消費(fèi)者買房時(shí)首先要選擇口碑好、品牌有保障的開發(fā)商。

　　買房不僅是買“房子”，還有住戶舒心愉悅的居住體驗(yàn)。然而，面對(duì)魚龍混雜的房地產(chǎn)市場，虛假宣傳、霸王條款等問題卻屢見不鮮，由此引發(fā)的消費(fèi)者與開發(fā)商之間的矛盾糾紛亦常見諸報(bào)端。在購房過程中，消費(fèi)者又該如何跳出無良開發(fā)商花樣繁多的消費(fèi)“陷阱”，有效地識(shí)別樓市中的好與壞，還原樓市的真面目，維護(hù)自身合法權(quán)益呢？

　　沙盤規(guī)劃與實(shí)際出入大

　　對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來講，在購房時(shí)，想要直觀地了解一個(gè)待建或在建的樓盤情況，最簡單的方法就是先看一下樓盤的沙盤圖。然而，沙盤很“豐滿”，但現(xiàn)實(shí)卻很“骨感”。在實(shí)際交房時(shí)，不少購房者難免會(huì)遭遇到實(shí)景與之前看的期房沙盤模型不符的情況，在要求開發(fā)商給予賠償或退房時(shí)，也常會(huì)遭到拒絕。而實(shí)際上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，能嚴(yán)格按照最初設(shè)計(jì)比例制作的沙盤本來就很少。

　　期房樓盤并未成型，所以只能通過沙盤模型得到直觀印象。雖然沙盤是要嚴(yán)格按照實(shí)際圖紙制作的，但開發(fā)商為吸引購房者眼球，在沙盤上不免會(huì)積極地稍加渲染，像是變電站、垃圾區(qū)等即使在圖紙上有，體現(xiàn)在沙盤上時(shí)也會(huì)主動(dòng)被忽略。特別是一些還沒有通過審批的樓盤，雖然模型先做好了，但最后這些規(guī)劃設(shè)計(jì)到底能不能實(shí)現(xiàn)也很難確定。而一旦沙盤中的規(guī)劃與實(shí)際出入很大，開發(fā)商則以沙盤上標(biāo)注的“本沙盤僅提供參考，具體以規(guī)劃圖為準(zhǔn)”等緣由進(jìn)行搪塞，對(duì)此也很難追究開發(fā)商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責(zé)任。這從而也提醒消費(fèi)者，看沙盤不如多問實(shí)際數(shù)據(jù)，多做實(shí)地考察。對(duì)開發(fā)商提供的樓書、規(guī)劃圖紙等資料多加參閱，不要簡單地依附于宣傳資料和沙盤模型。

　　沒收房就交物業(yè)費(fèi)？

　　新房驗(yàn)收的同時(shí)，不少物業(yè)公司要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)，但實(shí)際上，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的做法是沒有依據(jù)的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)商需取得開發(fā)驗(yàn)收合格備案證明書，同時(shí)需符合國家住建部物業(yè)查驗(yàn)與承接物業(yè)管理辦法，即按套驗(yàn)收，方能交房，方能收取物業(yè)管理費(fèi)。此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，樓房建設(shè)過程中產(chǎn)生的綠化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等物業(yè)費(fèi)屬于樓盤開發(fā)成本，由開發(fā)商承擔(dān)，這也并不能成為物業(yè)先期工作并收取物業(yè)費(fèi)的理由。

　　其實(shí)，買房前，看地段、看價(jià)位、看戶型只是完成了購房的第一步，物業(yè)服務(wù)的考察也不可或缺。不少消費(fèi)者買房子的時(shí)候感覺不到，入住以后才懂得了物業(yè)的重要性，但這個(gè)時(shí)候是不是有些晚了呢？物業(yè)服務(wù)的好壞與否直接關(guān)系到購房者居住體驗(yàn)和所購房產(chǎn)今后的增值潛力。但近幾年來，物業(yè)糾紛屢屢見諸報(bào)端，給不少住戶們添了諸多煩惱。這從而也提醒消費(fèi)者，在購房時(shí)一定要了解物業(yè)公司的背景和口碑如何，這樣也能為日后的生活質(zhì)量提供一定的保障。

　　銷售人氣火？當(dāng)心“房托”

　　消費(fèi)者在買房前的第一手資料常常是某樓盤的宣傳廣告，這本無可厚非，但近年來，為了吸引眼球，提高關(guān)注度，部分房地產(chǎn)廣告內(nèi)容存在著虛假、夸大宣傳的現(xiàn)象，泛濫成災(zāi)的虛假廣告和不實(shí)宣傳不僅對(duì)很多消費(fèi)者造成了誤導(dǎo)，也侵犯了他們的合法權(quán)益。此外，有的地產(chǎn)商還宣傳贈(zèng)送“陽臺(tái)、露臺(tái)、車位”等依規(guī)本只算半面積或者不算面積的方位。還有地產(chǎn)商在開盤或重大的節(jié)假日期間，通過花錢雇“房托”冒充消費(fèi)者進(jìn)行搶購，并對(duì)外公布虛假銷售進(jìn)度，營造虛假銷售情況，人為制造銷售緊俏行情。面對(duì)這種情況，作為購房者，在購房時(shí)，要理性看待房地產(chǎn)廣告，為保證自己的權(quán)益，對(duì)開發(fā)商在樓書、沙盤或是廣告中承諾或描述的內(nèi)容，一定要實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，或是簽入合同的補(bǔ)充協(xié)議之中，一旦出現(xiàn)問題，利于消費(fèi)者維權(quán)。

　　文/圖 記者 馬菲菲

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