?　　半島網8月12日消息 近日，中聯自由港灣業主向半島網反映，該項目“公攤”遠超業主認知，同時，開發商還在購房合同中排除了業主對于部分公攤部位的收益權，業主認為開發商事前并未告知，導致他們“上當”。此外，半島網了解到，中聯自由港灣地塊的開發歷經波折，自上世紀九十年代至今，目前土地使用權僅剩27年。對于業主的質疑，開發商青島中聯建業集團有限公司營銷部部人員回復，開發商對于公共部分享有合法產權。不過律師認為，根據契約精神，合同成立須表述真實，建議業主找開發商協商此事，細化產權問題。

　　業主：

　　中聯自由港灣公攤53%？

　　

中聯自由港灣業主的爆料

　　近日，市民王女士向半島網反映，她于2014年11月，在位于市北區新疆路的中聯自由港灣全款購買兩套公寓。交房時，開發商遲遲沒有提供房屋交接書，自己當時基于對本地企業的信任，以及項目所在的市北區郵輪母港板塊前景的期待，就匆匆領了鑰匙。2016年8月份，在收房近兩年后，王女士終于拿到了開發商給的房屋交接書，開始準備辦理房產證。但是房屋逐漸暴露的種種問題，讓不少業主難以理解。

　　

測繪報告顯示的部分房屋分攤系數

　　首先，關于房屋的公攤問題，引起了王女士和不少業主的的注意。王女士表示，自己通過市北區房產交易中心，查詢到了中聯自由港灣的房屋測繪報告，該報告由青島二十二世紀不動產代理有限公司出具。測繪報告顯示，王女士所購買的中聯自由港灣22樓某戶，套內面積是60.49㎡，分攤面積是32.2㎡，建筑面積是92.69㎡，分攤系數0.5324。

　　從王女士提供的測繪報告上可以看到，該項目公寓分攤系數普遍都在0.47-0.53左右。“業主的公攤竟然高達53%？真的是全球之最了吧。”王女士認為，測繪報告上的“分攤系數”換算為百分比，就是業主房屋公攤，那明顯過高了。

　　

位于市北新疆路4號的中聯自由港灣

　　業內：

　　分攤系數非公攤率

　　那么，中聯自由港灣項目業主的公攤率真有如此高嗎？

　　對此，青島北洋建筑設計院陳經理解釋，測繪報告書上的分攤系數和市場通常所說的公攤率并不是一回事。據介紹，分攤系數（也即公攤系數）＝公用建筑面積（即分攤面積）/套內建筑面積，而公攤率＝公用建筑面積（即分攤面積）/建筑面積。而購房者和開發商在房屋交易中所使用的“公攤”，指的是是公攤率，而不是公攤系數。

　　王女士所購的中聯自由港灣22樓某戶，套內面積是60.49㎡，分攤面積是32.2㎡，建筑面積是92.69㎡，分攤系數53.24%，公攤率則應該用32.2/92.69，公攤率實為34.7%。據此測算，中聯自由港灣部分業主的公寓公攤率在32%-34%左右。

　　半島網通過房產業內人士了解到，不同物業類型的公攤率有所差別。目前住宅小高層一般在18-20%，高層在20-25%；辦公一般在25-30%。中聯自由港灣最初設計為辦公，會預留較多公用空間，公攤相應就比較大。不過，現在我國并未出臺針對房屋公攤面積處理辦法的法律法規，這也使得公攤面積成為房屋交易過程中的一大爭論點。

　　質疑：

　　業主權益遭購房合同排除

　　

測繪報告中對于部分樓層的分攤說明

　　此外，業主們還質疑，該項目1至4層為經營性物業，根據測繪報告，業主共分攤約2463平方米的面積。但是在購房合同中，有一條附加條款約定：本項目的商業中心廣場、大堂等歸甲方所有，乙方承諾對甲方或上述設施的實際經營人、使用人對上述設施的正常經營、使用不提出任何異議，不以任何方式進行阻礙。“也就是說，我們業主付出了公攤對價，卻拿不到任何收益。”

　　

業主對購房合同附加條款存有異議

　　王女士認為，開發商在簽訂合同時，對于該部分權利排除條款沒有提出明示，導致自己和眾多業主“上當”。據了解，由于認為自己的合法權益受到侵害，王女士目前拒絕辦理房產證。

　　另外，讓王女士疑惑的是，當初購房時，開發商說房屋為商住房，可是在測繪報告里，房屋用途卻變成了辦公。

　　開發商：

　　開發商對1樓大廳等公共部分擁有產權

　　半島網以購房者的身份咨詢了中聯自由港灣置業顧問，對方表示，“目前房屋全部為現房銷售，房屋產權為40年，贈送裝修和家具，公攤在30%左右。”

　　關于市民所反映的購房合同對于公共部分業主使用權和收益排除等問題，半島網聯系了中聯自由港灣的開發商青島中聯建業集團有限公司，其營銷部工作人員表示，開發商對1樓大廳等公共部分是有單獨產權的，合同中對于該部分的權利規定合乎相關法律法規。

　　調查：

　　地塊開發歷經波折 產權年限“縮水”

　　據了解，中聯自由港灣所在地塊開發歷盡波折，并一度爛尾。開發項目原命名為青島加洲國際廣場，始建于1992年，于1996年封頂，自此開始閑置，之后由青島中聯建業集團盤活。2011年5月23日，青島市規劃局網站對變更后的規劃方案進行批前公示，公告顯示：為打造精品工程，塑造郵輪母港區域良好的空間形態，滿足現實使用要求，對原建筑塔樓和裙房進行改擴建，項目的建設內容是商業和辦公，該樓的使用年限是50年。

　　業內人士表示，該項目土地性質是商辦用地，土地使用年限是50年，但青島中聯建業接手后將其改造為商住項目進行銷售，并一直對外宣稱土地使用年限是40年。盡管實際使用年限長達50年，但由于爛尾多年，中聯自由港灣的實際使用年限已經不多了，僅剩下27年，將于2043年到期。

　　律師：

　　業主可對公攤部分權益進行主張

　　山東頤衡律師事務所叢偉律師認為，業主可以對于付出對價的公攤部分權利進行主張。因為根據契約精神，合同成立的條件是表述真實，如果在簽訂合同時開發商未盡到告知義務，則可認為該條款并不成立。如果開發商堅持合同有效成立，那么開發商則有對“合同簽訂之際已詳細告知業主”進行舉證的義務。

　　另一方面，叢偉律師認為，購房者如果是在對相關事實有重大誤解的情況下簽訂了明顯不公平的合同，按照法律的規定，購房者有權要求變更或者撤銷該合同。

　　文 葛飛   圖由業主提供

　　[編輯: 王好]