?　　今年年初至今，由于濟南樓市住宅供應量一直較少，市場經常處于供小于求的賣方市場，房價持續上漲的同時，開發商開始主動抬高購房門檻，有的甚至也開始“投機取巧”，半夜開盤、全款優先選房、“購房合同+裝修合同”應對限價政策、綁定車位和地下室、半公開炒房……花樣百出，形成了濟南樓市的“怪現象”。

　　

　　全款優先，首付三成難買房

　　近半年以來，由于多家房地產開發商針對全款購房者的優先選房活動，濟南的房地產市場流行起這樣的段子：“全款的往里走，按揭的不要堵在門口，公積金的把車挪走?！币徽Z道出了房地產開發商對客戶的“挑三揀四”。

　　前段時間，濟南唐冶某樓盤突然半夜開盤，據傳，有資格入場選房的基本為首付六成以上的客戶。“全款優先，貸款靠邊”，事后，朋友圈便流行起了這句段子。

　　首付比例更高的客戶可以優先選房在濟南樓市已經不是個例。目前，濟南市場上這種方式很“流行”。

　　除了唐冶的樓盤，漢峪片區有樓盤選房也采取了全款優先的手段。下半年，西客站為數不多有房源的某樓盤，還未確定什么時間開盤，就已經在篩選6成以上首付的客戶。作為一個不愁賣的樓盤，3成首付的買房者基本沒有希望。

　　除此以外，捆綁地下室和車位售房，地下室和車位高價賣出……濟南樓市最近賣房賣的“花樣百出”。購買唐冶片區某樓盤的業主劉先生向記者爆料，雖然房價被執行了最高限價，但是開發商要求必須捆綁購買地下室和車位，自己只好無奈接受。購買濟南北部某樓盤的李先生則遭遇了開發商引導簽訂“購房合同+裝修合同”的雙合同方式，應對限價政策。

　　有開發商“半公開”允許炒房

　　近期，房地產市場上出現了一種新的炒房行為：在樓盤開盤加推之初，炒房者交納高于首付比例的購房款以后，不簽署購房合同，不參與網簽，只與開發商簽署協議，等到房價上漲到合適價位，由開發商再次將炒房者手中的房源賣出，炒房者賺取中間差價。

　　與傳統炒房客不同的是，這種炒房隱藏得更為隱蔽，一般都在“暗中”進行，購房者如果不直接向置業顧問咨詢暗示“炒房”，一般不過得知這種信息。以最近新開盤文莊片區綠地國際城為例，記者在咨詢了是否可以進行“炒房事宜”之后，置業顧問才告知可以操作。炒房者在開盤當日以17200元/㎡的優惠價格買入，開盤一周后，房價上漲到18000元/㎡，這時賣出便可凈賺800元/㎡的差價。

　　位于北園大街的一樓盤則更為直接，豐潤·鵲華天禧 Mini公寓的群發短信中提到，“現內部團購價9300-10000元/㎡，短期投資開盤3月后可免費更名，轉手可賺6-9萬元，回報率20%以上?！?br>
　　同樣都是賣房，開發商為何要這樣做呢?

　　銀行放貸緩慢，開發商回款壓力大

　　首先，相比較全款買房而言，按揭買房的回款時間則更長。按揭貸款因為要經過提交收入證明、資信證明、銀行審查個人還款能力等條件篩選，房款放貸時間大約要經過一個多月。并且，最近銀行貸款收緊，給開發商造成了一定的回款壓力，使得開發商更樂于接受全款和少部分貸款的客戶。

　　其次，由于一年來濟南土地價格猛漲，諸多開發爭相拿地，但之前拿地的項目大約還沒有進入銷售期，暫未回款，需要開發商有充足的資金作為后盾支持，所以，盡快回款也成為現有銷售樓盤的當務之急。

　　政策制定需多考慮法律方面對開發商的約束

　　業內人士認為，濟南的房價雖然趨于逐漸平穩，但市場整體仍然呈現供不應求的“賣方市場”局面，新房市場可謂暗潮涌動。開發商對六成以上購房者的篩選，極大傷害了首付能力有限的剛需購房者，從道德層面來講，開發商的做法不值得提倡。“全款優先、半夜開盤”等現象打破了長期穩定的購房規則，雖不違反法律，但也不利于開發商將來的整體發展。

　　山東豪才律師事務所律師周長鵬認為，最近房地產市場上出現的這些亂象，首先是一種市場選擇的行為，符合市場規律，也與現有購房政策有很大關系。從法律上來講，并沒有違背法律，但是并不合乎目前的政策，也不合乎情理，未來的政策制定要多考慮法律方面對開發商的約束，這樣就會盡可能避免這些問題的出現。同時，律師也提醒，如果不是剛需購房者，建議不要過分投資，被過度追捧起來的房產市場穩定性不高，風險也會加大。

　　近期，山東省開展了一系列打擊囤房炒房等違法違規行為專項行動，嚴肅查處懲治違法違規的房地產開發企業和中介機構，并于近日通報了17個房地產市場違法違規典型案例。據透露，近日，住建部也將來濟南督查房地產工作，調查開發企業的不正當經營行為等違法違規行為，一場新的樓市整治“風暴”即將來臨。

　　 [編輯: 王連藝]