半島全媒體記者 李珍 劉玉凡 王洪智 孫桂東

3月17日，半島“問法熱線”火熱開通，因熱線火爆，為了保證更多市民有咨詢律師的機(jī)會，“問法熱線半島維權(quán)群”同時(shí)開通，短短兩小時(shí)就有200多人加入。對于微信群內(nèi)的線索，記者第一時(shí)間落實(shí)采訪。為了讓市民了解更多的房產(chǎn)領(lǐng)域法律知識，半島全媒體記者也選取部分案例進(jìn)行報(bào)道。

案例一：晶藍(lán)公館

買房容易交房難，購房者找誰說

200多位購房者的房子未交付

“關(guān)門關(guān)兩年了，開發(fā)商也聯(lián)系不上，打電話也不接，發(fā)短信也不回，現(xiàn)在還是沒有進(jìn)展。”3月17日，有在晶藍(lán)公館購買公寓的市民通過半島問法熱線維權(quán)群反映，她在市區(qū)上班，為了方便居住，2018年4月花了100多萬購買了一套公寓，按照合同約定，交房時(shí)間是2019年3月28日，“我看還有一年就交房了，而且當(dāng)時(shí)房子主體建成了，銷售人員說再有半年就建完了，所以沒有想太多。”購房者吳女士說。但是，交錢后她發(fā)現(xiàn)，房子建設(shè)的進(jìn)度非常慢，甚至一度停滯，不少購房者擔(dān)心“要爛尾”。據(jù)介紹，過了交房日期后，開發(fā)商曾多次承諾開工，但是交房時(shí)間仍是一拖再拖。2020年4月，開發(fā)商曾承諾退款，但最后也是不了了之。據(jù)了解，晶藍(lán)公館有200多位購房者的房子未交付，他們是在不同的年份購買的，價(jià)格有所差異，總金額達(dá)到2000多萬。

“我是2018年買的，200多萬元全款買了兩套公寓，本來是交錢后第二天都能網(wǎng)簽，但是網(wǎng)簽一拖再拖，后來房子都被法院查封了。聽說是開發(fā)商與別人有糾紛，打官司輸了。”孫女士說。據(jù)幾位購房者介紹，2019年10月份，開發(fā)商負(fù)責(zé)人曾回復(fù)，沒有網(wǎng)簽的可以退款，但是到2020年3月份，開發(fā)商又稱無法退款。

3月17日中午，記者來到延吉路上的晶藍(lán)公館，看到工地周邊圍起了圍擋，東南角的工地入口大門緊關(guān)，但從大樓外側(cè)來看，與已經(jīng)建成的房子無異。工地內(nèi)無法進(jìn)入，但是購房者提供了此前拍攝的內(nèi)部照片。據(jù)照片顯示，室內(nèi)建筑垃圾隨處可見，墻上都沒有刮膩?zhàn)樱緹o法入住。工地北側(cè)的售樓處大門緊鎖，記者擦干凈門玻璃上的灰塵，透過玻璃看到售樓處里面比較雜亂，墻上張貼的“市南地鐵旁 精裝準(zhǔn)現(xiàn)房”廣告語引人注目。售樓處地面上落了一層灰塵，桌椅擺放比較雜亂，在角落的一個(gè)辦公桌上，擺放著一個(gè)煙盒，旁邊的煙灰缸里裝著不少煙頭。

延期怪疫情，打6個(gè)號碼難尋開發(fā)商

在售樓處玻璃門上，開發(fā)商青島順億投資有限公司張貼了兩份落款日期為2020年11月3日的《告晶藍(lán)公館業(yè)主書》，據(jù)顯示，因持續(xù)疫情原因，影響本項(xiàng)目施工進(jìn)度，公司對此非常重視，積極研究對策，會努力解決項(xiàng)目各種困難問題，盡早完成項(xiàng)目剩余工程。目前，公司與合作方基本達(dá)成共識，正在細(xì)化相關(guān)各種商務(wù)條款。“去年5月份的時(shí)候，開發(fā)商就貼過告示，說是因?yàn)橐咔闆]法開工，疫情防控很重要，但是一拖再拖，還跟我們玩起了失蹤，我們懷疑開發(fā)商是拿著疫情當(dāng)借口，敷衍我們。”一名購房者說。

目前房子建設(shè)進(jìn)展到什么程度？對此，半島記者根據(jù)購房者提供的6個(gè)電話號碼，嘗試聯(lián)系開發(fā)商方面。這6個(gè)手機(jī)號中，其中有4個(gè)屬于開發(fā)商方面此前負(fù)責(zé)處理此事的由先生，17日下午，記者每個(gè)號碼撥打多次，最終只有一個(gè)接通，但是沒等聽到記者的問題，對方就說“打錯(cuò)電話了”。另外2個(gè)電話號碼是開發(fā)商的財(cái)務(wù)人員，記者撥打多次最終無人接聽。

“電話應(yīng)該都是對的，但是多數(shù)時(shí)候沒人接，有時(shí)候能聯(lián)系上。去年農(nóng)歷臘月廿五，我打通了開發(fā)商負(fù)責(zé)人的電話，他說正在找第三方合作處理，讓我們繼續(xù)等著。”購房者孫女士說。

開發(fā)商牽扯多起官司，確有房屋被查封

記者通過企業(yè)信用查詢系統(tǒng)獲悉，開發(fā)商青島順億投資有限公司涉及多起法律訴訟，目前仍是被執(zhí)行人。據(jù)中國裁判文書網(wǎng)公開信息，青島順億投資有限公司涉及民間借貸、房屋買賣合同等多起民事糾紛。據(jù)一份2020年11月份山東高院二審民事判決書顯示，2016年青島順億投資有限公司與他人簽訂協(xié)議，就延吉路項(xiàng)目合作事宜作出約定，事后發(fā)生糾紛。經(jīng)法院判決，開發(fā)商青島順億投資有限公司償還原告借款本金4000多萬元、利息400多萬元。

據(jù)另一份去年8月的判決書顯示，2018年12月18日，購房者趙某與被告青島順億投資有限公司簽訂《延吉路·晶藍(lán)公館認(rèn)購協(xié)議書》，約定原告訂購位于青島市市南區(qū)·晶藍(lán)公館1棟某戶房屋，經(jīng)法院查明，涉案房屋于2018年6月29日設(shè)定抵押，2019年7月5日被法院查封。因被告原因未能簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》，被告違反協(xié)議約定，法院一審判決青島順億投資有限公司向原告雙倍返還定金10萬元，并返還購房款及利息，同時(shí)向原告賠償損失8萬元。

此前，青島市房屋交易中心工作人員接受媒體采訪時(shí)，也曾證實(shí)開發(fā)商欠了很大一筆債務(wù)，因?yàn)榉ㄔ簣?zhí)行的原因，目前資金監(jiān)管賬戶沒有錢，建議晶藍(lán)公館的業(yè)主通過法律來維護(hù)自己的權(quán)利。

說法＞＞

爛尾問題解決不易，購房前注意這些

“我們貸款壓力很大，一個(gè)月房貸5000多元，在外租房一個(gè)月也需要兩三千元，壓力很大。我們都是普通老百姓，掏空積蓄東拼西湊，好不容易買套房，要是爛尾了，這輩子可能沒有第二次買房的能力了。”一名購房者說，他們也多次向相關(guān)部門反映，“我們希望在相關(guān)部門的介入下，我們和開發(fā)商坐下來談，拿出一個(gè)妥善的方案。”

“房屋爛尾問題，不是法律途徑能順利解決的，爛尾的話開發(fā)商肯定是違約了，消費(fèi)者打官司也會勝訴，但是勝訴判決并不能解決問題，房子該爛尾還爛尾，還是住不進(jìn)去。開發(fā)商有可能資不抵債，或者跑路了，沒錢賠付。這種問題只能是事前消費(fèi)者慎重選擇開發(fā)商。”山東文康律師事務(wù)所黃超律師說。在選房購房時(shí)，應(yīng)注意查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所售項(xiàng)目是否取得《商品房預(yù)售許可證》（不動(dòng)產(chǎn)首次登記證明）。購房人確定擬購房源后，應(yīng)首先查清該房源是否存在已銷售、抵押、查封等限制銷售情況。購房者要充分了解房屋性質(zhì)及相關(guān)購買政策，切勿在未了解政策或不符條件的情況下草率簽訂購房合同。確定購房后，應(yīng)將購房款項(xiàng)繳入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，納入預(yù)售資金監(jiān)管。認(rèn)真閱讀購房合同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售、售后包租的方式銷售商品房均屬于違法行為，切勿輕信購買。

案例二：中紡服裝城

130多萬買商鋪，延期三年未交

百余萬買旺鋪遭遇爛尾，承諾配套成泡影

“讓財(cái)富飆升、零風(fēng)險(xiǎn)、高收益、日進(jìn)斗金、托管十年，獲取總房款72%的租金，以及經(jīng)營分紅收入，租金抵去月供還有盈余，10年白得一套鋪，商鋪增值高達(dá)500%以上”。2017年8月份，郝先生被即墨中紡服裝城的宣傳廣告單頁吸引。即墨是著名的服裝城，在這個(gè)地方買個(gè)商鋪，將來的收益可期。

隨后，他聯(lián)系上當(dāng)時(shí)的銷售人員。銷售人員向郝先生介紹了有關(guān)該地段的未來規(guī)劃、升值空間以及價(jià)格。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商在銷售商鋪時(shí)，介紹說整個(gè)項(xiàng)目分為三期進(jìn)行建設(shè)，業(yè)主所購買的為項(xiàng)目一期，二期和三期分別為輕紡物流和文化創(chuàng)意城。

除了最初的規(guī)劃，商鋪的新型投資模式也成為眾多業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。郝先生說，開發(fā)商說該商鋪在購買后不允許自持，業(yè)主購買了以后，交由運(yùn)營方統(tǒng)一經(jīng)營。委托經(jīng)營期限為十年，在此期限內(nèi)，客戶可獲得一定的投資收益。

客戶第一年收益可獲得總價(jià)的6%，第二年為7%，第三至五年均為8%。而從第六至第十年，每年獲得的收益為總價(jià)的7%加商鋪房租收益的九成分紅。此外，客戶還可選擇將前三年的收益直接抵扣房款，從第四年開始獲取收益。

郝先生說，以他購買的商鋪為例，前三年的租金直接抵消放款，從第四年也就是2021年1月1日開始，每年可以獲得10萬元的分紅。第十年結(jié)束后，房屋還歸郝先生所有。如果郝先生出售，開發(fā)商還能原價(jià)購買。“基本上是穩(wěn)賺不賠的，業(yè)主不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，”業(yè)主李女士說，但是，誰也沒想到，房子過了三年還是2017年看到的那樣。不僅如此，房產(chǎn)證辦不下來，交房遙遙無期。他們2017年8月交付定金和團(tuán)購款，2017年9月7日交付首付款。開發(fā)商在時(shí)隔半個(gè)月之后才向業(yè)主出具商鋪被抵押的事實(shí)。

李女士說，想要好好投資商鋪，交房遙遙無期，業(yè)主們想要退房，開發(fā)商直接表示，要退只能走法律程序。

開發(fā)商表示已成立專門機(jī)構(gòu)，年內(nèi)有望解決

2020年1月份，開發(fā)商青島市中紡四季青實(shí)業(yè)股份有限公司曾給業(yè)主以文字形式進(jìn)行過答復(fù)。記者在這份《關(guān)于部分業(yè)主質(zhì)疑問題的回復(fù)》中看到，公司表示正在推進(jìn)房產(chǎn)證的案例工作，預(yù)計(jì)2020年上半年就能辦理房產(chǎn)證。因滯后辦理房產(chǎn)證而產(chǎn)生的違約金，公司將按照合同約定進(jìn)行核算和支付。同時(shí)，不會因?yàn)殂y行抵押問題，影響房產(chǎn)證的辦理。

對于二期、三期的規(guī)劃問題，該公司表示為即墨區(qū)政府根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)狀況，對地塊進(jìn)行新的規(guī)劃和調(diào)整，并非公司行為。公司自2017年試運(yùn)營以來，在招商運(yùn)營方面積極投入，陸續(xù)推出各項(xiàng)措施，保障市場的穩(wěn)定有序發(fā)展。

業(yè)主購買商鋪后委托給第三方運(yùn)營公司，第三方公司按照約定支付業(yè)主租金。公司已經(jīng)多次與受委托第三方公司溝通，能夠保證及時(shí)向業(yè)主支付托管收益。

郝先生說，又是一年過去了，開發(fā)商所承諾這些，都沒有做到。沒有給業(yè)主們辦下來房產(chǎn)證，而且商場也沒開起來，托管收益更是沒有人收到。

17日下午，記者采訪了開發(fā)商青島市中紡四季青實(shí)業(yè)股份有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人丁先生。丁先生回復(fù)說，之前存在的問題都已經(jīng)解決了，他們公司也成立了專門的小組，全力推進(jìn)事情的解決，事情很快就會處理好。記者問是否有明確的時(shí)間表，丁先生表示今年年內(nèi)應(yīng)該會解決。

管理部門最新答復(fù)：將加快推進(jìn)解決

今年3月8日，即墨國際商貿(mào)城管理委員會對于中紡業(yè)主關(guān)心的問題，也進(jìn)行了書面答復(fù)。記者在業(yè)主提供的這份答復(fù)書上看到，經(jīng)商貿(mào)城管委會多次協(xié)調(diào)，中紡服裝城項(xiàng)目大證已經(jīng)于2020年8月8日辦理完畢，購房業(yè)主只要申請即可辦理分戶房產(chǎn)證，同時(shí)已通知中紡公司盡快協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)證。部分委托管理的商鋪已臨近支付租金時(shí)間，已經(jīng)多次與受托第三方公司溝通，以確保能及時(shí)支付。

關(guān)于售后返租的問題。委托管理合同是由購房者自愿選擇，購房業(yè)主可依據(jù)與商業(yè)管理公司簽署的委托管理合同主張自己的合法權(quán)益。

下一步，針對中紡服裝城存在的問題，相關(guān)部門已經(jīng)成立專班，不定期發(fā)布工作進(jìn)展情況。目前，經(jīng)與中紡公司協(xié)商并達(dá)成一致，正在通過訴訟調(diào)解方式加快推進(jìn)解決方案。

案例三：魯商藍(lán)岸公館

延期半年交付，違約金到底咋算

2019年11月，郭女士在南京路魯商藍(lán)岸公館全款買了房，合同上約定是2021年3月31日交房。但開發(fā)商通知了業(yè)主們兩次，因疫情原因要延期交付。郭女士覺得開發(fā)商應(yīng)該出示證明，保證到底賠付幾個(gè)月的違約金。

據(jù)郭女士介紹，開發(fā)商方面第一次通知是通過微信，告知購房者交房時(shí)間改到了6月份，并發(fā)過來一個(gè)延期交房的通知函，據(jù)顯示，按照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條的規(guī)定及《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、第一百一十八條的規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。而本次新冠肺炎疫情屬于不可抗力事件，因此按照法律規(guī)定及合同約定，有權(quán)延長交付期限。

第二次延期交房通知是書面形式，交房日期改到了9月30日，理由同樣是疫情原因不能按期交付房屋。她認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該出具書面材料，標(biāo)明違約賠付日期的時(shí)間段，明確因疫情導(dǎo)致開發(fā)商違約的免責(zé)天數(shù)。

對此，記者撥打了售樓處的電話，但是電話一直處于占線狀態(tài)。隨后，記者根據(jù)楊女士提供的手機(jī)號，聯(lián)系到客戶經(jīng)理?xiàng)钆俊罱?jīng)理介紹，開發(fā)商這邊已經(jīng)給業(yè)主們發(fā)了兩次通知函了，已經(jīng)說明了為何延期，業(yè)主們應(yīng)該已了解，疫情是個(gè)不可抗力，同時(shí)也告知了新的交房日期。對于違約金，楊經(jīng)理表示，業(yè)主們的合同里都有表明，按照合同里執(zhí)行。而對于郭女士要求出具“明確開發(fā)商免責(zé)時(shí)間”的書面材料，楊女士表示暫時(shí)無法提供，對于此事也已上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。