? 樓市利好新政接二連三頒布，導(dǎo)致各個(gè)樓盤競(jìng)相入市的同時(shí)也在慢慢漲價(jià)。青島也不例外，自2016年來，不少樓盤價(jià)格都有所上漲。所謂買漲不買跌，樓盤一漲價(jià)，大批市民開始活躍起來。眾所周知，庫存是影響房?jī)r(jià)的重要指標(biāo)。當(dāng)供應(yīng)減少時(shí)，價(jià)格自然會(huì)上漲，這個(gè)是市場(chǎng)規(guī)律。然而近期關(guān)于開發(fā)商玩“高冷”范兒，一言不合就漲價(jià)的新聞卻屢屢出現(xiàn)。
上半年主城區(qū)土地和庫存陷尷尬 整體來看，主城區(qū)的土地供應(yīng)出現(xiàn)了緊張，上半年青島市成交的商住用地依然集中在市郊各區(qū)和下屬各市 ，原膠南市和膠州市是成交量最高的兩個(gè)區(qū)域，都超過了1000畝；再一個(gè)成交面積比較多的區(qū)市是高新區(qū)，共724.56畝，不過其中包括紅島國(guó)際會(huì)展中心429.58畝的商業(yè)用地，如果除去這一部分，高新區(qū)在上半年的商住用地成交量只有不到300畝，只比主城區(qū)各區(qū)稍多。
銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年青島市土地招拍掛市場(chǎng)共出讓商住用地124宗，面積680.26畝，其中成交100宗，面積5428.01畝，成交總金額約67.23億元，其中主城區(qū)僅嶗山區(qū)和李滄區(qū)有5宗袖珍地塊成交（包括一宗地下空間），面積共66.72畝，成交總金額5.07億元。
而在去年同期，青島市的商住用地招拍掛成交量為118宗，面積4983.43畝，比今年上半年要少，不過成交總金額超過137億元，是今年上半年的兩倍，其中主城區(qū)在去年上半年共有15宗商住用地成交，面積共902.2畝，成交總金額約73.4億元。而從青島市國(guó)土資源和房屋管理局2016年5月4日公布的《青島市2016年住房用地供應(yīng)計(jì)劃匯總表》來看，市內(nèi)三區(qū)（市南、市北、李滄）將不會(huì)新增商品住宅用地供應(yīng)，這就意味著，在今年下半年乃至明年李滄區(qū)住宅用地比較緊張，新樓盤供應(yīng)會(huì)比較緊俏。
土地供應(yīng)的緊張的同時(shí)，去庫存速度正在加速。根據(jù)青島克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，目前，各區(qū)市中，庫存套數(shù)最低的是高新區(qū)，僅3080套；去化周期最短的是李滄區(qū)，僅5個(gè)月。而庫存套數(shù)最高的是膠南市，庫存共計(jì)39992套。但去化周期最長(zhǎng)的卻是萊西市 ，去化周期為32個(gè)月。
以李滄為例，從李滄區(qū)整體發(fā)展來看，區(qū)域土地開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入中后期，土地供應(yīng)嚴(yán)重短缺，2015年以來李滄區(qū)共成交5宗地塊，其中純住宅和商住用地僅3宗，總建筑面積約為45761平。2016年1至5月李滄區(qū)普通住宅新增供應(yīng)面積約42萬平，但是成交面積則為89.71萬平，如此市場(chǎng)形勢(shì)下，很好的實(shí)現(xiàn)了庫存去化，與此同時(shí)，李滄區(qū)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭恐怕穩(wěn)不住。
青島克而瑞分析認(rèn)為，在持續(xù)去化的情況下，一方面，供應(yīng)少了，價(jià)格自然會(huì)漲，這個(gè)是市場(chǎng)規(guī)律 ；另一方面，開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，還會(huì)放緩?fù)票P節(jié)奏，制造緊張氣氛，助推房?jī)r(jià)上漲。兩相作用之下，幾乎可以預(yù)見，下半年主城區(qū)的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。
早買一天，省了500元/平方米 最近市民于先生在李滄綠城郁金香岸買了一套三居室的房子，打完折后是10080元/平方米。由于綠城郁金香岸在2015年就已經(jīng)開盤，樓盤庫存也剩余不多，加上銷售火爆。就在于先生交完首付后，置業(yè)經(jīng)理告訴于先生，該樓盤明天就要提價(jià)500元/平方米。于先生告訴記者：“幸虧提前買了，要不每平米多出500元，首付加月供都要多交了。”
今年開年以來，尤其是農(nóng)歷年后，青島樓市一片火熱之勢(shì)，無論是新房成交量還是房?jī)r(jià)行情都處于上漲態(tài)勢(shì)，在這一過程中，購(gòu)房者的感受是最為直觀的，許多人都真切地感受到了房?jī)r(jià)上漲的速度。
主城各區(qū)的新樓盤房?jī)r(jià)普漲，有的樓盤甚至在短短幾個(gè)月上漲了幾千。例如大熱的市北區(qū)新盤秀蘭禧悅都年初的時(shí)候均價(jià)為9500元/㎡ ，而現(xiàn)在新推樓座均價(jià)按照置業(yè)顧問的說法已經(jīng)漲近1500元/㎡ ；還有，這一區(qū)域的中海藍(lán)庭、華融藍(lán)海洋望海等項(xiàng)目?jī)r(jià)格都上調(diào)，上調(diào)幅度均在1000至1500元/㎡之間。
李滄商圈樓盤叫價(jià)一萬二三地鐵 開通直達(dá)、麥凱樂營(yíng)業(yè)、萬科中心運(yùn)營(yíng)……這兩年，新都心的熱度只增不減，區(qū)域內(nèi)的新房也是炙手可熱。隨著可供開發(fā)土地的減少，新都心的新房存量也面臨著房子“不夠賣”的境況。
去年9月份開盤的海爾世紀(jì)公館，才半年多的時(shí)間，推出的1062套房源賣的只剩下86套。萬科紫臺(tái)同樣如此，1186套房源僅剩145套，進(jìn)入尾盤階段。新都心新房資源越來越少，所以二手房也越來越搶手，尤其是該片區(qū)商業(yè)配套越來越完善，后續(xù)潛力會(huì)更大。據(jù)記者了解，有的二手房原目前價(jià)格每平米已經(jīng)越過2萬元。而周邊新房均價(jià)大約1.3萬元/平方米左右，一手房與二手房之間的價(jià)格差非常大，“一二手房?jī)r(jià)倒掛”現(xiàn)象最為明顯。
李村商圈商業(yè)發(fā)展迅猛，近兩年土地供應(yīng)也偏向商業(yè)。受制于住宅用地供應(yīng)不足，李村商圈住宅開發(fā)放慢了腳步，片區(qū)內(nèi)多個(gè)住宅項(xiàng)目銷售接近尾聲，新房供不應(yīng)求的局面愈加凸顯。
李村商圈內(nèi)的兩大住宅項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)及海爾鼎世華府，經(jīng)過多年的銷售新房存量已十分稀少，截至目前，兩大項(xiàng)目合計(jì)推出新房10358套，如今僅剩80套可售。而在去年入市的綠地香頌及海信東山郡，僅一年多時(shí)間住宅都幾近售罄。入市時(shí)間最短的保利中央公園，2252套房源也已去化九成。
而如今的新都心和李滄商圈的這些樓盤已經(jīng)基本交付入住，周邊配套不斷的趨于完善，現(xiàn)在這兩大熱點(diǎn)版圖房?jī)r(jià)都今昔對(duì)比，說明了曾經(jīng)熱點(diǎn)版圖的價(jià)值得到了證明和釋放，李滄商圈的這些曾經(jīng)的萬元盤現(xiàn)在也都已經(jīng)叫價(jià)一萬二三，上漲幅度在1500～2000元/平米之間了。
[編輯: 高明良]
