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    地王的影響力

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政府日前公布的地價房價比例統(tǒng)計中，本市平均比例為28.8%。而地王項目的地價與房價比例至少在35%以上。由于地王項目樓盤與周邊住宅明顯不在一個檔次，房價帶動影響也就比較有限。

    地價房價比例至少35%

    梳理近幾年陸續(xù)產(chǎn)生的地王，記者發(fā)現(xiàn)，已銷售完畢或者正在銷售的地王項目，青島樓面地價與開盤銷售價格的比例普遍較高，最早是50% ，目前為35%左右。業(yè)內(nèi)人士分析說，地王經(jīng)過多輪競拍，在整個樓盤開發(fā)成本中相對較大。但受項目定位、容積率等因素影響，地價占房價的比例也有所不同。

    2002年首個地王芝泉路22號地塊成交價5500元每平方米，樓盤開盤銷售均價約為1.1萬元每平方米。照此算來，地價成本約占銷售均價的50%。海門路8號樓面地價5120元每平方米，建成的海納尊邸和瑞納康都售價約1.3萬元每平方米。樓面地價占比近40%。到2005年的清泉墅和瑞納紫域項目，兩個項目定位都為高端，一個是別墅一個是小多層，瑞納紫域樓面地價5120元每平方米，目前售價1.4萬元每平方米。所占比例基本超過35% 左右。而 2007年至今產(chǎn)生的地王都還沒有建成銷售，所占比例難以統(tǒng)計。

    “地王對普通住宅不具有指導(dǎo)意義。”島城樓市分析人士周泳旭分析說，地王多是稀缺地塊，可謂寸土寸金。經(jīng)過多輪角逐，地價被一步步推高。項目大多定位成高端住宅，而且側(cè)重向地標(biāo)式建筑方向開發(fā)，如果是地產(chǎn)大鱷運作還要算上品牌價值，售價無形之中就被拉高。因此，35% 以上的比例并不算高。

    對周邊房價拉動有限

    “芝泉路22號的樓盤和周圍房價不能相提并論，普通人根本消費不起。”瑪雅房屋江西路店工作人員告訴記者，該樓盤的目前價位超過 2.5萬元每平方米，但周邊房價不到它的一半。以江西路為界，南側(cè)約1.2萬每平方米，北側(cè)約1萬元每平方米。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤周邊基本沒有相似樓盤，即使新建的海信慧園二期，房價頂多達(dá)到1.6萬元每平方米，至于云溪小區(qū)、九水山莊、長安家園等小區(qū)，價格都在1萬元每平方米上下。清泉墅也是如此。由于定位高端，一枝獨秀，對周邊房價的帶動相當(dāng)有限。而海納尊邸、瑞納康都等地王項目的價格，在香港路沿線并不算高。

    “如果地王定位和周邊差距很大，那么帶動效應(yīng)并不明顯。”島城一家大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，如果在新樓盤扎堆的地段，地王涌現(xiàn)會給市場很高的預(yù)期，周邊樓盤因此提價。但如果說周圍都是高層，地王是多層或者別墅，或者說周圍都是住宅，而地王是酒店式公寓，那么影響程度都比較有限。 文/圖 記者 陳博

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（來源：半島網(wǎng)-城市信報）