?　　在青島，商品房銷售實行一房一價，價格由有關部門審定后備案，網簽價格不得超過備案價。這樣，開發商就沒有了隨意漲價的空間。但是上有政策，下有對策，一些開發商通過捆綁車位、裝修等方式，與購房者另外簽訂一份合同，變相加價，天價裝修、天價車位接連不斷，更有甚者直接收取十多萬的認籌費，以此抬高房價，牟取不正當利潤。但由于市場需求漸強，開發商捆綁銷售，造成實際成交價高于備案價，已成了“潛規則”。

　　中房鑫匯水岸中介代收“好處費”幫買房　

　　中房鑫匯水岸項目被不少市民質疑有“貓膩”，購房者等了半年時間售樓處依舊無房可售，可是周邊的中介公司卻在對外收6萬元的中介費，稱和售樓處有關系可以幫忙買到房子。

　　近日，記者來到了中房鑫匯水岸售樓處，置業顧問告訴記者，該項目還沒有開盤，暫時還買不了，只能是留下聯系方式，等到開盤之前再通知。而中房鑫匯水岸周邊一處房產中介公司的銷售人員卻告訴記者，目前中房鑫匯水岸的房源已經賣得差不多了，好的樓層全都被人交錢預訂了。銷售人員稱開盤只是走個形式罷了，去售樓處是買不到房子的，置業顧問都跟客戶說沒有房子，想買中房鑫匯水岸的房子，只能是找關系。除了房款，還需要再交6萬塊錢，算是好處費，中介通過關系給幫忙買上房，開盤以后正常去售樓處簽約走流程，辦理貸款就可以了，如果買不上的話也會給退款。

　　據中介公司銷售人員介紹，中房鑫匯水岸的房子預計單價在9000元到10000元，為精裝修交付，裝修標準為每平方米2400元，需要購買一個15萬元的停車位?！败囄缓头孔邮抢壴谝黄鹳u的，開發商要求買房必須要買車位，車位可以貸款，不需要的話也可以把它租出去?！痹撲N售人員強調。

　　K2海棠灣捆綁賣車位、地下室，最高近40萬　

　　除了中介加價代售外，捆綁銷售車位并不鮮見，跟15萬元的車位相比，K2海棠灣的車位可不是貴了一點。位于西海岸新區雙珠路上的K2海棠灣，就多次被市民舉報捆綁銷售。

　　近日，記者以購房人的身份來到海棠灣售樓處暗訪，目前項目上有別墅、疊拼、洋房多種產品在售，所剩房源并不多。但是在現場，沒有看到一房一價公示牌，項目還剩多少房源，價格又是多少，存在置業顧問的手機里面。

　　置業顧問給記者計算了兩套房的價格，其中一套疊墅的上疊，備案價是每平米15471元，總價247萬多元，但是需要購買一樓的車位，價格高達399500元。這樣總價到了287萬多，折合每平米17971元。兩個單價每平方米差了2500元。如果辦理房貸，那車位款需要單獨收，跟首付一塊交。

　　另外計算的一套房源是疊墅的下疊，下疊因為帶院子，院內有車位，不需要單獨購買車位，但是需要購買負一層的地下室，地下室根據面積不同，價格也有差異，其中一處69.42平米的地下室，總價是299926元。前后兩個單價，每平米差了2200元。如果是購買聯排別墅，同樣需要買地下室，只是價格更高，需要100多萬元。

　　中交陽光嶼岸1000元的裝修標準，卻賣3000元　

　　毛坯加裝修，或者低檔裝修高價賣也成了部分樓盤變相加價的慣用手段。中交陽光嶼岸項目位于城陽區銀河路附近，在售的洋房均為精裝修交付，可記者探訪時發現小區內看到的現房卻全都是毛坯房，并沒有進行過任何裝修。對于記者的質疑，置業顧問解釋稱之前賣出的房子全都是毛坯交付的，因為當時房子的單價要低一些，后來價格漲了，所以現有的洋房都改為了精裝修交付，在客戶交了首付款以后開發商就會找人開始裝修，用大約兩個月的時間裝修好，然后就可以交付了。

　　記者又向置業顧問詢問了房屋的裝修標準，精裝修含有哪些部分，置業顧問稱實際裝修標準每平方是1000塊錢，含有地板、墻壁、瓷磚等不可移動的部分，其他的櫥子、床、桌子等可移動的物件都需要交付以后業主自己來添置，不過房屋的裝修風格業主可以根據自己的喜好在開發商給的范圍當中選擇。

　　但是置業顧問向記者強調了一點，“雖然實際的裝修標準是每平方1000塊錢，但是在簽裝修協議的時候必須要簽3000塊錢。”置業顧問解釋道，由于中交陽光嶼岸項目的備案價格是比較低的，市場價格目前是一萬多，為了不影響客戶的正常網簽，只能是把裝修標準提升一下。

　　有銷售人員坦言，房源緊俏，買家也看好后市，愿意簽陰陽合同，即便被主管部門查處，“大不了退還款項，房企也沒有額外損失”。

　　恩馬墅院未開盤，好房源就被提前預訂　

　　恩馬墅院也因精裝修標準過高而遭到過投訴，據了解，恩馬墅院高層的裝修標準為每平米3000元，包含有地板、墻面等等，其它的家具家電需要客戶自己購買添置。按照購買的房子是100平方米的戶型來計算，那整體的裝修價格就要達到30萬元，且不包含家具家電，這樣粗略計算下來，裝修標準已經算是很高檔了，不過最終交付到手中的房子裝修質量如何，所使用的材料如何，需要先打一個問號。

　　除此之外，不少購房者還質疑恩馬墅院開發商銷售過程當中存在貓膩，很多好房源在沒開盤的時候就被提前預訂。市民張女士就曾到過恩馬墅院售樓處看房，看中了100平方米套二戶型的房子，但是卻被置業顧問告知只能選擇88平方米和90平方米的戶型，原因是100平方米戶型的房源很少，雖然還沒有開盤，但很多之前的購房者已經通過各種關系將房子給訂了下來，所以100平方米的房子現在全部沒有了，置業顧問也表示現在就是這樣一個市場狀況，別看樓盤很多，但是很多房子客戶是買不上的。

　　現象去年11月房價投訴增多　

　　各種變相加價的亂象，直接導致了購房群體的不滿。特別是從2017年11月開始，青島房地產類投訴明顯增加。

　　根據青島市物價局的統計，2017年11月，青島12358價格監管平臺共受理價格投訴和舉報468件，反映較為集中的為停車服務收費、物業服務收費、房地產類價格等問題。受國家發改委公布在本市開展商品房銷售價格行為聯合檢查消息的影響，當月房地產類投訴舉報受理數量明顯增加，全月共受理49件，占當月受理量的5。25％，比上月增加157。89％，其中投訴舉報17件。

　　市物價局工作人員分析稱：“從當時的檢查情況看，全市商品房銷售企業均能做到明碼標價，基本能夠一次性公開全部銷售房源，并按照公示的項目和標準進行銷售，但也有個別房產企業存在明碼標價牌未在醒目位置放置，商品房銷售未明確標示與商品房價格密切相關的因素，對房源銷售狀態標示不準確等問題。對購房者反映的情況，市物價部門均一一進行了落實，并向投訴舉報人進行了答復，對存在的問題正在做進一步處理?！?br>
　　調查變相加價相關部門取證難　

　　不過記者調查發現，對于舉報的落實，在實際操作中困難重重。針對轄區內的房地產市場情況，黃島區物價局的工作人員告訴記者，他們曾接到不少針對樓盤額外收費的舉報，但是到了現場調查時發現，很多項目收費方式非常隱秘，調查取證極為困難?！坝械臉潜P被舉報收10萬塊錢的認籌金，投訴人提供了pos機刷卡的收據，我們去售樓處調查，根本找不到當時收款的經辦人，售樓處的人不承認收認籌金一事，稱跟他們無關，因為收據上的收款方跟樓盤不是同一家人。他們去調查時，人家干脆就說投訴人被騙了，直接讓他打電話報警。”相較于接受pos機刷卡的形式，有的樓盤在收取認籌金時，則只要現金，而且不提供任何收據和發票。

　　查證難的另外一個原因，是交了錢選上房的當事人，一般不愿意實名舉報。一位不愿具名的地產營銷總監告訴記者，房企拿地成本、開發成本不一樣，房子質量不一樣，再加上現在大家對于青島市場的2018年預期，一些潛力地段的房源必會遭到哄搶，日光盤很常見。在這種情況下，能在承受范圍內搶到購房資格，不管是加價買裝修，買車位，還是直接掏錢買資格，讓購房者按照市場價額外掏幾十萬的差價，對他們來說都不難。

　　“因為很多樓盤，就是那個價格了，雖然跟備案的低價比起來，是差了不少，但是區域價格已經上去了，開發商想方設法賺這個差價，購房者也覺得價格差不多，就不會在意哪種方式交錢。他們往往在意的是能不能買上房，為什么這么說？很多品牌樓盤地段好，價格也不錯的，如果等到開盤那天買，肯定選不上，因為很多其實早就內部找關系定了。我現在做的最多的事情就是幫別人買房，基本上天天都有人打電話或者找上門來請我幫忙買房。去年上半年大多數還幫得上忙，下半年以來，能夠讓他買上房就是天大的面子了?，F在開發商把房子賣給你，等于直接給你送錢。舉個例子，西海岸的中鐵世界博覽城新的一期，高層帶裝修，市場價在每平米15000元左右，同一地段的一個不知名的樓盤，單價17000元，還是毛坯，就剩下一套更名房了。而且今年還有加推，最終折合的價格只會比現在高?，F在限購這么厲害，有資格買房、愿意額外付款買房的大有人在，只能說明他們對市場價格的認可。開發商和買上房的人，就是周瑜打黃蓋。”這位總監跟記者坦言。

　　借鑒武漢這樣整治市場亂象　　

　　裝修房比毛坯房備案價高出幾十萬元的情況，并非一地獨有。面對購房者對房價虛高的不滿，為了遏制開發商以捆綁裝修等方式“變相漲價”，在2017年，武漢市出臺文件重拳整治裝修房市場亂象，對房屋裝修部分執行分段指導價，不接受價格指導的開發商暫緩核發《商品房預售許可證》。規定要求開發商必須在預售備案時明確是否為裝修房，并就接受裝修價格指導、制作樣板房和嚴格執行裝修標準等做出書面承諾。如：備案價低于1萬元的，裝修價不高于2000元；備案價1萬元至1.5萬元的，裝修價不高于2500元；備案價1.5萬元至2萬元的，裝修價不高于3000元的等等。這樣，大大壓縮了開發商用“捆綁裝修”獲取不正當利益的空間。

　　同時，武漢出臺的這個規定，要求開發商在銷售時，需現場公示裝修樣板房，明確裝修價格、標準、主要材料和設備的品牌、型號，并寫入房屋裝修合同(協議)。這樣，使居民在購房時，知道這個價格是否合理，并能從質量等方面得到有效的保證。

　　以前，由于很多裝修材料在裝璜完成后，是從外表上是看不出來的，一些劣質材料混雜在里面，居民無法考證。但現在，居民在購房前，可以到正在裝璜的一些房屋去看看，使開發商不敢用劣質材料等來糊弄民眾。而且這個規定還要求買賣雙方同時注明維修責任和糾紛處理方式等內容。

　　原先，市民購買了“精裝修房”之后，出現質量等問題，不知道找誰解決，開發商以居民使用不當、材料是自己認可的為由推得一干二凈。由于合同中沒有明確誰的責任，居民就是告到法院也沒用?，F在，責任在誰，由誰來維修，都在合同中說得清清楚楚。購房者完全可以拿著合同找開發商理賠，除要求維修外，還可以讓他們賠償必要的損失，從而維護了居民的權益。

　　科威國際不動產青島區域總經理孫杰對此表示說：“在售商品房中，裝修房越來越多，捆綁裝修的銷售模式也不斷增加。武漢的做法能夠幫助購房者看清房價構成，防范中介或房企變相加價，對于各地穩定房地產市場秩序來說，是個不錯的借鑒?！?br>
　　措施將點對點監控樓盤成交價

　　“《商品房銷售明碼標價規定》明文規定，開發商嚴格按照申報價格對外銷售，杜絕任何形式的價外加價行為?！鼻鄭u德衡律師事務所黃鵬舉律師表示，開發商強制捆綁裝修等進行銷售的做法有違規之嫌，其用意是為了規避政府部門對房屋交易價格的監管。

　　針對中房鑫匯水岸、中交陽光嶼岸等轄區內房源價格變相上漲的情況，城陽國土資源分局曾公開表示，將強化價格管控，重新審核在售房源申報價格，調整網簽節奏，點對點監控樓盤成交均價和網簽量，杜絕集中網簽，嚴格審核預售房源申報價格，引導開發企業合理定價。同時進一步強化市場管控，開展市場聯合檢查，對即將開盤的項目進行重點監控，預防違規行為。同時探索建立長效機制，把市場調控和行業監管中好的經驗做法上升到制度層面，根據實際情況制定措施意見，保證市場平穩運行。

　　針對市場亂象抬頭的跡象，從2017年7月開始，青島成立市房地產開發銷售中介行為專項整治聯合工作組，市城鄉建設、國土房管、工商、物價等部門為成員單位，開展了房地產專項整治，嚴查開發商、中介十余種違規行為。針對房產中介機構，重點查處以下行為：違規代理銷售未取得銷售許可的商品房，以及禁止交易的保障性住房等房屋，甚至進行合同詐騙；發布虛假房源廣告，利用媒介進行虛假廣告宣傳，誤導消費者；競相向售房人允諾高價出售抬高房價等；代理銷售商品房時，在網簽合同價款以外要求購房人支付額外的費用達到漲價的目的；偽造收入證明、社保證明等規避限購限貸政策；其他不正當經營行為。

　　針對房地產企業，重點查處以下行為：未取得預售許可證，以認購、預訂等方式向買房人收取定金、預訂款等性質的費用發卡排號，以各種理由和形式拖延上市、變相捂盤，造成旺銷的假像，達到漲價的目的；發布虛假房源廣告，利用媒介進行虛假廣告宣傳，誤導消費者；商品房銷售不明碼標價，甚至在標價之外加價出售房屋，收取未標明的費用；將商品住房按申報價格出售，但要求購房人必須高價購買車位（庫）、儲藏室、裝修等借機抬高房價；一房兩賣侵害購房人的合法權益；其他不正當經營行為。

　　其中，市城鄉建設委會同市國土房管、工商、物價等部門制定《全市房地產開發銷售中介行為專項整治工作實施方案》，對房地產開發企業的開發建設行為進行規范整治，對相關違法違規行為進行查處。青島市國土資源房管局對房地產開發企業、房產中介機構在房地產預（銷）售及交易過程中的各類行為進行規范整治，對相關違法違規行為進行查處。青島市工商局對房地產開發企業、房產中介機構發布虛假房源廣告、利用媒介進行虛假廣告宣傳、利用合同格式條款侵害購房人合法權益等各類行為進行規范整治，對相關違法違規行為進行查處。青島市物價局對房地產開發企業、房產中介機構不明碼標價、在標價之外加價出售或收取未標明的費用等各類行為進行規范整治，對相關違法違規行為進行查處。

　　青島此次房地產開發銷售中介行為專項整治活動，從2017年7月開始，一直持續到了當年9月底。對群眾反映、媒體曝光等途徑發現的問題進行了重點檢查，對檢查中發現的違法違規行為，各級各部門按照職責分工依法查處，對存在違法違規行為，且不服從管理、整改落實消極，拒不配合檢查甚至阻撓或對抗檢查的，取消了其預售許可、網簽資格?！皩Ψ康禺a開發企業和房產中介機構的違法違規行為保持高壓態勢，真查真打、嚴查嚴打、狠查狠打，發現一起查處一起，決不姑息手軟?！笔袊临Y源房管局的工作人員說。文/圖本報記者