二手樓市釋放“暖冬”信號(hào)。

改善型需求青睞成熟板塊。

　　不少人認(rèn)為，冬季是二手房交易市場(chǎng)的一個(gè)傳統(tǒng)淡季，但據(jù)記者調(diào)查了解，一系列利好政策的疊加對(duì)住宅市場(chǎng)的刺激效應(yīng)開始顯現(xiàn)，入冬以來，本市二手房交易市場(chǎng)小幅回升。不少購房者表示，無論從價(jià)格還是房屋質(zhì)量來說，在這個(gè)時(shí)節(jié)選購二手房都是非常不錯(cuò)的置業(yè)選擇。

　　二手房市場(chǎng)釋放“暖冬”信號(hào)

　　記者近日走訪諸城房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)各大門店發(fā)現(xiàn)，降息后數(shù)日，咨詢電話、委托量、看房客戶等數(shù)據(jù)有所提升。“10月份比較平淡，或許是受‘十一’黃金周的影響，很多客戶都外出了，到了11月份開始回升。”諸城金園房產(chǎn)盛經(jīng)理告訴記者，“9·30”新政出臺(tái)后，二手房交易量明顯增加；特別是公積金貸款條件放寬、契稅補(bǔ)貼，以及11月21日央行兩年來首次降息等樓市利好政策連環(huán)出擊，再次令諸城樓市釋放出“暖冬”的信號(hào)，不少購房者加緊看房腳步，委托房源的業(yè)主開始增加，購房者由觀望開始變?yōu)檫m時(shí)出手，咨詢量穩(wěn)步回升。

　　“二手房市場(chǎng)受國家出臺(tái)的系列政策影響比較大，尤其是一部分剛需以及改善型購房者入場(chǎng)，但投資性需求依然被排擠在外。”一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問這樣向記者表示。

　　正在繁榮路交通小區(qū)看房的市民李先生在接受記者采訪時(shí)表示，“已經(jīng)看房半年多了，現(xiàn)在銀行降息，還有契稅補(bǔ)貼，所以決定定下來”。

　　宏元房產(chǎn)中介置業(yè)經(jīng)理告訴記者，政策對(duì)市場(chǎng)的影響具有滯后性，但幾乎每月一次的樓市新動(dòng)作，極大地提升了開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司乃至購房者的信心。尤其是2014年下半年政府出臺(tái)的一系列政策具有積極的救市意義，旨在拉動(dòng)市場(chǎng)回暖，普遍能感受到市場(chǎng)信心回升。尤其是在“買漲不買跌”的慣性思維下，觀望情緒有所緩解，購房者入市步伐加快。“房?jī)r(jià)是影響人們購房決策最重要的因素，房貸利率自然備受關(guān)注。在房貸優(yōu)惠不斷向好的背景下，此前相當(dāng)一部分處于觀望狀態(tài)的人群紛紛加入購房隊(duì)伍。”

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，從實(shí)際成交量看，二手房走勢(shì)依然不明朗。信貸的收緊與放松，依然將明顯影響后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)發(fā)展。近期央行降息對(duì)客戶入市會(huì)有一定的推動(dòng)作用 ，房企的銷售壓力將有所減小，市場(chǎng)樂觀預(yù)期進(jìn)一步增加，長期來看，未來的市場(chǎng)能否持續(xù)回暖還需其他配套政策的支持力度，比如進(jìn)一步降低存款準(zhǔn)備金率等。

　　政策的落地刺激學(xué)區(qū)房需求釋放

　　“隨著‘單獨(dú)二孩’的增加，影響本市居民對(duì)住宅空間的需求增加是肯定的。”金元房產(chǎn)總經(jīng)理盛經(jīng)理表示，今年年初以來，隨著政策方面新消息的放出，諸城學(xué)區(qū)房市場(chǎng)上，學(xué)區(qū)房值不值得買成為不少家長關(guān)心的問題。

　　一位打算買二手房的學(xué)生家長告訴記者，由于學(xué)區(qū)房的價(jià)格實(shí)在太高，負(fù)擔(dān)不起，以前打算托人情送小孩去優(yōu)質(zhì)的小學(xué)念書，但這筆人情可不是那么好還的。在“單獨(dú)二孩”政策出臺(tái)之后，很多家庭打算再生一個(gè)孩子，而且，隨著“單獨(dú)二孩”放開，本市的小學(xué)學(xué)位競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更加激烈，這樣一來，購買學(xué)區(qū)房的“性價(jià)比”又再度顯示了出來。畢竟買了一套學(xué)區(qū)房，兩個(gè)孩子就都可以上優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

　　不少中介公司負(fù)責(zé)人向記者表示，“單獨(dú)二孩”政策對(duì)目前包括學(xué)區(qū)房市場(chǎng)在內(nèi)的二手房市場(chǎng)沖擊會(huì)更為直接。該政策的落地，讓部分持有學(xué)區(qū)房的市民持有時(shí)間增加，熱門區(qū)域?qū)W區(qū)房的流通速度將會(huì)變慢，房源變得緊俏。另一方面，“單獨(dú)二孩”讓學(xué)區(qū)房買家的需求發(fā)生細(xì)微變化，從目前以二房或者小三房為主向100平方米左右的三房戶型轉(zhuǎn)變。不過業(yè)內(nèi)人士也表示，此類影響都要在五六年之后才會(huì)顯現(xiàn)，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)給市場(chǎng)造成太大的變化。

　　“銀行政策的落地，進(jìn)一步釋放部分學(xué)區(qū)房需求資金。”盛經(jīng)理說，本地二手房不少是針對(duì)改善型需求買家，銀行政策能落地，有望改變釋放學(xué)區(qū)房需求資金不足的局面。

　　改善型需求青睞成熟板塊

　　記者綜合多家房產(chǎn)中介公司交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前本地樓市購房者中近一半為改善型需求，成為本階段的購房主力人群。購房者意向房源主要集中在90㎡～120㎡之間的兩室、三室戶型。

　　從購房者意向改善區(qū)域的關(guān)注度來看，主要集中在河西區(qū)和河?xùn)|區(qū)，主要是由于這兩大區(qū)域的地段價(jià)值較高、交通便捷、配套成熟完善且居住氛圍較濃，因此預(yù)計(jì)將成為購房者改善的區(qū)域。與此同時(shí)，隨著城北區(qū)域的配套不斷完善，咨詢的客戶明顯增多。此外，一些有養(yǎng)老置業(yè)需求的中老年人在咨詢樓盤項(xiàng)目時(shí)，除了考慮地理優(yōu)勢(shì)，也開始著眼于更為優(yōu)越的自然環(huán)境區(qū)域，這類人群對(duì)容積率、綠化率、醫(yī)療、娛樂等配套服務(wù)更為關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)階段到春節(jié)前，將成為本輪樓市調(diào)整以來的又一個(gè)置業(yè)窗口期，樓市價(jià)格也將隨之止跌企穩(wěn)，此時(shí)，對(duì)于購房者來講，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購房，把控好政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　此外，二手房根據(jù)房屋性質(zhì)、地段、房齡等不同，價(jià)格也不盡相同，普通民宅相對(duì)價(jià)格較低，二手公寓、別墅等相對(duì)較高，那么購房者可以根據(jù)自己的需求選擇合適的二手房，而二手房的價(jià)格多元化也可實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房者的消費(fèi)需求。冬季是檢驗(yàn)房屋質(zhì)量好壞的良好時(shí)機(jī)，這一點(diǎn)對(duì)于想購買頂層的消費(fèi)者來說尤其重要。冬季比其他任何季節(jié)都更容易全面了解房屋的室內(nèi)外狀況，比如采光好不好、通風(fēng)好不好、煤氣壓力和電壓怎樣、水管是否保暖等。在這一時(shí)段購房，可大大減少驗(yàn)房的難度。

　　另外，部分房屋業(yè)主有可能因?yàn)榧彝ゼ毙栌缅X、子女出國留學(xué)或父母生病就醫(yī)等各種原因急于出售房屋，所以這個(gè)季節(jié)的二手房源釋放量也是較為充足的。因此，購房者如果選擇在這一時(shí)期購房，其選擇空間較大，考慮時(shí)間也相對(duì)較寬余，一般都能選到心儀的房子。

　　■相關(guān)鏈接

　　濰坊出臺(tái)契稅補(bǔ)貼細(xì)則

　　近日，濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《濰坊市區(qū)個(gè)人購房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，出臺(tái)了相關(guān)購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等措施。其中對(duì)期房和現(xiàn)房規(guī)定各有不同，如在2014年9月16日～2015年9月15日購買期房，并在2016年3月16日前繳納契稅的仍可領(lǐng)取相關(guān)補(bǔ)貼。具體細(xì)則如下：

　　一、購房補(bǔ)貼比例

　　（一）契稅補(bǔ)貼。對(duì)個(gè)人（家庭）購買90平方米（含90平方米）以下首套商品住房或二手住房的，給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼；對(duì)個(gè)人（家庭）購買90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米（含300平方米）以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的，給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼。

　　（二）營業(yè)稅補(bǔ)貼。對(duì)個(gè)人出售二手住房繳納的營業(yè)稅地方留成部分（實(shí)繳營業(yè)稅數(shù)額的85%），在同一區(qū)域內(nèi)重新購買普通商品住房或二手住房時(shí)，給予等額補(bǔ)貼，跨區(qū)的不予補(bǔ)貼。

　　通過繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)等方式獲得的房產(chǎn)，以及享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼購買的住房和購買政府籌集的經(jīng)濟(jì)適用住房，均不享受上述補(bǔ)貼政策。

　　二、購房時(shí)間認(rèn)定和補(bǔ)貼受理時(shí)限

　　（一）購房時(shí)間認(rèn)定。自2014年9月16日起至2015年9月15日止。購買預(yù)售商品房的，以購房人與開發(fā)企業(yè)簽約并備案時(shí)間為準(zhǔn)；購買現(xiàn)售商品房、二手房的，以過戶后的新房屋所有權(quán)證記載時(shí)間為準(zhǔn)。

　　2014年9月16日前已簽約備案的商品房，通過退房再重新簽約備案（包括由同一家庭內(nèi)其他人員換名購買）的，不享受以上購房補(bǔ)貼政策。

　　申請(qǐng)營業(yè)稅補(bǔ)貼的，原住房出售過戶時(shí)間和購買新房發(fā)證或簽約備案時(shí)間，均必須在2014年9月16日至2015年9月15日期間。

　　（二）購買現(xiàn)售商品房、二手房補(bǔ)貼受理時(shí)限。購房人必須于2015年9月18日前提交完整的相關(guān)申報(bào)材料，逾期不再享受補(bǔ)貼政策并不予受理申請(qǐng)。

　　（三）購買預(yù)售商品房補(bǔ)貼受理時(shí)限 。凡屬購買預(yù)售商品房申請(qǐng)補(bǔ)貼的，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

　　1、購房人與開發(fā)企業(yè)簽約并備案時(shí)間須在2014年9月16日至2015年9月15日期間。

　　2、2016年3月16日前能夠繳納契稅（購買商業(yè)或辦公用房的，購房人還須同時(shí)提供以所購房屋為注冊(cè)地址的營業(yè)執(zhí)照等材料）。

　　3、購房人必須于2016年3月18日前提交完整的相關(guān)申報(bào)材料，逾期不再享受補(bǔ)貼政策并不予受理申請(qǐng)。

　　4、預(yù)售商品房出售前，開發(fā)企業(yè)有義務(wù)告知（買受人也應(yīng)主動(dòng)確認(rèn)）購買該房屋能否享受上述財(cái)政補(bǔ)貼。若因買賣雙方原因，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納契稅，不能享受財(cái)政補(bǔ)貼的，由買賣雙方自行協(xié)商解決。

　　文/圖 記者 王清凱

（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2479448