2014年對于諸城樓市，或者說全國樓市而言，將是轉(zhuǎn)折性的一年，經(jīng)歷了上半年的市場觀望期，未來諸城樓市走勢將會如何？7月5日，諸城下半年樓市研討會在本報舉行，二十家房地產(chǎn)營銷負責人，就解讀諸城房地產(chǎn)市場格局、警示行業(yè)風險、分享解決問題的途徑以及搭建溝通平臺等內(nèi)容進行了深度探討，本報選取一些有代表性的發(fā)言刊登，給購房者一些參考。

　　鑫榕置業(yè)營銷總監(jiān)  王磊

　　要提升項目的附加值和完善自身配套

　　首先我認為2014年諸城樓市總體是穩(wěn)定的，而國家政策對房地產(chǎn)的調(diào)控加大也促使了房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的提升。房地產(chǎn)行業(yè)近年來競爭越來越激烈，挑戰(zhàn)與機遇并存，我一直堅信達爾文的生物進化論“優(yōu)勝劣汰”，2014年的下半年競爭將會更加激烈，同時也對我們開發(fā)商提出了更高的要求，如何開發(fā)購房者滿意的房子將是我們的使命，我相信2014年依然是穩(wěn)中取勝的一年，挑戰(zhàn)與機遇并存。

　　從購房者方面來講，目前諸城的購房者的思想意識也在轉(zhuǎn)變，與過去不同，現(xiàn)在購房者會多角度去考慮，也更愿意選擇品牌與質(zhì)量有保證的產(chǎn)品，所以限購與嚴查對房產(chǎn)銷售沒什么影響，對整個諸城房地產(chǎn)界來說是一個好事。

　　從房企方面講，房地產(chǎn)市場需要政府引導(dǎo)，引導(dǎo)房企走上正規(guī)化道路，此舉對房地產(chǎn)業(yè)界和開發(fā)企業(yè)都是一個有力保證。真正的去開拓市場、發(fā)展企業(yè)、為百姓考慮、為城市謀福利的開發(fā)企業(yè)，肯定是受到政府大力支持的。只有這樣的企業(yè)，才有底氣在諸城長久發(fā)展。

　　目前諸城市場缺乏獨樹一幟的樓盤，在市場低迷的時候房產(chǎn)商要增加項目的附加值，增加項目的自身吸引力，消費者都希望買到一個配套完善、居住完美的優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)，所以提升項目的附加值和完善自身配套才是一個項目立足的根本。例如7月份我們推出庭院景觀房源，專為適合剛性需求的三居室而設(shè)計，從市場需求出發(fā)，滿足消費者的購房需求。

　　對于樓市整頓來說，痛苦是暫時的，幾年過后整個市場就規(guī)范起來。目前我們項目也是為銷售而招商，目的也是引導(dǎo)規(guī)范市場。把市場規(guī)范起來，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說、對老百姓來說都是好事。

　　盛華國際營銷總監(jiān) 任金良

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)存亡取決于其空間戰(zhàn)略

　　隨著社會的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集中度的不斷提高，中小企業(yè)面臨著市場的洗牌，就如家電產(chǎn)業(yè)一樣，很多諸城房地產(chǎn)中小企業(yè)將會被歷史的車輪所碾過，這是任何一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律，這也是市場經(jīng)濟的必然。如今國內(nèi)一、二線城市中，由于獲得土地需要高額的土地出讓金和擔保金，中小企業(yè)一味與實力企業(yè)進行正面交鋒，或者長期對抗，無異于以卵擊石，自尋死路。

　　相對于大城市，中小企業(yè)在縣級市還是有優(yōu)勢的。由于縣級市存在發(fā)展水平的梯度差，市場競爭相對較弱，再加上縣級市有人口眾多、土地資源豐富、市場容量大等特點，因此縣級城市具有后發(fā)優(yōu)勢。

　　培育市場需要一個過程，品牌和口碑的樹立將會對企業(yè)進一步開拓市場大有裨益。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)要盡快轉(zhuǎn)變思路，認清自身的角色，適時進行戰(zhàn)略性的調(diào)整非常必要。

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)生存還是消亡一定程度上取決于其空間戰(zhàn)略是否成功。

　　對于項目操盤的經(jīng)驗來說，營銷戰(zhàn)略最重要的有以下幾點：第一是怎么讓客戶賺錢；第二要考慮商業(yè)地產(chǎn)未來的生存率；第三，我們要讓客戶的風險降低到零。這三點是做好商業(yè)項目必須要考慮到的。

　　挑戰(zhàn)和機遇也在于企業(yè)怎么去把控，而且政府也積極規(guī)范市場、引導(dǎo)市場，為企業(yè)保駕護航，為百姓購房保駕護航。我想這座城市未來兩三年的時間市場就會有一個大變樣，市場會越來越好。諸城房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)和機遇就在于操盤手的營銷，如果能抓住這些機遇，每個企業(yè)都能好好地發(fā)展下去。要想做好企業(yè)，要帶領(lǐng)企業(yè)、帶領(lǐng)市場、帶領(lǐng)客戶，讓企業(yè)與客戶達到雙贏和共贏，做到這些就能贏得客戶的心。

　　東升龍華園總經(jīng)理  盛印

　　“實力+品牌+項目運營”

　　近幾年諸城市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，占固定資產(chǎn)投資的比重逐年提高，在固定資產(chǎn)投資中占有非常突出的位置。未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，加強產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新和提高物業(yè)管理服務(wù)水平，從降低成本，提高融資能力、提高土地儲備、提高開發(fā)經(jīng)營能力等角度考慮自身的需要，提高企業(yè)的資源整合能力，采取項目并購、企業(yè)兼并、聯(lián)合、股權(quán)互換等多種方法來不斷提高自身的綜合競爭力，實現(xiàn)企業(yè)有質(zhì)量的增長。在全球經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，諸城房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展遇到了一些挑戰(zhàn)，同時也面臨著一個巨大的的機遇。諸城的經(jīng)濟增長方式在逐漸改變，金融、科技、商貿(mào)、文化等產(chǎn)業(yè)逐步崛起，這將吸引更多高級人才到本市工作、置業(yè)、定居，隨著諸城的發(fā)展，必將有更多消費者來諸城置業(yè)。

　　格林學(xué)府營銷經(jīng)理  周海波

　　挑戰(zhàn)與機遇并存，房地產(chǎn)市場潛力待挖掘

　　諸城市目前城區(qū)有三十萬人口，大部分人口還是在農(nóng)村。從城鎮(zhèn)化過程中而言，正處于從農(nóng)村搬往城市的過程中。另外諸城是一個經(jīng)濟非常發(fā)達的縣級市，主城區(qū)的生活氛圍對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者比較有吸引力。如果他們有了充足的資金后，大多會希望在城區(qū)能有一套自己的住宅。這樣一看，其實這個市場仍有廣闊的發(fā)展空間。

　　可以斷言，未來相當一段時期，房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去，而且供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)。未來諸城房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無法推動住宅銷量的持續(xù)快速增長。

　　一方面，地產(chǎn)調(diào)控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點，2015年開始實施，逐步成型推廣；過程紛紛擾擾的傳言將給市場帶來脈沖和騷動。另一方面，雖然房產(chǎn)稅及土地制度改革的影響短期只在局部試點，影響有限，但改革成功之前難免有中期陣痛，對不確定性的焦慮又將制約板塊估值。

　　而且隨著房地產(chǎn)調(diào)控頻出，住宅地產(chǎn)利潤空間萎縮，開發(fā)商已經(jīng)開始向旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域傾斜，商業(yè)地產(chǎn)投資價值更加凸顯。

　　未來的諸城房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間，但我們必須正視包括地價高、房價高、投資熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等這個行業(yè)里存在的不少問題。

　　面對這樣的市場，最根本的是，企業(yè)能夠及時進行模式創(chuàng)新，根據(jù)整個宏觀經(jīng)濟面的發(fā)展趨勢，在行業(yè)內(nèi)開創(chuàng)全新的經(jīng)營模式。

　　總結(jié)一句話，2014年的諸城樓市是機遇也是挑戰(zhàn)，但是中長期來看還是比較好的。

　　華潤家園總經(jīng)理  陳磊

　　立足品牌，才能迎來新的發(fā)展機遇

　　在如今的市場環(huán)境下，陳磊認為，如今是挑戰(zhàn)和機遇并存的時期，立足于市場，立足于消費者，走品牌路線，差異化競爭，用產(chǎn)品力突圍，才能迎來新的發(fā)展機遇。

　　隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，購房者的居住感受和精神訴求已經(jīng)遠遠高于房子本身，這也要求開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品的制定上尋找差異化，以滿足客戶的需求。對于華潤家園而言，無論是產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)管理、相關(guān)配套上一直都從各種細節(jié)上尋求差異化，為購房者考慮。

　　過去，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)只需要開發(fā)好產(chǎn)品就行了。而如今，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，對上，要對政策有著細致入微的解讀，就像宏觀調(diào)控一年緊似一年，但是依然有輕重緩急，比如在2012年調(diào)控加劇的同時，對剛需尤其是首房的大力扶植在房產(chǎn)和信貸的政策上都有著不同的信號釋放。與其一味沉溺在調(diào)控的緊張氣氛中，不如想一下產(chǎn)品調(diào)整的可能性。對下，現(xiàn)在的優(yōu)秀企業(yè) ，要善于尋找市場的需求 。即使在剛需中，還要首房、首改……等不同的門類，分得越細，對于開發(fā)商來說，勝算越大。

　　河畔花城銷售經(jīng)理  王磊

　　滿足客戶需求才會更穩(wěn)更遠

　　房地產(chǎn)企業(yè)將伴隨著城市化的發(fā)展而走向成熟。城市未來的發(fā)展?jié)摿驮谟诔鞘谢Ｒ驗槌鞘谢瘞淼牟粌H僅是人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，還有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，所以諸城經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城市化進程應(yīng)該是相輔相成的。

　　當前諸城房地產(chǎn)的形勢，現(xiàn)在已經(jīng)到年中，六月份房價總體與五月份持平。大家已經(jīng)看得很清楚，從市場表現(xiàn)來看，房價過快增長的勢頭得到了有效控制。

　　如果說看看房市走勢，我個人認為當前的態(tài)勢已經(jīng)到了節(jié)點，之后應(yīng)該形成后調(diào)控期的市場企穩(wěn)的常態(tài)局面，應(yīng)該有很好的發(fā)展前景。房價沒有繼續(xù)下行的壓力。如何判斷當前的市場形勢和明年的走勢，可能我是樂觀派，有一點積極的看法。房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、民生產(chǎn)業(yè)的作用，會進一步發(fā)揮，但市場將進一步細化，業(yè)態(tài)細分，五六七月份這么困難也沒有給房地產(chǎn)放松貸款，就是要有約束，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要和整體經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。但無論是住宅還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是城市化進程不可缺少的一部分。城市人口的增多會增加住宅的需求，并且，職業(yè)結(jié)構(gòu)的差異也會造成對住宅類型的不同要求。多種產(chǎn)業(yè)并存除了需要城市的合理規(guī)劃，也對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計和建設(shè)環(huán)節(jié)作出特殊的要求。真正能夠發(fā)現(xiàn)并滿足客戶需求的房地產(chǎn)企業(yè)才會在城市化的發(fā)展中走得更穩(wěn)更遠。

　　文/圖 記者 王清凱

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 林永麗] 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2428820