?　　由于主城區(qū)內(nèi)新樓盤(pán)數(shù)量少,不少購(gòu)房者把眼光轉(zhuǎn)到了二手房市場(chǎng)。近日,記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),二手房?jī)r(jià)格普遍開(kāi)始松動(dòng),可議價(jià)房東增多。聽(tīng)聽(tīng)這些身處市場(chǎng)一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)二手房行情如何分析,剛需購(gòu)房者的春天要來(lái)了嗎?

　　市南區(qū):房東報(bào)價(jià)高可議價(jià)8~10萬(wàn),買(mǎi)方大多想“撿漏”

　　“最近兩個(gè)月我們門(mén)店二手房沒(méi)有成交量。”位于市南區(qū)的某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人吳女士告訴記者,該片區(qū)靠近南京路和寧夏路附近,老房子比較多,一般房齡比較老,一是貸款不好做；二是房東要價(jià)偏高,購(gòu)房者問(wèn)問(wèn)就沒(méi)下文了；三是不少年輕人或者改善類購(gòu)房者不喜歡購(gòu)買(mǎi)老房子,都喜歡新房或者房齡小的二手房。而周邊的新小區(qū)要價(jià)更高,很難促成交易。

　　對(duì)于二手房?jī)r(jià)格,吳女士表示有的房東只是為了看一下自己家的房子能賣(mài)多少錢(qián),也不著急出手；而對(duì)于誠(chéng)心要賣(mài)房的房主,跟買(mǎi)家是可以議價(jià)的,一般議價(jià)空間在8~10萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),“很多買(mǎi)家都是來(lái)?yè)毂阋说?一來(lái)到門(mén)店就問(wèn)有沒(méi)有房主著急用錢(qián)或者要出國(guó)急售的房源,大多都不著急買(mǎi),有降價(jià)大的房源再買(mǎi)。”

　　市北區(qū):套一套二成交多,剛需挑選余地大

　　對(duì)于市北區(qū)的二手房行情,經(jīng)紀(jì)人張先生表示,二手房成交量中還是以剛需購(gòu)房者居多,套一、套二戶型比較受歡迎,價(jià)格松動(dòng)跡象不明顯。有些大戶型房源掛出來(lái)的時(shí)間太長(zhǎng),部分房東會(huì)選擇下調(diào)價(jià)格,降價(jià)幅度一般在1000～2000元/平方米。總體來(lái)看,只有少數(shù)房東著急用錢(qián),或者以房換房,下調(diào)力度會(huì)更大一些,以便快速成交。“我們門(mén)店8月份成交了兩套二手房,這個(gè)月還沒(méi)有成交量,不太好做。”嘉和家不動(dòng)產(chǎn)某門(mén)店經(jīng)理劉先生說(shuō)。

　　記者在二手房交易網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn),以浮山后四小區(qū)為例,8月份成交一套一室一廳房源,56.73平方米,總價(jià)176萬(wàn)元,與該小區(qū)5月份成交的一單房源單價(jià)都在3.1萬(wàn)元左右,價(jià)格波動(dòng)不大。位于新都心片區(qū)的海信淮安郡小區(qū),今年以來(lái)該小區(qū)共成交8套房源,其中6套兩居室、2套三居室,9月4日剛成交的84.61平方米套二戶型,總價(jià)285萬(wàn)元,相當(dāng)于成交單價(jià)33684元/平方米。

　　張先生表示,“金九銀十”期間,房源比較多,剛需購(gòu)房者可考慮趁這個(gè)時(shí)機(jī)多走走看看,極有可能淘到高性價(jià)比的好房子。

　　嶗山區(qū):可議價(jià)現(xiàn)象增多,總價(jià)太高依然難成交

　　“我們門(mén)店八九月份都沒(méi)有二手房成交,只有一手房有成交。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)東城國(guó)際店陳經(jīng)理表示,現(xiàn)在一周帶看客戶都很少,很多二手房房東都抻著,不過(guò)現(xiàn)在房東可議價(jià)的情況非常多,比如東城國(guó)際有套三居室房源,總價(jià)從520萬(wàn)元降價(jià)到480萬(wàn)元,就算已經(jīng)降價(jià)40萬(wàn)元,但由于總價(jià)太高買(mǎi)賣(mài)雙方還是沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。

　　以金領(lǐng)世家小區(qū)為例,房源掛牌價(jià)差距大,價(jià)格在3.1~4.6萬(wàn)元/平方米之間,該小區(qū)今年3月份成交過(guò)兩套兩居室房源,成交單價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右。“可接受議價(jià)甚至愿意降價(jià)的房源大多是面積大、總價(jià)比較高的改善型大戶型房源,剛需型的小戶型,價(jià)格松動(dòng)比較少。”嶗山區(qū)一位經(jīng)紀(jì)人表示,議價(jià)甚至降價(jià)的出現(xiàn),與房東需資金周轉(zhuǎn)有一定關(guān)系。“看到房東讓步降價(jià),買(mǎi)方又覺(jué)得價(jià)格還能再低,雙方博弈成交機(jī)會(huì)有限。而且很多客戶都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,房?jī)r(jià)漲的時(shí)候瘋狂搶購(gòu),一旦看著降價(jià),反倒心里開(kāi)始打鼓了。”

　　李滄區(qū):商貸放款慢,有小區(qū)成交價(jià)格下滑

　　“八九月份,這邊的二手房很少成交,只有個(gè)別房東愿意與買(mǎi)家議價(jià),降價(jià)幅度從5萬(wàn)元到30萬(wàn)元不等。”位于重慶中路附近的鼎拓地產(chǎn)某門(mén)店經(jīng)理章先生表示,現(xiàn)在二手房貸款不好做,銀行放款很慢,慢一點(diǎn)的半年左右才放款,就算快一點(diǎn)的也得三個(gè)月左右。“今年二手房市場(chǎng)特別慘淡,就算是金九月也帶不動(dòng)成交量。”據(jù)章經(jīng)理分析,主要是受樓市調(diào)控政策影響,比如政府限價(jià)限購(gòu),銀行限貸等影響,市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力減弱不少。

　　李滄區(qū)東李片區(qū)成交量算多的,記者在某二手房交易網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn),位于該片區(qū)的東籬桃源小區(qū),差不多每月都有成交量,今年6月20日該小區(qū)成交一套87.22平方米的兩室一廳房源,總價(jià)251萬(wàn),相當(dāng)于成交單價(jià)28778元/平方米；7月15日該小區(qū)又成交過(guò)一套60.28平方米的一室一廳房源,總價(jià)165萬(wàn)元,相當(dāng)于成交單價(jià)27373元/平方米；9月4日該小區(qū)成交一套95.31平方米的兩室兩廳房源,總價(jià)236萬(wàn)元,相當(dāng)于成交單價(jià)24762元/平方米；9月24日該網(wǎng)站掛出一套76.97平方米的房源,單價(jià)23386元/平方米,總價(jià)180萬(wàn)元。通過(guò)該小區(qū)的成交記錄,可以看出二手房?jī)r(jià)格從6月份開(kāi)始松動(dòng),一直在下滑。

　　業(yè)內(nèi):　剛需淘到好房源機(jī)會(huì)增多

　　對(duì)于二手房市場(chǎng)成交量下滑,平安好房山東運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張斌表示,目前二手房市場(chǎng)的降溫,除了整體市場(chǎng)調(diào)控以外,關(guān)鍵是實(shí)行限售后很多比較優(yōu)質(zhì)的次新房源不能入市,再加上現(xiàn)在信貸收緊,這是一個(gè)綜合作用的結(jié)果。“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)所面對(duì)的房源可能會(huì)相對(duì)多一些,但還沒(méi)有到選擇非常寬泛的階段。現(xiàn)在一些房源也會(huì)出現(xiàn)降價(jià),尤其是大戶型或房齡偏老的房子會(huì)出現(xiàn)一定幅度的降價(jià),但這些房源大多不是優(yōu)質(zhì)房源。未來(lái)幾個(gè)月,這種情況可能還會(huì)持續(xù)。當(dāng)然,在房子越來(lái)越難賣(mài)的情況下,降價(jià)的幅度就會(huì)擴(kuò)大。”

　　從傳統(tǒng)角度來(lái)講,其實(shí)每年二手房成交量漲上來(lái),是從九月份開(kāi)始的。科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島總部總經(jīng)理孫杰表示,“現(xiàn)在9月的成交量不是特別樂(lè)觀,但我覺(jué)得9月底會(huì)有好轉(zhuǎn),可能從下個(gè)月開(kāi)始應(yīng)該往上抬一抬了。”因?yàn)橘?gòu)房需求依然在,被壓抑的需求從年初到現(xiàn)在一直攢著,此時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)松動(dòng),而且二手房?jī)r(jià)格是可以談的,所以這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者能淘到好房子的機(jī)會(huì)增多。

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