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　　1 量價(jià)齊跌，樓市進(jìn)入偏冷區(qū)間

　　10月24日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，9月青島新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.4%，同比下降1.5%，其中新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.4%，結(jié)束了連續(xù)十八個(gè)月的上漲態(tài)勢，出現(xiàn)1.6%的跌幅。另外 ，二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1%，大中小戶型全線下跌，90平方米以上大中戶型同比跌幅擴(kuò)大至3.4%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島新建住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)下跌5個(gè)月，二手房住宅價(jià)格指數(shù)則已連跌6個(gè)月。與價(jià)格下跌相對(duì)應(yīng)的，是成交量出現(xiàn)了較大幅度下降。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，島城今年9月成交新房10615套，比去年少賣1807套，下滑14.5% 。“今年沒有出現(xiàn)‘金三銀四’，一些富有先見之明的房企如銀盛泰，在那時(shí)候便已經(jīng)開始降價(jià)。‘紅五月’成交繼續(xù)受挫，比四月份還少賣100多套，大量新盤在5月低價(jià)格入市，越來越多的房企加入降價(jià)陣營，島城房價(jià)正式進(jìn)入下行通道。”房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島高級(jí)分析師張斌說，8月首次松綁“限購令”讓大量被束縛的剛需、改善型客戶群入市，房企的打折力度更上一個(gè)臺(tái)階，同時(shí)透支了購房需求，9月迎來了全城降價(jià)的局面，但成交量遠(yuǎn)遜于去年。“現(xiàn)在看來，越早降價(jià)的房企現(xiàn)在活得越輕松，等到八九月份才降價(jià)就晚了，因?yàn)楦偁帉?duì)手都在降，最后只能比誰降價(jià)多。”可以說，9月限購全面放開，并沒有讓?shí)u城樓市輕松起來，盡管價(jià)格依舊處在下行軌道，購房者卻盼望更多優(yōu)惠，降價(jià)幅度符合預(yù)期才能打動(dòng)購房者，可以說降價(jià)從某種程度上帶來了新一輪觀望，對(duì)刺激成交來說有利有弊。

　　采訪中有市民認(rèn)為，隨著“大青島”格局日漸發(fā)展，北岸新城和西海岸新區(qū)供需兩旺，從各區(qū)域新房銷售情況來看，近郊已經(jīng)成為青島樓市的“中堅(jiān)力量”。與主城區(qū)新房價(jià)格每平方米動(dòng)輒一萬多元不同，新城區(qū)的房價(jià)偏低，起價(jià)甚至低至3000多元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，處于價(jià)格洼地的新城區(qū)供需兩旺，很大程度上拉低了均價(jià)。更重要的原因是樓市進(jìn)入偏冷區(qū)間，降價(jià)跑量成為幾乎所有樓盤的去庫存手段。

　　2 去年買房的，今年哭倒在墻角

　　環(huán)比上看，青島今年5月份以來“跌跌不休”，但在9月之前，同比仍上漲，就是說長期看房價(jià)還是比去年高。新房價(jià)格指數(shù)同比連續(xù)上漲18個(gè)月后，首次出現(xiàn)同比下降，降幅達(dá)1.6% ，意味著房價(jià)跌回一年前。房價(jià)下跌不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，購房者有著切身的感受。

　　“我去年9月借錢湊齊了首付，在李滄買了套期房，當(dāng)時(shí)單價(jià)是9800元/平方米。今年加推的房源又是打折又是送車位 ，單價(jià)只要9200元/平方米，現(xiàn)在看真是買早了。”在市南區(qū)一家文化傳播公司上班的高林說，他在青島“漂”了很多年，一直“用生命在攢首付”，好不容易才成為“有房一族”，每個(gè)月還貸壓力非常大。“現(xiàn)在房價(jià)下跌了不少，我自己還租著房子住，相當(dāng)于自己為那些蒸發(fā)的價(jià)值埋了單，真要哭倒在墻角。”

　　其實(shí)，除了去年買房的市民后悔，在限購取消之前不久購房的市民更是腸子都悔青了。白領(lǐng)王曉健4月來青工作，他5月為購買婚房多方奔走，為了邁過“限購令”門檻，他找代理補(bǔ)齊了一年社保，多花了近萬元。“由于老婆反對(duì)婚后租房子住，而且希望房子大一點(diǎn)兒，首付款是兩家老人拿出所有積蓄湊的，買了套二手房。如果9月再買，一是不用麻煩應(yīng)付限購問題，二是貸款也松動(dòng)了不少，更重要的是大戶型二手房降得厲害，晚點(diǎn)兒入手能少花不少錢。”王曉健頗為遺憾地說。

　　去年辦理假離婚的購房者，如今看來更是有些不值。“去年想買一套學(xué)區(qū)房，可惜名下有幾處房產(chǎn)，只好和老婆商量辦理了假離婚。當(dāng)時(shí)認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，買房是最好的保值增值手段，現(xiàn)在名下幾處房產(chǎn)都在縮水，想賣還不好脫手。”一家企業(yè)青島區(qū)域負(fù)責(zé)人牛廣名(化名)說。

　　在70個(gè)大中城市中，9月房價(jià)同比下降的城市有58個(gè)，持平的2個(gè)，中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為，這樣的數(shù)據(jù)表明，“最近一年，買房的人，大部分都虧了。”國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，雖然房價(jià)環(huán)比下降，但降幅比8月份有所收窄。據(jù)測算，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅比8月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，在地方救市潮下 ，此前兩個(gè)月咄咄逼人的環(huán)比下跌態(tài)勢受到遏制，雖然房價(jià)下跌的城市數(shù)量還在增加，但下跌幅度已經(jīng)收窄。

　　今年“金九”樓市黯然失色，量價(jià)齊跌遭遇滑鐵盧。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，9月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比無一上漲，青島新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比連降五個(gè)月，新房價(jià)格指數(shù)同比連續(xù)上漲18個(gè)月后 ，首次出現(xiàn)同比下降。房價(jià)跌回一年前，去年通過假離婚、補(bǔ)社保規(guī)避限購令的購房者“哭倒在墻角”，首次置業(yè)者也覺得房子買虧了。比價(jià)格下行更重要是，“金九”成交量也出現(xiàn)較大降幅。10月24日在山東省第18屆新城市房地產(chǎn)沙龍上，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，樓市供大于求，房地產(chǎn)走勢可以用“市場變態(tài)、政策轉(zhuǎn)向、行業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品升級(jí)”來概括。中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過熱轉(zhuǎn)向正常，消耗資源的不可持續(xù)模式難以為繼，今年這種看似表現(xiàn)慘淡、實(shí)為穩(wěn)健發(fā)展的樓市狀態(tài)將成為“新常態(tài)”。

　　3 房子賣得慢，房企喊“缺錢”

　　本該是一片紅火的“金九”樓市，今年卻反常地吹起陣陣?yán)滹L(fēng)，這讓很多業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，購房者也看不清房地產(chǎn)市場走向。可以說，今年這輪樓市調(diào)整是在市場的歷史高位進(jìn)行的，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)非常不適應(yīng)。房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，房地產(chǎn)成交量低迷，房企抱怨“缺錢”，感嘆“房子難賣”。刺激政策接二連三，購房者的心態(tài)也糾結(jié)：漲價(jià)買不起，降價(jià)不敢買。總體上購房者的心態(tài)可以說是——“曾經(jīng)對(duì)房子高攀不起，如今對(duì)房子愛答不理。”

　　10月24日，山東省第18屆新城市房地產(chǎn)沙龍?jiān)谇鄭u召開，著名房產(chǎn)專家、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，房地產(chǎn)市場不是“永遠(yuǎn)不落的太陽”，恰恰是在今年發(fā)生了根本性變化，可以用“市場變態(tài) 、政策轉(zhuǎn)向、行業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品升級(jí)”16個(gè)字來總結(jié)。“房地產(chǎn)市場發(fā)生分化，價(jià)格進(jìn)入下行通道，根本原因在于供大于求，賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，市場態(tài)勢發(fā)生變化。同時(shí)，政策已經(jīng)從壓房價(jià)轉(zhuǎn)為去庫存，表現(xiàn)為從給樓市退燒到盼成交升溫，進(jìn)行分類調(diào)控。”顧云昌說，房地產(chǎn)行業(yè)要從野蠻生長到理性發(fā)展，走向產(chǎn)業(yè)多樣化、融資多元化、經(jīng)營集約化。“另外 ，產(chǎn)品差異化，重視售后服務(wù)，房企從賣房升級(jí)為賣一種生活方式。”

　　在沙龍上，中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚表示，銀行負(fù)債率高、房企負(fù)債率高，這導(dǎo)致銀行向房企放貸時(shí)非常謹(jǐn)慎，不過，雖然1～8月房地產(chǎn)投資增速下滑，但投資額仍接近6萬億元，房企之所以喊“缺錢”，主要原因還是房子賣得慢 ，資金回籠慢。“房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入‘新常態(tài)’，也可以說是‘回歸常態(tài) ，穩(wěn)健發(fā)展’，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速放緩，金融風(fēng)險(xiǎn)快速上升；政策空間日益縮小，刺激效果逐漸減退；增長動(dòng)力逐漸從東部沿海轉(zhuǎn)向中西部城市。”向松祚說，房地產(chǎn)融資占比高達(dá)42% ，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率才20% ，根本不應(yīng)該喊缺錢。現(xiàn)在市場供需發(fā)生變化，這個(gè)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，新房價(jià)格下降速度超過二手房，市場進(jìn)入偏冷的軌道。

　　4 房企競爭加劇，洗牌加快

　　顧云昌教授認(rèn)為，這個(gè)階段的表現(xiàn)為“競爭加劇 、洗牌加快、利潤減薄”，以前靠人口紅利和房改紅利推動(dòng)發(fā)展的現(xiàn)象逐漸消失，同時(shí)持續(xù)多年的火山爆發(fā)式購房熱也已退潮。在去年以及過去的幾年，瘋狂的房地產(chǎn)市場需要的是退燒，而在銀根緊縮、庫存高企的今天，房企需要的是瘦身。

　　“去庫存本質(zhì)上是減輕負(fù)債。銀行對(duì)房貸已經(jīng)悄然發(fā)生變化，房價(jià)會(huì)一直上漲、政府總會(huì)出手救市等這些都是神話。可以說，消耗資源的模式難以為繼了，融資渠道還得房企自己去開拓。中國148家上市房企，為什么融不到資？”向松祚表示，房貸新政“認(rèn)貸不認(rèn)房”可以撬動(dòng)15%至20% 的購房需求，但七折房貸難以實(shí)現(xiàn)，最多打到八五折。

　　整個(gè)四季度，開發(fā)商出于回籠資金的需求，推盤節(jié)奏加快，為了完成年初定下的目標(biāo)，在寒冷的天氣里拿出較好的銷售成績，需要繼續(xù)降價(jià)來吸引購房者。“央行將釋放2000～4000億元流動(dòng)性，如果下個(gè)月能在青島落實(shí)，商業(yè)銀行或許就有了給房貸打折的動(dòng)力。”房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說，“當(dāng)八五折重現(xiàn)青島市場的時(shí)候，‘銀十’已經(jīng)過去了，開發(fā)商也在沖刺年終業(yè)績了，從今年情況看來，借利好政策降價(jià)促銷的開發(fā)商緩解了庫存，因此四季度房價(jià)有望繼續(xù)下降。”諾安基金資深債券研究員程卓則表示，今年以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預(yù)示明年開始，理財(cái)收益率將全面跌入3% 時(shí)代，彼時(shí)信貸利率也勢必向低位回歸，7折房貸有可能會(huì)出現(xiàn)。

　　以近期多個(gè)項(xiàng)目相繼面市的原四方區(qū)為例，海信等最近很沉默，但周邊戰(zhàn)爭一觸即發(fā)。保利香檳國際無奈前期定價(jià)高，銷售一般，現(xiàn)在三期房源由于位置、樓棟排布、交付時(shí)間等原因，價(jià)格下降，目前銷售均價(jià)已經(jīng)降到11800元/平方米。從市場上樓盤銷售情況來看，成交情況并不樂觀，支撐購房者入市的動(dòng)力嚴(yán)重不足。“我們賣房子的業(yè)內(nèi)朋友現(xiàn)在常說，賣掉一套是一套！要想出貨，除了降價(jià)我們已經(jīng)無計(jì)可施了。”一家樓盤負(fù)責(zé)人陳總說。

　　◎信報(bào)觀察

　　未來房企將何去何從？

　　今年上半年，西南財(cái)大中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布報(bào)告稱，2013年，中國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。“以前由于缺乏理財(cái)途徑，買房等升值是風(fēng)險(xiǎn)最低 、回報(bào)率最高的手段 ，一個(gè)企業(yè)中層干部囤五六套房很正常。現(xiàn)在情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不能指著富人買房 ，因?yàn)楦蝗嗽诎l(fā)愁怎么把房子處理掉。再指著囤房實(shí)現(xiàn)暴富，恐怕是行不通了。”科威國際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說。

　　市場風(fēng)云變幻，房企何去何從？以前是拿塊地隨便開發(fā)就能掙錢，淡市之下，專家稱小房企將“死”一大半，只有把規(guī)模做大才能活下去。“以恒大為例，做完礦泉水又開始做奶粉，以前是外行都來玩房地產(chǎn)，現(xiàn)在成了房企不務(wù)正業(yè)布局大產(chǎn)業(yè)鏈了。”銳理數(shù)據(jù)青島總經(jīng)理馬光明說，恒大其實(shí)已經(jīng)在布局青島市場，做了很多工作，只是按捺住拿地的沖動(dòng)，但繼續(xù)擴(kuò)張的趨勢沒有改變。

　　顧云昌認(rèn)為，過去人們普遍認(rèn)為只要解決房價(jià)問題，房地產(chǎn)問題就解決了。實(shí)際上，抓住住房供應(yīng)體系和住房保障體系，才是解決中國房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。“樓市不會(huì)崩盤，也不能崩盤，與其說中國房地產(chǎn)市場要崩盤、泡沫會(huì)破滅，還不如說中國房地產(chǎn)市場目前是增速放緩、高位盤整、理性回歸。”顧云昌說，一個(gè)很具體的改變就是，今后開發(fā)商設(shè)計(jì)產(chǎn)品會(huì)更加用心。“比如說客廳的利用率其實(shí)很低，現(xiàn)在市場上很多房子的廳很大，這種產(chǎn)品就可能會(huì)被淘汰。”

　　對(duì)仍在彷徨中持續(xù)觀望的剛需購房者來說，業(yè)內(nèi)建議，不管樓市低迷還是火爆，過于觀望會(huì)導(dǎo)致最佳的購房時(shí)機(jī)白白流失，可能錯(cuò)過了結(jié)婚、孩子上學(xué)等人生大事，適合自己的房子才是最好的，過分“追漲殺跌”可能得不償失。

　　文/圖  城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂芳

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 王好]