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商業地產營銷模式升級 業內人士提醒謹慎投資

2012-07-16 08:19   來源: 半島網-半島都市報 手機看新聞 半島網 半島都市報

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?    半島都市報7月15日訊(記者 王愛科) 受調控政策影響,住宅項目市場和商業地產市場普遍不景氣,為了快速銷售回籠資金,部分商業地產推出了“售后返租”這種新的營銷模式,以吸引投資者購買,位于膠南的一個商業地產項目的年返租率甚至高達15%。業內人士分析,當前房地產市場不穩定,加上商業項目存在同質化競爭的情況,宣稱高回報率的“售后返租”模式未必能給投資者帶來合同約定的收益。

    “位于海陽的一個酒店式公寓項目,簽約購房后每年可以返還31366元的投資收益。”15日上午,位于海陽的望海·盛世雙帆項目打出了這樣的促銷招牌。據銷售人員介紹,項目的戶型面積在42平方米到75平方米之間,投資該項目的業主可以享受每年6%的固定回報,以一套50.91平方米的酒店式公寓為例,項目的單價為8468.35元/平方米,加上9萬余元的裝修款,總房款約為52.3萬元,酒店開始運營后,投資者合計每月可以獲得返現2614元。

    為了說明項目的投資價值,銷售人員隨即又算了一筆賬。如果購房者選擇四成的首付,其余的貸款按照20年貸36萬元來算,每月給銀行房貸的還款額為2695元。“因為每月有2614元的返租額度,這相當于您只需要每月掏81元給銀行。”銷售人員說。據介紹,由于海即跨海大橋已經開通,去往海陽的車程縮短了一個多小時,該項目推出的“售后返租”模式吸引了不少青島投資者的注意。

    但記者采訪了解到,“售后返租”的模式并不是什么新興事物。“早在2008年房地產市場不景氣的時候,開發區的不少商業地產都曾推出過售后返租的模式,返租率在6%到8%不等。”樓市分析人士張百忍說,當時也確實達到了吸引客戶逆市出手、快速回籠資金的目的 。由于隨后的 2009年、2010年房地產市場快速回暖,房價一路飆升,推行售后返租模式的幾個項目并沒有出現過糾紛。

    而隨著市場進入下半年,高高在上的存量讓島城部分開發商重新選擇售后返租模式。位于膠南的雙子座商業廣場商鋪項目就推出了返租模式。客戶購買商鋪之后如果由開發商代租,將連續三年每年獲得15%的返租。其中第一年的返租會在購房款中得到體現,即在購房總款中扣除15% 的返租,客戶只需付85%的房款就可以了;在之后的兩年都可以享受總房款15%的返租;三年之后,業主可收回商鋪自己管理,也可以與開發商另行簽訂代租協議。

    “經過了2009年以來房地產市場的迅速擴張 ,目前島城樓市產品的同質化現象很明顯,銷售競爭也非常激烈,而且目前樓市調控之下,市場走向不明朗,售后返租能不能給投資者帶來合同許諾的收益難以確定。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說,客戶在投資這類產品前,一定要具有風險意識,警惕項目出現爛尾情況。

(來源:半島網-半島都市報) [編輯: 宋濤]

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