近日，貝殼研究院發(fā)布報(bào)告，回顧了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。從成交數(shù)據(jù)上看，2021年市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯：全國(guó)二手房成交規(guī)模、新房銷售規(guī)模同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、土地成交規(guī)模均創(chuàng)近年來新低。而在半年內(nèi)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)從歷史高位快速下降到低位，讓節(jié)奏失衡成為2021年市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。

貝殼研究院認(rèn)為，影響2022市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。《報(bào)告》在展望2022年時(shí)預(yù)測(cè)，2022年市場(chǎng)將呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)。

二手房、新房、土地成交全鏈降溫

2021年，二手房、新房和土地市場(chǎng)依次從歷史高位快速下降到歷史低位，形成了全鏈降溫，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫首先出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。

從3月到9月，二手房市場(chǎng)在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近2019年以來歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低值（除特殊時(shí)點(diǎn)外）。

自2017年以來，國(guó)內(nèi)二手房交易規(guī)模（GMV）始終保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但在今年二手房交易規(guī)模第一次出現(xiàn)了同比下降。據(jù)測(cè)算，2021年全國(guó)二手房成交金額約7.0萬億，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。其中，2021年全國(guó)二手房成交面積創(chuàng)2015年以來的最低值，為七年新低。

隨后，新房市場(chǎng)開始降溫。

從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高到同期最低。上半年全國(guó)新建商品住宅銷售面積保持增長(zhǎng)，6月單月創(chuàng)2016年以來歷史同期最高水平，7月銷售面積單月同比增長(zhǎng)轉(zhuǎn)負(fù)，8月起單月規(guī)模低于2019年同期，至11月單月規(guī)模為2016年以來同期最低。

2021年，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長(zhǎng)1.5%；全國(guó)新建商品住宅銷售金額約16.4萬億，同比增長(zhǎng)約5.9%。

今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至2017年以來歷史低位。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-11月全國(guó)新建商品住宅開發(fā)投資完成額為10.36萬億元，同比增長(zhǎng)8.1%。2021年1-11月全國(guó)新建商品住宅新開工面積為13.50億平方米，同比下降8.4%。

接著，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。

二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達(dá)95%，溢價(jià)率15.0%。而到三季度第二批集中供地時(shí)，房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價(jià)率降至4.0%。

土地成交規(guī)模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國(guó)351城住宅用地的累計(jì)成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。

2022年展望：市場(chǎng)走勢(shì)前低后高

貝殼研究院認(rèn)為，影響2022年市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。

四季度以來，高層釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策環(huán)境已經(jīng)有利于市場(chǎng)恢復(fù)。經(jīng)過一系列調(diào)整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環(huán)境有所改善。11月起，房企融資規(guī)模回升，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時(shí)房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動(dòng)性有所修復(fù)。總體來看，房企系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可控，市場(chǎng)供應(yīng)能夠保證。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，2022年市場(chǎng)走勢(shì)將出現(xiàn)前低后高。預(yù)計(jì)一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。在市場(chǎng)鏈條上，將從二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，帶動(dòng)市場(chǎng)鏈?zhǔn)叫迯?fù)；從購(gòu)房人群上看，剛需市場(chǎng)率先修復(fù)。而在區(qū)域上，深莞惠市場(chǎng)率先底部修復(fù)。而在城市量級(jí)劃分上，一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報(bào)告》對(duì)明年市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，認(rèn)為此輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，房企的經(jīng)營(yíng)邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變，而后房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步修復(fù)，修復(fù)需要時(shí)間，修復(fù)過程可能有短暫波動(dòng)，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。

從長(zhǎng)期來看，“九八房改”至今房地產(chǎn)行業(yè)還在成熟和發(fā)展的過程中，而發(fā)展的過程往往是螺旋上升的。未來新房每年17萬億左右的大盤子短時(shí)間不會(huì)大幅變化，區(qū)域間的發(fā)展不平衡讓房地產(chǎn)行業(yè)依然有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長(zhǎng)預(yù)期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。