投資與開發呈現逐步分離的趨勢，綠城的代建模式是把投資商與開發商相剝離，將土地投資與房產開發分開，相當于撇開土地溢價，將關注點回歸到產品本身。面對國家宏觀調控常態化，行業細分專業化，讓專業的人去做專業的事，這正是綠城“雨來傘張”的戰略轉型之舉。

　　正如松下幸之助所說：企業必須有一種使命感，不斷努力生產，使產品像自來水一樣豐富而廉價。對于綠城建設，定位成專業的開發商和運營商或許更為恰當，通過輸出管理和品牌實現開發增值，放大綠城自身營造能力，建立投資收益、運營收益和服務收益三者并重的業務增值體系，在更多城市呈現更多高品質房產品。

　　代建模式可以說是綠城在戰略轉型上的最大舉措和方向，也是今后規模化發展的最主要動力。綠城代建包括政府代建、商業代建、資本代建三大模塊，政府代建與政府安置房、經適房、公租房等保障性住房及公共服務設施等政府投資項目對接，由綠城建設承擔項目建設管理；商業代建的合作對象為土地已經確權的房地產開發項目，由委托方提供開發土地并承擔全部或主要開發資金，綠城根據委托方需要向項目輸出品牌，派駐專業開發團隊承擔開發全程任務；資本代建是房地產開發的最終模式，在于與財團、基金、信托等各類金融投資機構對接，綠城為其尋找合適的房地產項目并承擔開發任務，實現資本利潤產出。

　　在成立兩年多來業務蓬勃發展的基礎上，今年我們合理調整業務拓展腳步，擇優選擇，保證人力資源配備能跟得上開發的節奏和配置，管控體系和標準能夠確保綠城的品質要求，先跨一大步，再回頭檢驗我們的管控有沒有不足，分階段來提升和進步。

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