2月26日上午，市人大常委會(huì)表決通過(guò)了《青島市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，待報(bào)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)后，將按法定程序公布實(shí)施。據(jù)了解，該《條例》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上，因公共利益需要實(shí)施房屋征收、補(bǔ)償?shù)那闆r。此外，與現(xiàn)行條例相比，新條例明確了“補(bǔ)償房屋的
公攤面積單獨(dú)計(jì)入應(yīng)
補(bǔ)償面積”，并對(duì)公攤面積比例作了具體說(shuō)明。對(duì)房屋征收遇到的“房小地大”情況，規(guī)定對(duì)多出部分的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
1 解讀：適用范圍國(guó)有土地、因公共利益被征收
2月26日上午，《青島市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》被表決通過(guò) 。市人大法制委員會(huì)主任委員萬(wàn)振東在介紹有關(guān)情況時(shí)，特別說(shuō)明了一點(diǎn)：即該條例有自己的適用范圍，并非所有房屋征收補(bǔ)償都適用。“只有本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上，因公共利益需要實(shí)施房屋征收、補(bǔ)償?shù)模胚m用該《條例》。”萬(wàn)振東說(shuō)。
“舉個(gè)例子，假如一處城中村進(jìn)行房屋征收，并不意味著它一定適用于該《條例》。因?yàn)檫@取決于該城中村的土地性質(zhì)。如果其為國(guó)有土地，且是因公共利益需要實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償，則適用于該《條例》；如果其為集體土地，則不適用于該《條例》。”而所謂的“公共利益”具體包含六大方面，分別是：國(guó)防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通 、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
2 解讀：補(bǔ)償方式異地房屋補(bǔ)償?shù)模吭床恢挂惶?br>
根據(jù)條例，征收補(bǔ)償可以采用房屋補(bǔ)償方式，也可以采用貨幣補(bǔ)償方式。征收房屋實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目用途，實(shí)行就地或異地房屋補(bǔ)償。實(shí)行就地房屋補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)提供補(bǔ)償房屋。
其中，征收住宅房屋實(shí)行就地房屋補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)補(bǔ)償面積按照下列規(guī)定執(zhí)行：(一)按照被征收房屋面積給予補(bǔ)償；被征收房屋面積不足二十五平方米的，按照二十五平方米計(jì)算；(二)增加十平方米住房改善面積；(三)被征收房屋面積與住房改善面積之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米補(bǔ)償，差額部分由被征收人按照征收區(qū)域新建商品房市場(chǎng)價(jià)格的百分之五十支付房款；(四)補(bǔ)償房屋的公攤面積單獨(dú)計(jì)入應(yīng)補(bǔ)償面積。市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市居民人均住房面積增加的實(shí)際，適時(shí)提高最低補(bǔ)償面積標(biāo)準(zhǔn)。縣級(jí)市人民政府可以根據(jù)本地實(shí)際，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，報(bào)市人民政府備案。
征收住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瓷鲜鲆?guī)定計(jì)算的應(yīng)補(bǔ)償面積，按照征收區(qū)域新建商品住房市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算貨幣補(bǔ)償金。其中，補(bǔ)償房屋的公攤面積，按照規(guī)定的應(yīng)補(bǔ)償面積之和乘以公攤面積比例計(jì)算得出。
征收住宅房屋實(shí)行異地房屋補(bǔ)償?shù)模课菡魇詹块T(mén)應(yīng)當(dāng)提供貨幣補(bǔ)償金價(jià)款相當(dāng)?shù)姆课莨┍徽魇杖诉x擇。“‘選擇’兩個(gè)字很重要，這也意味著異地房屋補(bǔ)償時(shí)，房屋征收部門(mén)提供的房屋原則上不止一處。”萬(wàn)振東解釋說(shuō)。
3 解讀：公攤比例公攤面積的規(guī)定做了細(xì)化
在公攤面積比例的確定上，該條例也進(jìn)行了明確：“在本市市區(qū)范圍內(nèi)，征收區(qū)域用于住宅房屋建設(shè)的，按照該住宅房屋建設(shè)項(xiàng)目的平均公攤面積比例計(jì)算；征收區(qū)域用于其他工程建設(shè)的，按照百分之二十三計(jì)算。縣級(jí)市的公攤面積比例，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實(shí)際確定，報(bào)市人民政府備案。”
萬(wàn)振東詳細(xì)介紹了公攤面積比例進(jìn)行修改的原因。萬(wàn)振東說(shuō)，有的部門(mén)和區(qū)(市)提出，草案規(guī)定的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，統(tǒng)一規(guī)定百分之二十三的公攤面積比例不合適。
“一方面，征收區(qū)域用于住房建設(shè)、可以進(jìn)行就地房屋補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)選擇就地房屋補(bǔ)償和選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)采用該項(xiàng)目的實(shí)際公攤面積比例來(lái)計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，較為公平；另一方面，各縣級(jí)市的住房建設(shè)情況有別，補(bǔ)償房屋以多層和小高層居多，而多層住宅、高層住宅的公攤面積比例差別較大，應(yīng)當(dāng)考慮各縣級(jí)市的實(shí)際情況。”所以，在對(duì)草案修改時(shí)，采納了以上意見(jiàn)，將有關(guān)公攤面積的規(guī)定做了細(xì)化、區(qū)分。
4 解讀：征收評(píng)估房小地大的將對(duì)多出土地評(píng)估
在房屋征收評(píng)估方面，該條例規(guī)定：“市房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的目錄，供當(dāng)事人選擇。房屋征收評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法，參照鄰近、同類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的朝向、樓層等狀況進(jìn)行。”需要特別關(guān)注的是，該條例還對(duì)“房小地大”的特殊情況進(jìn)行了細(xì)化，明確規(guī)定“被征收人的土地權(quán)屬面積大于房屋占地面積的，征收評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)多出部分的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。”
萬(wàn)振東介紹說(shuō)，有的委員和有的部門(mén)曾提出，實(shí)踐中有的住宅或者非住宅房屋“房小地大”，特別是在“城中村”這種情況較多。對(duì)這些房屋的征收補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)考慮多出部分的土地價(jià)值，本法規(guī)對(duì)此應(yīng)留出規(guī)定的空間。根據(jù)這一意見(jiàn)，市人大常委會(huì)表決通過(guò)的條例中才有了“被征收人的土地權(quán)屬面積大于房屋占地面積的，征收評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)多出部分的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估”這一規(guī)定。
“需要特別說(shuō)明的是，城中村的性質(zhì)也不同，國(guó)有土地上的城中村可依此規(guī)定辦理，但非國(guó)有土地上的城中村則不可以。”萬(wàn)振東說(shuō)。
記者 李偉偉 實(shí)習(xí)生 王麗娜
（來(lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 李敏娜]
