?　　全市概述

　　8310元/平方米

　　全市新建住宅成交均價降1.45%

　　對買房者來說，這一年青島賣了多少房子顯然不是他們最關心的，老百姓最關心的，還是要花多少錢，才能在青島買到一處房子。2014年，在樓市不景氣的背景下，島城住宅的價格也出現了小幅的下挫，特別是一些庫存較大的區域，均價出現了明顯的下降。一起來關注一下2014年全年島城住宅的價格變化吧。

　　總述：2014年的降價潮，是從杭州的一些高檔樓盤打折促銷開始的，盡管當時力挺房價不會跌的聲音不絕于耳，但仍然沒能讓這股降價潮剎車，反而愈演愈烈席卷全國 。青島房地產市場上半年的價格相對堅挺 ，開發商信心滿滿，但停滯不前的銷量讓開發商下半年開始大放血，折扣越來越給力，從9字頭的折扣到6字頭的折扣，范圍越來越大，從郊區一直蔓延到了主城區，價格下來了 ，銷量自然有了回暖。在量和價的不斷調整中，青島樓市算是熬過了最難過的一年。

　　數字分析：根據銳理數據提供的數字顯示，2014年全年青島新建商品住宅均價8310元/平方米，比2013年8508元/平方米的均價下跌了 1.45% ，小有回落。從月份來看，除了過年一月份新建商品住宅均價低于8000元/平方米之外，其他月份成交均價均在8000元/平方米以上，其中 11月份的成交均價最高，達到了8714元/平方米。

　　業內點評：“很多人可能覺得，2014年的樓市價格有了切實的下跌，很多人有一覺回到解放前的感覺，但到年底一看數字，其實并沒有太大的跌幅，主要是這個數字是一個全年平均的價格水平。”銳理數據（青島）總經理馬光明表示，這個價格是與2013年全年的平均價格水平來比較的。“ 實際上，青島前三個季度的房價并沒有跌太多，一直到了第四季度很多開發商為了完成回款任務，才出現了比較明顯的下降，市區的樓盤差不多有10% 的降幅，郊區大約有15%至30% 的跌幅，可以說現在的價格，比房價的歷史最高點應該低了10% 左右。”

　　這五區域均價竟漲了

　　漲價區域漲幅排序：嶗山、膠州、即墨、萊西、李滄

　　其實，仔細翻閱島城各個區市的價格表現不難發現，盡管市場環境不好，但青島市區和郊區，仍有五個區域的新建住宅成交均價相比2013年出現了上漲。其中嶗山的新建住宅均價上漲了9.23% ，膠州新建住宅均價上漲了7.34% ，即墨新建住宅均價上漲了4.12%，萊西新建住宅均價上漲了3.41%，李滄區的新建住宅均價上漲了2.57%。

　　樓盤稀缺，致嶗山區成漲幅之最

　　根據銳理數據提供的數字顯示，嶗山區2014年新建住宅均價達到了24888元/平方米，相比2013年的22784元/平方米上漲了9.23%。但是同時前面也提到過，2014年嶗山區的成交量是全市下跌得最厲害的，跌幅達到了一半以上，這是什么原因呢？

　　馬光明介紹，這主要還是成交結構的問題，首先，嶗山區2014年項目少，新增供應少，可供選擇的項目少，這是價格抬高的一個原因。但主要的原因，還是在于整個嶗山區幾乎全是高端項目，剛需項目幾乎沒有。“不管是世茂十二府，還是保利漫月山，以及海信的天璽、天悅，以及魯商·藍岸麗舍和海信·依云小鎮等項目，普遍都是均價在2萬元/平方米以上的高端項目，這些項目在成交中占比大，所以抬高了區域的均價。”

　　別墅等高端盤拉高郊區均價

　　在分析其他區域的價格時，馬光明也指出，像即墨、膠州和李滄，這些地方的住宅均價看似漲了，實際上也是高端項目成交多造成的。

　　“以即墨和膠州為例，因為今年的市場行情不好，即墨和膠州的別墅庫存較大，不少別墅高端項目開始降價促銷，盡管看著是價格降了，比如原先1.5萬元/平方米的別墅現在賣到1萬元/平方米，但這吸引了很多客戶來買，買別墅的人多了，在整個成交構成中占比大了，所以才拉高了整個區域的成交均價。”

　　同樣，李滄區價格的上漲也是這個道理，“李滄大部分剛需盤的單價都在萬元以下，這種類型的樓盤是以前的成交主力，但今年，以綠城為代表的一部分李滄高端盤紛紛降價，直接帶動了銷量的提高，雖然降價了，但價格依然比原來李滄的剛需盤價格略高，所以這又拉動了整個李滄區的成交均價。”

　　跌價區域

　　市區郊區都有跌的

　　跌幅排序：西海岸、平度、市南、市北、城陽

　　從整個市區價格的表現來說，盡管出現了價格小幅上漲的區域，但價格下跌的區域也占據了五個，跌幅最大的是西海岸新區，隨后是平度 、市南、市北、城陽。這五個區域的成交均價分別下跌了7.39% 、3.14% 、2.89% 、1.59% 和0.68% 。

　　全市西海岸跌幅最大，市區市南區跌幅最大

　　從上述分析中可以看出，從全市來看，成交均價跌得最慘的是西海岸新區，根據銳理數據提供的數字，2014年西海岸新區新建住宅成交均價7696元/平方米，相比2013年的8309元/平方米的成交均價，每平方米下跌了600多元。跌幅達到了7.39% 。從市區來看，2014年新建住宅成交均價跌幅最大的是市南區，成交均價從2013年的23946元/平方米，跌落到了23253元/平方米，這在寸土寸金的“金邊”區域也十分罕見。同時值得注意的是，如果更加細分板塊的話，高新區板塊的房價下跌得是最厲害的，跌幅達到了12.22% ，其次是原膠南片區，跌幅達到了10.56% 。這直接拉低了西海岸新區和城陽區的新建住宅成交均價。

　　去化及“年底沖刺”拉低均價

　　“庫存量大，開發商急于去化，是西海岸新區價格跌幅最大的主要原因。”青島房地產業內人士陳林表示，雖然西海岸新區的房子賣得很多，但是由于很多開發商急于出貨，所以降價跑量，便宜的房子賣得越多，就會把均價拉得越低。“特別是一些地產大鱷的項目紛紛低開，這直接帶動了周邊區域樓盤的下跌。”馬光明說，比如萬達海公館這個項目，本來周邊的房價基本都在8000元/平方米左右，但是因為萬達一來就將價格定在了“6”字頭，如果周邊其他房子不降價，根本就賣不動，所以只能跟著降。“萬達2014年在西海岸新區成績非常不錯，幾乎占到了原黃島片區的七分之一的銷量，便宜房子在成交中占比大，自然均價就下來了。”

　　“不僅在價格上各大開發商做了調整，在產品的結構上，很多大的開發商也順應市場做了調整。”陳林表示，比如萬科·青島小鎮這個項目，以前走的是高端的別墅路子，戶型都很大，總價高，在2014年就做了調整 ，推出了一些小戶型的聯排產品，低總價，吸引那些資金實力不算特別雄厚的客戶。本專題撰文記者 付明實/

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]