? 367輪競(jìng)價(jià)，成交樓面地價(jià)12520元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)203.9%，7月20日市北區(qū)宜昌路16號(hào)榮膺“單價(jià)地王”。此“面粉貴過面包”的結(jié)果一出，引起一片嘩然。上周本報(bào)報(bào)道拿地之后的影響，近日連續(xù)有讀者致電68068277咨詢有關(guān)樓市價(jià)格預(yù)期變化，本報(bào)記者就此繼續(xù)采訪業(yè)內(nèi)人士，相關(guān)人士分析此次搶地大戰(zhàn)實(shí)有些“狼多肉少”被逼無(wú)奈的意味。
土地儲(chǔ)備不足迫使開發(fā)商搶地 2016年上半年青島樓市火了，但是開發(fā)商卻慌了，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備不足，項(xiàng)目不夠多，房子不夠賣的。青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)龍江表示，巧婦難為無(wú)米之炊，土地是開發(fā)商的根本，青島很多中小開發(fā)商由于沒有土地而被迫離市，這個(gè)市場(chǎng)已基本成為大鱷們的舞臺(tái)。大家都集中精力瞄準(zhǔn)了土地市場(chǎng)，所以今年上半年土地市場(chǎng)十分火爆。
據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，2016年上半年青島全市供應(yīng)土地652萬(wàn)平方米，供應(yīng)量同比上漲119%，環(huán)比下降23%；土地成交建面則維持在650萬(wàn)平方米左右，土地供需低位穩(wěn)定。但土地供銷仍集中在青西新區(qū)、膠州、即墨等郊區(qū)縣市，主城區(qū)土地極其稀缺，受主城區(qū)可供開發(fā)土地少影響，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將持續(xù)這一狀況。而從各房企的土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，截至2016年中島城房企中萬(wàn)達(dá)的土地儲(chǔ)備最為豐厚，其未開發(fā)土地建面達(dá)605.2萬(wàn)平方米；而位列前六的房企中萬(wàn)科、海爾存貨比不足5年；金地、遠(yuǎn)洋存貨比不足1年，預(yù)計(jì)后期會(huì)加大土地儲(chǔ)備；中鐵、北京金隅、協(xié)信等房企旗下項(xiàng)目由于入市時(shí)間短或未入市，存貨比如何有待時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。
此次藍(lán)光敢于以如此高的價(jià)格拿地，青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明認(rèn)為原因有五：一是大環(huán)境向好，量?jī)r(jià)齊升，開發(fā)企業(yè)看好后市；二是從去年開始青島主城區(qū)土地供應(yīng)萎縮嚴(yán)重，尤其是今年上半年僅有7宗土地供應(yīng)，且規(guī)模素質(zhì)都較低，宜昌路16號(hào)是上半年主城區(qū)最大、素質(zhì)最好的地；三是，原四方區(qū)在區(qū)位上要優(yōu)于李滄區(qū)，但一直處于價(jià)格洼地，與李滄區(qū)未拉開差距，隨著近幾年市南市北土地稀缺，以及四方老企業(yè)搬遷、舊城改造等利好，區(qū)位價(jià)值顯現(xiàn)，看好未來(lái)發(fā)展；四是很多品牌企業(yè)土地儲(chǔ)備短缺，面臨不拿地就會(huì)退出青島的壓力；五是，宜昌路16號(hào)12520元/平方米的樓面地價(jià)并不是沒有機(jī)會(huì)，依然可以通過準(zhǔn)確的定位、產(chǎn)品品質(zhì)、資金運(yùn)作等方法突圍。
開發(fā)商大張旗鼓借勢(shì)宣傳“漲價(jià)” 藍(lán)光高價(jià)拿地如一石激起千層浪，攪動(dòng)了老四方樓市，作為價(jià)格洼地的老四方多家樓盤借此時(shí)機(jī)爆出漲價(jià)消息。
位于海岸路的華融望海項(xiàng)目，在“地王”拍出的當(dāng)天下午就打出“今天都沒動(dòng)靜了？光說不練？隔壁的老炮們，我先打個(gè)樣”的廣告，廣告中稱，項(xiàng)目將于7月25日起全面漲價(jià)，上調(diào)幅度為410~3000元/平方米不等，部分房源將突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。
位于瑞昌路與湖清路路口的濱海1號(hào)項(xiàng)目，今年5月份首次開盤時(shí)，均價(jià)僅為9200元/平方米，后來(lái)兩次開盤均價(jià)，也只是9600元/平方米和10500元/平方米，但售樓處一名工作人員表示，不久將開盤的5號(hào)樓，銷售均價(jià)將達(dá)13000元/平方米。
建于老海晶地塊之上的萬(wàn)科未來(lái)城，此前在售的精裝房均價(jià)為12500元/平方米，據(jù)傳上漲幅度或達(dá)30%，但實(shí)際并未有如此大幅上漲，價(jià)格穩(wěn)中有升。不過，也不是所有開發(fā)商都盲目樂觀，位于海岸路22號(hào)乙的中海藍(lán)庭項(xiàng)目就打出“親民牌”，趁機(jī)走量。該項(xiàng)目目前在售的高層均價(jià)在11000元/左右，洋房為13000元/平方米左右。一名相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“藍(lán)庭暫時(shí)不會(huì)漲價(jià)，還是以穩(wěn)為主。”周邊在售二手房的掛牌價(jià)也暫未出現(xiàn)明顯上漲，但議價(jià)空間普遍縮小。
老四方有望走出“房?jī)r(jià)洼地” “老四方作為主城區(qū)的價(jià)格洼地，價(jià)值將更快地被挖掘，當(dāng)然價(jià)格會(huì)走在價(jià)值的前面。”鏈家網(wǎng)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張斌認(rèn)為，藍(lán)光高價(jià)拿地催生老四方樓盤漲價(jià)，也是意料之中的事。早在2014年，李滄大部分新樓盤的銷售均價(jià)就已經(jīng)過萬(wàn)，現(xiàn)在中海國(guó)際社區(qū)、海爾鼎華府等項(xiàng)目二手房已經(jīng)達(dá)到11000~12000元/平方米。相較之下，老四方的房?jī)r(jià)一直處于價(jià)格洼地中，近幾年保持在10000~12000元/平方米，沒有太大變化。“這次拿地事件，可以說是一個(gè)契機(jī)。”
然而，藍(lán)光高價(jià)拿地后的前景并不太被看好。龍江認(rèn)為：“開發(fā)商高價(jià)拿地后能不能撐住是關(guān)鍵，青島地價(jià)達(dá)到一萬(wàn)以上后期市場(chǎng)壓力就很大。”老四方現(xiàn)成交均價(jià)在11600元左右，周邊售價(jià)最高的中海臨安府洋房也不超過16000元。而按地價(jià)和建筑成本等推算，宜昌路16號(hào)項(xiàng)目要18000元左右才能保本。而土地3.5的容積率，肯定是高層住宅，那18000元的價(jià)格已經(jīng)逼近市南水平，銷售難度可想而知。而且地塊周邊為普通住宅區(qū)，除可以遠(yuǎn)觀后海外并無(wú)特色景觀資源，尚有發(fā)電廠等不利因素。將來(lái)定價(jià)肯定為改善類產(chǎn)品，客戶的接受度也不樂觀。
張斌表示，開發(fā)商大張旗鼓地借勢(shì)宣傳“漲價(jià)”，能否影響購(gòu)房者加速出手，是否能對(duì)成交量真的奏效，還要看接下來(lái)的實(shí)際數(shù)據(jù)。同時(shí)，此次漲價(jià)的波及范圍不會(huì)太廣，一般會(huì)集中于老四方周邊，至于對(duì)全市房?jī)r(jià)上漲的影響還談不上。
[編輯: 王連藝]
