?　　不提供好的物業服務，憑什么收取物業費?近年來，全市物業合同糾紛案件不斷增加，大部分業主認為物業公司服務不到位，所以拒交物業費。記者從市中院了解到，近年來物業公司起訴業主追繳物業費的案件數量約為479件，最后幾乎都以業主敗訴而告終。這并不意味著拿差勁物業沒招，法官提醒業主，狀告物業公司最需要的是證據。

　　案例

　　欠物業費，兩場官司都敗訴

　　2003年12月，某物業公司與房地產開發商簽訂物業管理委托合同，合同約定由將其開發的山水名園項目一期委托于該物業公司實行物業管理。2004年7月10日，某物業公司與業主曹先生簽訂前期物業管理服務協議，該協議約定自房屋出售之日起，至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。然而幾年之后，曹先生卻被物業公司告上了法庭。

　　該物業公司在原審中訴稱，物業公司依約提供了物業服務，但曹先生拖欠物業費，至今尚欠物業費20321.57元以及違約金7790.10元，嚴重侵犯了某物業公司的合法權利，經某物業公司多次催要，曹先生至今未付。曹先生在原審中辯稱，某物業公司訴訟請求數額時間久了記不清楚。根據前期物業服務合同，對公共部位某物業公司有維修的義務，曹先生房子漏水是因為公共部位存水導致，是某物業公司的責任。曹先生入住后，供熱管道漏水，開發商讓找某物業公司，但某物業公司一直沒有維修，所以一直拒交物業費。

　　經法院審理認為，物業公司已提供物業服務，曹先生應及時交納物業費。庭審中曹先生確認房屋墻面漏水問題已經解決，并沒有證據證明他屋內的暖氣管道問題屬于共用設施設備。最終法院判決曹先生支付物業費人民幣20321.57元，并且支付物業費違約金7790.10元。看到一審結果，曹先生心里覺得很委屈，自己明明是受害者，怎么就會敗訴呢?于是他上訴到青島市中院，最終市中院做出了維持一審的判決。

　　數據　

　　479起案件，業主幾乎全敗訴

　　記者從全市多個基層法院了解到，近幾年，他們受理物業服務合同糾紛案件數量不斷增加。大約479起這樣的案件當中，業主幾乎很少有勝訴的 。據介紹，這些案件類型比較單一，均為物業公司起訴業主追交拖欠物業費的案件，并且，每起案子的訴訟標的額都不高。

　　值得一提的是，在這些案件中，業主因對物業公司服務不滿意或提價不規范而拒交物業費所引發糾紛的比例較高，約占業主拖欠物業費案件的八成以上。此外，還有一些業主因為房屋質量有問題，在找開發商沒能解決的情況下，將矛頭轉向物業公司(這種情況中，物業公司往往是由開發商成立的)。

　　房屋質量有問題，業主財物被盜，物業服務不到位，就“拒交物業費”。很多業主會覺得合情合理，但大多都無法得到法院的支持。

　　此外，在有關業主拖欠物業管理費的案件中，還有一些業主以沒有實際入住為由，拒絕交納物業費，而最終被物業公司告上法庭。還有一些業主將房屋出租后，由于租客沒能按時交納物業費，最終被物業公司起訴等。如案例中曹先生坐上被告席的情形，在物業糾紛案件中很常見。業主與物業發生糾紛后，常以拒交物業費的方式對抗，鮮有通過業委會與物業公司談判或協議的方式來主張權利。

　　法官提醒業主，在物業服務糾紛當中，有幾個地方需要格外的注意，以下這些原因不交物業費法律不支持：沒入住就不交物業費；未簽物業合同不交物業費；對房屋質量不滿不交物業費；對物業公司服務質量不滿意不交物業費；對物業公司利用公用面積經營不滿不交物業費。

　　維權　　

　　遇差勁物業，別忘留證據

　　現實生活中，確實存在物業公司服務質量不高的現象，但業主采取拒交物業費的方式也不妥。經常辦理此類案件的市北法院法官呂艷麗告訴記者，這種行為不僅直接影響了物業公司的服務質量，還影響了已經交費業主的利益，形成了惡性循環，并最終影響到全體業主的根本利益。

　　法官表示 ，對于物業公司存在的問題，業主應該依據相關法律法規，及時通過業主大會或業主委員會集中民意，通過業委會督促物業公司不斷提升服務水平，必要時可通過更換物業服務企業的方式，維護自己的合法權益。

　　既然不少業主已經在跟物業的博弈中“吃了虧”，是否意味著不管物業提供多么差勁的服務，都要忍氣吞聲的按時交物業費，而沒有別的辦法?

　　法官介紹說，面對“失職”物業公司，搜集提供證據最重要。業主首先應該熟悉合同內容，了解各自的權利和義務。如果遇到物業公司服務不到位或者發生失竊等財物損失時，業主首先應該積極跟物業公司協商。如果協商不成，業主應在第一時間做好取證工作。

　　在取證時，業主除了對現場拍照、錄像外，還應該保留與物業公司之間溝通的錄音、往來信函等材料。法官告訴記者，如果有可能，還可搜集物業公司所做的小區維護、管理記錄，以爭取法庭最大程度的支持。業主需要理性維權，及時固定證據，而非單一、消極地以拒交物業費形式應對。

　　一個巴掌拍不響，此類物業糾紛的產生，也說明了一些物業管理公司確有服務不到位的現象。處理此類問題，需要推動業委會的建立及有序運作，充分發動業主委員會來維護業主權益；同時，明確相關部門職責，建立順暢的糾紛解決機制，由業主委員會將所涉糾紛分類，向相關部門協調反映。

　　城市信報/信網記者 張鵬