? 房地產(chǎn)交易中心再次出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，開發(fā)商坐地漲價(jià)、日光盤頻頻爆出……受信貸層面的政策影響，島城樓市再現(xiàn)量價(jià)齊增的行情，去化速度的加快讓新盤價(jià)格再次出現(xiàn)大幅攀升。4月26日，記者走訪多家在售樓盤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)在售新盤的單價(jià)出現(xiàn)千元以上的漲幅。
房子變好賣價(jià)格跑得快 “不到兩個(gè)月的時(shí)間，整個(gè)紅島區(qū)域已經(jīng)沒有多少房子可賣了。”26日下午，樓市分析人士張百忍如此形容目前的市場狀況。
時(shí)間退回到2月份，這個(gè)區(qū)域盤踞著世茂、中歐國際城、世家御園、珊瑚灣等多個(gè)項(xiàng)目，在市場向好之前，多家新盤的開發(fā)商還都在小心翼翼地制定銷售均價(jià)，迫于銷售壓力，珊瑚灣、中歐國際城等項(xiàng)目將均價(jià)分別定為3888元/平方米和5000元/平方米。而到了一季度末，青島克而瑞發(fā)布的銷售統(tǒng)計(jì)顯示，紅島區(qū)域的銷售均價(jià)已經(jīng)站到了7000元/平方米的關(guān)口。其中，中歐國際城項(xiàng)目的簽約均價(jià)為6419元/平方米，世家御園項(xiàng)目的銷售均價(jià)也達(dá)6000元/平方米。價(jià)格的上調(diào)，這次并沒有導(dǎo)致銷售困境。
市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)的房地產(chǎn)市場，與紅島區(qū)域一樣，去化周期也大大加快。“上述區(qū)域本來的可售房源就少，所以價(jià)格的漲幅還要大一些。”張百忍說，以市北區(qū)的魯潤靜園為例，開盤后價(jià)格較蓄客期銷售人員的承諾價(jià)格，單價(jià)上調(diào)幅度在兩千元上下。
政策利好刺激需求釋放
本輪島城房地產(chǎn)市場的快速好轉(zhuǎn)，與一線城市的市場行情基本同步。來自克而瑞和青島鏈家網(wǎng)的市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周新房、二手房網(wǎng)簽量分別為4444套和1777套，較之去年同期均有大幅上漲。青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心因?yàn)槿肆髁窟^大，甚至不得不啟動(dòng)了限號(hào)措施，并將發(fā)號(hào)時(shí)間提前了一個(gè)小時(shí)。
究竟是哪些原因助推多地房價(jià)上漲？“價(jià)格是否上漲主要看供需的結(jié)構(gòu)，但本輪上漲，政策層面的信貸寬松、契稅、營業(yè)稅調(diào)整以及即將施行的營改增新政，都對(duì)買方的心理產(chǎn)生了影響，刺激需求釋放。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。
價(jià)格越上調(diào)，購房者追漲的心理越強(qiáng)。26日，在李滄區(qū)綠城理想之城項(xiàng)目看房的張曉波說，去年他朋友在郁金香岸買的房子，當(dāng)時(shí)總價(jià)是138萬，但現(xiàn)在二期項(xiàng)目同樣戶型面積，價(jià)格已是163萬元，如此大的漲幅，難免讓他恐慌，也堅(jiān)定了他快速出手的決心。
■相關(guān)新聞
海爾1.42億元 競得臺(tái)柳路地塊
青島土地市場迎來出讓高峰期，位于李滄區(qū)臺(tái)柳路633號(hào)的住宅兼商服用地于26日在網(wǎng)上掛牌出讓。最終，青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)以成交樓面地價(jià)4590元/平方米，總價(jià)逾1.42億元競得地塊。
臺(tái)柳路633號(hào)共吸引了33號(hào)、17號(hào)、9號(hào)、77號(hào)等四家房企參與爭搶，截止到限時(shí)競價(jià)前，最高報(bào)價(jià)達(dá)到樓面地價(jià)3920元/平方米，為9號(hào)買家的報(bào)價(jià)。但進(jìn)入限時(shí)競價(jià)階段，77號(hào)買家率先出價(jià)，報(bào)價(jià)3930元/平方米，9號(hào)買家隨后跟進(jìn)。此后在28分鐘之內(nèi)，77號(hào)和9號(hào)先后歷經(jīng)63輪報(bào)價(jià)，最終，77號(hào)買家青島海爾地產(chǎn)競得該地塊，成交樓面地價(jià)4590元/平方米，成交總金額14202.52萬元，溢價(jià)率為18.91%。
李滄區(qū)臺(tái)柳路633號(hào)原為青島第三電機(jī)廠廠址，掛牌出讓地塊即為青島第三電機(jī)廠改造地塊。青島第三電機(jī)廠建于上世紀(jì)70年代，2010年青島第三電機(jī)廠響應(yīng)市政府老企業(yè)搬遷工作，被列入青島市第六批老企業(yè)搬遷計(jì)劃。
■分析
房產(chǎn)大鱷看好青島 未來樓市呈何趨勢(shì)
“青島市區(qū)的土地資源比濟(jì)南稀缺，外地大鱷基本在濟(jì)南都能拿到土地，而在青島卻已經(jīng)是嗷嗷待哺，土地急需補(bǔ)充。”樓市分析人士張百忍說，還有近十家百億企業(yè)謀劃在青島拿地。
土地資源的稀缺程度，或可以用2015年的土地競拍情況為例。2015年的土地爭奪中，市區(qū)土地一改以前大部分底價(jià)成交的現(xiàn)實(shí)，拼搶激烈，幾乎所有的土地溢價(jià)率都大大提高。“目前的銷售主力樓盤，是靠2014年那一撥土地出讓來的土地，如果今年樓市繼續(xù)向好，很快就將消化殆盡，到時(shí)價(jià)格怕也是居高不下。”張百忍說，市區(qū)土地市場如果繼續(xù)出現(xiàn)大幅溢價(jià)成交的情況，刺激效應(yīng)自然會(huì)傳達(dá)到樓市。
拋開青島的土地因素，樓市可能還會(huì)受到其他層面的影響。“追漲入市的購房者，如果政策層面收緊，銀根稍微緊縮，市場就會(huì)迅速縮水，高價(jià)的地和高價(jià)的房都將變成燙手山芋。”張百忍說。
以政策層面為例，多個(gè)二三線城市已經(jīng)再次傳達(dá)出對(duì)樓市“雙限”的消息。隨著一線城市樓市調(diào)控政策的緊縮，包括南京等多個(gè)城市開始對(duì)樓市實(shí)行限購限價(jià)。“當(dāng)前的樓市熱度，完全得力于‘政策市’，如果政策再次大幅打壓，樓市可能再回歸低迷。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。
記者注意到，25日下午，南京市發(fā)改委公布關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀，南京的樓盤申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。
此外，自從4月3日廊坊市對(duì)下轄三河、大廠、香河和固安實(shí)施房地產(chǎn)限購政策以來，經(jīng)過各個(gè)縣政府、開發(fā)商等多方博弈，最終確定以縣為限購單位進(jìn)行落實(shí)。香河發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》，指出非香河本地戶籍家庭無自有住房的，可以買一套本縣商品住房，首付比例不低于30%，但不允許非本地戶籍家庭購買第二套住房。
■發(fā)布
兩部門發(fā)布營改增后契稅、個(gè)稅等計(jì)稅依據(jù) 計(jì)征契稅成交價(jià)不含增值稅
營業(yè)稅改征增值稅后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)有關(guān)問題，經(jīng)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局研究明確后２６日對(duì)外公布。
據(jù)悉，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的這一通知，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。據(jù)新華社
■解讀
營改增后，二手房稅負(fù)減輕了 原來怎么申報(bào)、填什么表、在哪辦，基本不變
5月1日起，二手房交易實(shí)行營業(yè)稅改征增值稅，普通個(gè)人首次成為增值稅納稅人。營改增會(huì)帶來二手房交易的哪些變化？稅負(fù)會(huì)上升還是下降？稅制轉(zhuǎn)換能否實(shí)現(xiàn)“無縫銜接”？
國家稅務(wù)總局副局長汪康表示，財(cái)稅部門在研究個(gè)人住房征稅問題時(shí)非常審慎，總體目標(biāo)是確保個(gè)人二手房的交易在稅收負(fù)擔(dān)上保持基本穩(wěn)定。因此，根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，營改增后個(gè)人二手房維持5%的稅率不變。
雖說稅率保持不變，但稅負(fù)卻有所下降。“由于營業(yè)稅與增值稅計(jì)算方式不同，二手房交易營改增后稅負(fù)會(huì)略有降低。”汪康介紹說，以一套計(jì)稅價(jià)100萬元的房子為例，過去征收營業(yè)稅5% 時(shí)，計(jì)稅公式為100萬乘5%，需要交5萬元的營業(yè)稅；改為增值稅后雖然稅率還是5% ，但計(jì)稅公式變?yōu)?00萬元除以1.05后再乘以5% ，實(shí)際交增值稅47600元，少繳稅2400元。
此外，營改增后，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策將平移到增值稅征收中。即除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。因此，總體上說，營改增對(duì)于一般的個(gè)人買賣二手房影響不大。
個(gè)人二手房出租、買賣涉及群體眾多，為不增加辦稅負(fù)擔(dān)，國家稅務(wù)總局決定，營改增后個(gè)人二手房交易和二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票，“原來怎么申報(bào)還是怎么申報(bào)，原來填什么表、在哪個(gè)地方辦，一切維持基本不變”。汪康說。也就是說，原來在哪里繳營業(yè)稅，5月1日起就在哪里繳增值稅。而且對(duì)個(gè)人來講，辦稅還是沿用過去的“老辦法”，個(gè)人在交易二手房包括在辦理二手房產(chǎn)權(quán)證過程中，涉及的相關(guān)稅收問題及辦稅的流程、場所都保持不變。因此，無論是租房、買房，完全可以忽略到稅制轉(zhuǎn)換帶來的影響。
從稅率角度看，此次“營改增”不改變交易稅稅率。各種情況下，稅率不變，“營改增”對(duì)二手房交易影響中性。銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李軍稱，從稅率上看，“營改增”前后沒有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外的區(qū)別，但有利于降低二手房流通成本。
國家稅務(wù)總局副局長汪康日前表示，個(gè)人二手房的稅收問題涉及千家萬戶，社會(huì)非常關(guān)注。個(gè)人二手房的交易在稅收負(fù)擔(dān)上將保持基本穩(wěn)定，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%，但稅收負(fù)擔(dān)實(shí)際是減輕了。記者 王愛科
據(jù)大眾網(wǎng)
（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 楊昀迪]
