?　　文/崔中波　　

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受記者專訪時(shí)稱，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

　　政策有新意，形式又給力，一句“在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定”，有理有利有節(jié)地表達(dá)了中央層面的立場(chǎng)。一來(lái)通脹形勢(shì)加劇，堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)或引發(fā)諸多民怨，此次政策加碼也算是給了饑渴的民心一個(gè)交代；二來(lái)對(duì)死扛著的房產(chǎn)商當(dāng)頭棒喝，使其早點(diǎn)打消“調(diào)控松口”的念想，以便樓市回歸正途。

　　只是 ，有“現(xiàn)實(shí)意義”并不一定意味著具備了“現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)”，政府要實(shí)施針對(duì)商品房?jī)r(jià)格的反暴利規(guī)定，即對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施利潤(rùn)率控制，有一道繞不過(guò)去的坎兒——房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)究竟有多高？暴利幾何？再延伸一下，房?jī)r(jià)中所包含的建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)到底所占比例是多少？

　　現(xiàn)實(shí)是 ，公眾總覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)暴利行業(yè)，但政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格既沒(méi)有一個(gè)精確的評(píng)價(jià)方法，也沒(méi)有行之有效的評(píng)估機(jī)制，對(duì)各種資源成本、費(fèi)用和利潤(rùn)空間，常常出現(xiàn)專家、開(kāi)發(fā)商表態(tài)和公布的數(shù)據(jù)“打架”的情況。今兒官方有鼻子有眼地說(shuō)“房地產(chǎn)利潤(rùn)50% ”，明兒房產(chǎn)大腕又義正詞嚴(yán)地表示“房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都未成為暴利行業(yè)，行業(yè)平均利潤(rùn)只有8%”，甚至有專家還在鏗鏘地解釋“房產(chǎn)收益不足5%”。結(jié)果是 ，房?jī)r(jià)成本幾何、各類資源所占比例多少等真問(wèn)題，淪為“你猜你猜你猜猜猜”的游戲。

　　在這方面，德國(guó)的某些做法或可資借鑒。德國(guó)在各地成立了房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)，負(fù)責(zé)為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，并以此價(jià)格為基礎(chǔ)，在合理范圍內(nèi)波動(dòng)的房?jī)r(jià)被視為“合理房?jī)r(jià)”。如果房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”，成為暴利，地產(chǎn)商則會(huì)被罰款甚至是被追究刑事責(zé)任。有了這樣透明的價(jià)格體系，德國(guó)目前的房?jī)r(jià)年均漲幅僅為1%。

　　現(xiàn)在，我國(guó)官方及民眾只是在感性地表達(dá)“房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最賺錢的行業(yè)之一”，但理性的房產(chǎn)利潤(rùn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、明晰的價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)幾乎沒(méi)有。所以，面對(duì)樓市調(diào)控的愁腸百結(jié)，與其期待“反暴利”來(lái)紓解，不如“解剖麻雀”，先制定出房產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算規(guī)則、厘清房?jī)r(jià)成本，讓真實(shí)房?jī)r(jià)成本大白于天下，尤其是將其中的腐敗成本抖落剝離開(kāi)來(lái)。然后再依靠政府監(jiān)管，如物價(jià)、審計(jì)部門(mén)審核通過(guò)后才可銷售等方式，引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性回歸。如此一來(lái)，“暴利”一說(shuō)或許真就成了傳說(shuō)。

　　

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